Wer eine Immobilie

March 15, 2018 | Author: Anonymous | Category: N/A

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Eine Sonderveröffentlichung in der Süddeutschen Zeitung

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Nr. 7 / Juli 2016

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MÜNCHENS UMLAND IN PORTRÄTS Holzkirchen er Markt Holzkirchen besteht aus 36 amtlich benannten Gemeindeteilen. Er wuchs langsam aus vielen Dörfern zusammen, obgleich er in der Vorgeschichte bereits von großer Bedeutung war. Archäologische Funde bezeugen eine Besiedlung seit der frühen Bronzezeit (ab 1800 v. Chr.). Hier kreuzten sich zur Römerzeit die zwei Hauptrouten von Augsburg nach Salzburg sowie von Freising an den Achensee. Als Markt wurde Holzkirchen erstmals 1286 bezeichnet, doch in den nachfolgenden Jahrhunderten ereignete sich hier wohl nichts Herausragendes. Der Name der Gemeinde ist von „Kirche im Holz“ abgeleitet, geht also auf eine Rodungsinsel im großen Waldgebiet an der Kreuzung uralter Saumpfade zurück. Als Schenkung bei der Klostergründung von Tegernsee ist Holzkirchen im 7. oder frühen 8. Jahrhundert genannt. Bei der Neugründung von Tegernsee durch Kaiser Otto II. wurde Holzkirchen 979 erneut als Geschenk aufgeführt und blieb bis zur Säkularisation 1803 im Besitz des Klosters.

D

Von Feuerbrünsten ausgebremst Seit dem Mittelalter war Holzkirchen eine Filiale der Urpfarrei Hartpenning. 1412 stifteten Bürger von Holzkirchen und der Hartpenninger Pfarrherr eine eigene Pfarrei mit einem eigenen Seelsorger. An dieser Stelle wurde aber auch schon um das Jahr 1000 ein Vorgängerbau genannt. 1490 brannten die neu errichtete gotische Kirche und 15 Häuser nieder. Weitere Brände folgten dicht aufeinander 1532, 1562 und 1586. Weitere Feuersbrünste sind 1728, 1777 und 1802, dann auch 1841, 1844, 1861, 1885 und 1895 überliefert. Es verwundert daher nicht, dass sich Holzkirchen im Schneckentempo weiter entwickelte und auch nicht viel historische Substanz von seiner Entstehung und frühen Entwicklung zeugt. Das erste bekannte Wappen von Holzkirchen von 1550 zeigt aber eine Kirche mit vorgelagerter Apsis und einem gotischen Satteldach. Eine gänzlich neue Erscheinung – natürlich eine barocke – erhielt die St.-Laurentius-Kirche zwischen 1704 und 1711. Nach einem Blitzeinschlag 1809 bekam sie eine Doppelzwiebelhaube verpasst. Wegen Schäden kam es 1838 zu einem Turmneubau. Nach der Säkularisation ging Holzkirchen an den bayerischen Kurfürsten bzw. König über. Die barocken Fresken wurden übertüncht. Mit neuen Gesetzen kam endlich auch die Schulpﬂicht. Der Friedhof wurde an die Pestka-

Die vielen Vereine vor Ort sorgen dafür, dass in Holzkirchen immer etwas los ist. Von Märkten, über traditionelle Umzüge bis hin zu ausgewachsenen Straßenfesten. Foto: Holzkirchner Marktleben e.V. pelle (heute Friedhofskapelle) verlegt. Erst 1840 bekam St. Laurentius wieder Glocken für den Turm. Nach Entfernung der Barockausstattung der Kirche 1882-86 kam es zu einer neuromanischen Gestaltung. Die konnte in zehnjähriger Arbeit bis 1967 wieder entfernt werden, sodass heute eine barocke Kirche zu sehen ist.

Historische Überbleibsel Erhalten haben sich in Holzkirchen einige öffentliche wie private Profanbauten, so etwa das alte Rathaus, das im Kern wohl auf das 17. oder 18. Jahrhundert zurückgeht. In dieser Zeit dürfte auch der ehemalige Brauereigasthof am Marktplatz entstanden sein. Der Neubau des einstigen Speichergebäudes in der Tölzer Straße 1, das heute Wohn- und Geschäftshaus ist, dürfte im 18. Jahrhundert errichtet worden sein. Aus dieser Zeit stammen auch einige stattliche traditionelle Bauernhäu-

Der Marktkern bewahrt bis heute seinen dörﬂichen Charakter. Foto: Bayregio Holzkirchen ser vor allem in Fellach, Föching, Großhartpenning, Marschall und Thann. Von der historischen Substanz her herrschen in Holzkirchen selbst mehrgeschossige Wohn- und Geschäftshäuser von städtischer Charakteristik aus dem 19. Jahrhundert vor. Eine Ausnahme ist der Oberbräu, dessen Anfänge im 17. Jahrhundert liegen. Doch nach Bränden erhielt auch dieser Gebäudekomplex im 19. Jahrhundert eine Neuerscheinung. Der imposante Festsaal wird heute (wie das gesamte Gebäude) für kulturelle Veranstaltungen genutzt. Hier ﬁnden sich eine Theaterbühne, ein Kino, das Kulturcafé, Probenräume sowie Räume, die angemietet werden können.

Der Weg in die Gegenwart Einen kleinen Aufschwung erlebte der Markt durch die erste Eisenbahnlinie von München nach Rosenheim, die 1857 auch in Holzkirchen einen Bahnhof erhielt. Kriegszerstörung konnten weitgehend abgewendet werden, sodass Holzkirchen gleich nach 1945 eine intakte Gemeinde war. Durch die Eingemeindung von Hartpenning und Teilen der aufgelösten Gemeinde Föching wuchs Holzkirchen 1978 weiter. Die Bahnstrecke, heute befahren von der S3 über München nach Mammendorf sowie von der BOB (Bayerische Oberlandbahn), macht Holzkirchen besonders attraktiv, da München in kurzer Zeit erreicht werden kann. Ein Umstand, der Holzkirchen auch zur Pendler-Gemeinde machte. Interessant ist zudem die Straßenanbindung: Holzkirchen liegt direkt an der Autobahn A8 nach Salzburg und München (und darüber hinaus u.a. bis zum Flughafen München). Die B318 führt indes direkt an den Tegernsee, während die B13 eine Verbindung über München und Ingolstadt nach Würzburg sowie nach Bad Tölz und darüber hinaus zum Sylvensteinsee herstellt. Stolz zeigt sich die Gemeinde Holzkirchen vor allem auf die Lebensqualität für Familien, die bei der Kinderkrippenversorgung beginnt. In den letzten Jahrzehnten wuchs das Bildungsangebot Holzkirchens kontinuierlich. So gibt es mittlerweile zwei Grund- und eine Hauptschule, ferner eine Realschule sowie ein Gymnasium. Beruﬂiche Oberschulen ﬁnden sich hier in den Ausrichtungen Wirtschaft, Sozialwesen und Technik. Eine private Grundschule mit angeschlossenem Gymnasium erweitert das Bildungsangebot. Vom soziokulturellen Funktionieren der Gemeinde zeugen die über 100 örtlichen Vereine vor allem traditioneller Ausrichtung. Viele der Bauernhöfe der Region sind noch bewirtschaftet und pﬂegen entsprechend bäuerliche Traditionen. Das erklärte Ziel der Gemeinde ist auch, Tradition und Innovation (dazu gehört die Energieversorgung via Geothermie) in einem harmonischen Miteinander zu verbinden.

Attraktiv für Familien Nicht zuletzt dank der Lage verfügt Holzkirchen über reichlich Möglichkeiten der Freizeitgestaltung. Wanderer und Radfahrer erwartet hier eine attraktive Umgebung. Schwimmen kann man ganzjährig im Hallenbad, im Sommer indes in den nahegelegenen Seen. Im Winter werden Langlauﬂoipen gespurt, wenn genügend Schnee gefallen ist. Auch Eishockey, Eiskunstlauf und Eisstockschießen haben in Holzkirchen eine lange Tradition. Dafür steht auch ein Kunsteisstadion zur Verfügung. Holzkirchen ist ein vorbildlicher Wirtschaftsstandort, der aus der Anbindung an die Metropolregion München viele Vorteile

schöpft. Als „wirtschaftsfreundliche Gemeinde“ ausgezeichnet, kann Holzkirchen die stolze Zahl von etwa 1600 hier ansässige Firmen nennen. Hier ﬁnden sich Niederlassungen so renommierter Unternehmen wie Sandoz (Hexal), Panasonic Electric Words, Bosch Engineering oder Veolia Verkehr. Die Bauaktivität in Holzkirchen ist relativ zurückhaltend. Interessant sind derzeit die sechs Reihenhäuser (zwei Dreispänner) in der Frühlingsstraße 19 gehobener Kategorie. Mit 9 Zimmern (inklusive ausgebauter Hobbyraum in Wohnraumqualität) auf vier Ebenen und 162 Quadratmetern Wohnﬂäche geht es um recht geräumige Objekte in Massivbauweise. Solaranlage zur Warmwasser- und Heizunterstützung locken mit günstiger Energiebilanz. Aber auch die hochwertige Ausstattung dürfte für eine hohe Nachfrage sorgen. Mit mittleren, guten und sehr guten Wohnlagen ist Holzkirchen ein attraktiver Wohnort zu moderaten Preisen, gemessen an der Nähe zu und Anbindung an München. Dementsprechend ist die Nachfrage groß.

Wohnen zu moderaten Preisen Die Preislage im Einzelnen: Häuser im Bestand bringen es auf einen Durchschnittspreis von 4840 Euro pro Quadratmeter bei einer Preisspanne zwischen 3395 und 6125 Euro. Beim Neubau wird es mit einem Durchschnittsquadratmeterpreis von 4818 Euro sogar günstiger, wobei die Preisspanne zwischen 4194 und 5327 Euro schmäler ausfällt. Wer sich in Holzkirchen eine Bestandswohnung zulegen will, muss im Durchschnitt 4221 Euro für den Quadratmeter zahlen, kann aber schon mit 3670 Euro dabei sein. Die Preisspanne reicht bis auf 5124 Euro hinauf. Im Neubau muss man bei einem Durchschnittspreis von 5366 Euro pro Quadratmeter schon etwas tiefer in die Tasche greifen. Die Preise setzen bei 4199 Euro an und können bis auf 6081 Euro steigen. Sich in Holzkirchen ein Haus zur Miete zu leisten, erfordert keine ﬁnanziellen Höhenﬂüge. Im Bestand ist es im Durchschnitt mit 11,30 Euro für den Quadratmeter möglich. Die Mieten können zwar bis auf 13,85 Euro hinaufreichen, doch auch auf 10,00 Euro sinken. Im Neubau setzen Häuser bei 11,01 Euro an und machen schon bei 13,07 Euro Halt, woraus ein Durchschnittspreis von 12,02 Euro resultiert. Wohnungen zur Miete sind natürlich etwas günstiger. Der Durchschnittspreis von 11,13 Euro pro Quadratmeter im Bestand resultiert aus der Preisspanne zwischen 9,88 und 13,13

Auf den Straßen von Holzkirchen herrscht in der Regel entspannte Atmosphäre, weit weg von großstädtischer Enge. Foto: Bayregio Holzkirchen Euro. Beim Neubau liegt der Durchschnittspreis bei 12,12 Euro pro Quadratmeter. Die Preisspanne erstreckt sich zwischen 11,03 und 13,46 Euro. Obgleich Holzkirchen eine ländliche Gemeinde ist, erreichen die Renditen beachtliche Werte. So erzielen Bestandswohnungen Renditen im mittleren Preissegment von 3,16 Prozent; im niedrigen Preissegment steigt sie auf 3,23 Prozent an und liefert im hohen Preissegment noch beachtliche 3,07 Prozent. Die etwas höheren Kaufpreise im Neubau schmälern die Renditen etwas. So ergeben sich im mittleren Preissegment noch 2,71 Prozent und im hohen Preissegment 2,66 Prozent. Mit 3,15 Prozent ist das niedrige Preissegment am rentabelsten. (Quelle: Capital Immobilien-Kompass) Reinhard Palmer

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DER DRITTE IM BUNDE Will der Mieter einen Untermieter in die Wohnung holen, muss mit dem Vermieter einiges geklärt werden ie Frage, ob ein Vermieter verpﬂichtet ist, seinem Mieter die Erlaubnis zur Untermiete zu erteilen, wird häuﬁg zum Streitfall. Von einer Untermiete spricht man, wenn ein Mieter die von ihm angemietete Wohnung komplett oder einen Bereich davon weitervermietet. Darum muss im konkreten Fall

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Eine Wohnung, viele Möglichkeiten.

Foto: pixabay

differenziert werden, ob es sich um eine „vollständige“ oder „teilweise Untervermietung“ handelt. Dieser Unterschied spielt aus mietrechtlicher Sicht eine sehr wichtige Rolle. Der häuﬁgere Fall ist, dass der Mieter nur einen Teil der Wohnung an einen Dritten weitervermieten will.

Vollständige oder teilweise Untervermietung? Zur vollständigen Untervermietung benötigt der Mieter die Erlaubnis seines Vermieters, sofern die Untervermietung nicht bereits im Mietvertrag ausdrücklich gestattet wird. Hier besteht kein gesetzlicher Anspruch auf die Erlaubnis.

Verwehrt der Vermieter dem Mieter diese Erlaubnis, hat der Mieter das Recht, mit einer Frist von drei Monaten das Mietverhältnis zu kündigen. Dieses Sonderkündigungsrecht gilt im Übrigen auch dann, wenn der Vermieter und der Mieter einen Zeitmietvertrag abgeschlossen haben. In den meisten Fällen will der Mieter nur einen Bereich, zum Beispiel ein Zimmer, untervermieten. Der Mieter kann hierzu die Erlaubnis des Vermieters einfordern – sofern er ein „berechtigtes Interesse“ nachweisen kann. Er muss dazu jedoch einen konkreten Untermieter benennen, die Erlaubnis ist somit personenabhängig (liegt „in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund“ vor, ist also die Aufnahme jenes Dritten für den Vermieter unzumutbar, gilt diese Verpﬂichtung jedoch nicht). Eine Verpﬂichtung zur Erlaubnis besteht entsprechend nicht, wenn keine konkrete Person genannt wird, sondern eine generelle Erlaubnis zur Untervermietung erbeten wird.

Erweiterung der Gebrauchsmöglichkeiten Das „berechtigte Interesse“ besteht seitens des Mieters, wenn beispielsweise wirtschaftliche oder persönliche Gründe die Motivation sind. Aus wirtschaftlicher Sicht besteht es dann, wenn sich die Einkommensverhältnisse des Mieters deutlich verschlechtert haben. Einfach nur ökonomische Vorteile aus einer Untervermietung ziehen zu wollen, können nicht als berechtigtes Interesse geltend gemacht werden. Der Untermietvertrag kommt nur zwischen dem Mieter und dem Untermieter zustande. Am Mietverhältnis zwischen

Beim Untermietvertrag ist der Vermieter „außen vor“.

Foto: AXA

Vermieter und Mieter ändert sich nichts – es werden nur die Gebrauchsmöglichkeiten des Mieters erweitert. Dieses Untermietverhältnis besagt zudem, dass sich Ansprüche des Untermieters nur gegen den Mieter richten – zwischen dem Vermieter und dem Untermieter bestehen ja keine direkten vertraglichen Ansprüche. Das bedeutet aber auch, dass der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter für vom Untermieter verursachte Schäden haftet. Darum ist es ratsam, dass der Mieter vom Untermieter eine Mietsicherheit verlangt. Zudem sollte rechtzeitig geklärt werden, wie die Betriebskosten verteilt werden – egal ob teilweise oder vollständige Untervermietung. Vermietet der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters weiter, sollte der Vermieter nicht vorschnell reagieren (Abmahnung beziehungsweise fristlose Kündigung). Es sollte vorsichtshalber geprüft werden, ob der Mieter nicht doch ein berechtigtes Interesse geltend machen kann. Hier kann die Prüfung durch einen Rechtsanwalt unterstützen. Andrea Hoffmann

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UNTERKANTE KELLERSOHLE Wer in der Nähe eines Gewässers bauen will, muss einiges beachten ine hochwassersensible Bauweise mindert viele Probleme, wie die jüngsten Ereignisse im Freistaat zeigen. Viele Kommunen sind dazu übergegangen, die Gebiete in Gewässernähe genauer unter die Lupe zu nehmen. Das Ergebnis: Einige Flächen in Bayern wurden als Überschwemmungsgebiet vorläuﬁg gesichert. Es ist die Realisierung der europäischen Hochwasser-Risikomanagement-Richtlinie: Deren Ziel ist die Verringerung der nachteiligen Folgen von

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Einem hochwasserneutralen Haus kann Starkregen nichts anhaben. Foto: AXA

Hochwasser für die vier Schutzgüter menschliche Gesundheit, Umwelt, Kulturgüter, wirtschaftliche Tätigkeit. In festgesetzten Überschwemmungsgebieten ist die Errichtung oder Erweiterung baulicher Anlagen im Innen- wie auch im Außenbereich grundsätzlich verboten. Wer nun in einem festgesetzten Überschwemmungsgebiet trotzdem bauen will, braucht eine wasserrechtliche Ausnahmegenehmigung. Diese wiederum darf nur erteilt werden, wenn das Bauvorhaben „hochwasserneutral“ ist, die Hochwasserverhältnisse vor Ort also nicht verschlechtert. In exakt reglementierten Ausnahmefällen können neue Baugebiete in Bauleitplänen ausgewiesen beziehungsweise Bauvorhaben genehmigt werden.

Festgesetzte Überschwemmungsgebiete Mit der wasserrechtlichen Genehmigung wird festgelegt, dass der bebaute Grund mit so gering wie möglich gehaltener Bodenversiegelung die gleiche Wassermenge aufneh-

men kann wie in unbebautem Zustand. Ausgleichsmaßnahmen stellen sicher, dass genau das Volumen aufgenommen werden kann, das durch den Verdrängungseffekt des Baukörpers entstünde. Wenn das wegen des hohen Grundwasserstandes nicht möglich ist, muss der Ausgleich auf anderen Flächen nachgewiesen werden. Mit dieser Regelung soll der weiteren Versiegelung von Flächen vorgebeugt werden, die der Retention dienen. Damit bezeichnet man in der Wasserwirtschaft die ausgleichende Wirkung von Stauräumen auf den Abﬂuss in Fließgewässern. Ein Retentionsgebiet, das bei Flusshochwassern gezielt geﬂutet werden kann, ist ein Hochwasserpolder: ein eingedeichtes niedrig gelegenes Gelände in der Nähe von Gewässern zur temporären Verringerung der Wasserführung ﬂussabwärts gelegener Flussabschnitte. Derartige Polder unterliegen Nutzungsbeschränkungen, beispielsweise einem Bebauungsverbot. Sie sind sowohl vom Flussbett als auch von benachbarten intensiver genutzten Flächen durch Deiche getrennt. Die gesicherten Überschwemmungsgebiete werden zunächst von den Wasserwirtschaftsämtern ermittelt und kartiert. Die fachliche Oberbehörde hierfür ist das Bayerische Landesamt für Umwelt (LfU). Im gesamten Freistaat gibt es insgesamt 17 Wasserwirtschaftsämter, die zum Geschäftsbereich des Bayerischen Staatsministeriums für Umwelt und Verbraucherschutz zählen. Wer sich für ein Grundstück in Gewässernähe interessiert, sollte sich vor dem Kauf informieren, wie hochwassersicher es ist. Der „Informationsdienst Überschwemmungsgefährdete Gebiete“, herausgegeben vom LfU, zeigt seine Karten im Internet auf: Unter www.iug.bayern.de sind sie einsehbar. Darüber hinaus bietet die Plattform wichtige und interessante Informationen rund um das Thema Hochwasser und viele weitere Inhalte. Als Überschwemmungsgebiete bezeichnet man Bereiche, in denen ein hundertjährliches Hochwasserereignis zu erwarten ist – also eine Flutwelle, wie sie statistisch gesehen nur einmal in hundert Jahren vorkommt. München beispielsweise weist auch solche Flächen auf: Bereiche an der Isar, am Hachinger Bach, an der Würm. Aber: Nach Dauer- oder Starkregen im Oberland können sich die Wassermassen im

Bei Stelzenbauten werden die Pfähle weit in den Baugrund gerammt. Foto: KfW-Bildarchiv / Bernhard Schurian

Stadtgebiet auf eine breitere Fläche verteilen. Vor allem seit der Renaturierung der Isar ist München noch besser geschützt. Das Flussbett wurde aufgeweitet, dem Fluss wurde also mehr Raum gegeben. Mit der Tieferlegung der Hochwasserwiesen, dem Bau neuer und der Anpassung alter Deiche wurden weitere Maßnahmen ergriffen. Münchens bester Hochwasserschutz beﬁndet sich 60 Kilometer entfernt im Isartal: der Sylvensteinspeicher. Dieser aufgrund seiner langgezogenen Form und der wilden Landschaft wie ein Fjord anmutende Stausee kann im Bedarfsfall beträchtliche Wassermassen zurückhalten.

Haus auf Stelzen Bauvorhaben in der Nähe eines Gewässers sind zwar mit der Unwägbarkeit des weichen Baugrundes verbunden, aber kein Ding der Unmöglichkeit. Wer ein wenig tiefer in die Tasche greift, kann das Bauprojekt möglicherweise realisieren – beispielsweise mittels Pfahlgründung. Die Gebäudelasten werden in tiefere Bodenschichten getragen. Solche Bauten „auf Stelzen“ zeigen kaum Verdrängungseffekte, schlagen aber aufgrund des erhöhten Aufwandes mit erheblichen Mehrkosten zu Buche. Der mögliche Anstieg des Wasserstandes über die Fundamentsohle macht eine Kellerwanne erforderlich, die das Gebäude dauerhaft vor dem Grundwasser bewahrt. Je nach Ausführung unterscheidet man zwischen weißen Wannen aus wasserundurchlässigem Beton und schwarzen Wannen mittels Abdichtung mit Bitumen(bahnen). Zu beachten ist hierbei, dass das aufgehende Gebäude in allen Bauzuständen ein ausreichendes Gewicht aufweisen muss, damit die Wanne nicht aufschwimmt oder andere Lageveränderungen zu befürchten sind. Im Normalfall wird das Grundwasser soweit abgesenkt, dass in jedem Bauzustand eine ausreichende Auftriebssicherheit vorhanden ist. Die Maßnahme der rechtzeitigen Flutung kann dem Aufschwimmen der Wanne notfalls gegensteuern. Andrea Hoffmann

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IMMOBILIE IMMORTALE Augen auf bei der Bauabnahme: Die eigenen vier Wände sollen solide und beständig sein as erste Haus baut man für seinen Feind, das zweite für seinen Freund, das dritte für sich selbst. In der Tat: Nach dem (ersten) Hausbau hat man ein umfangreicheres Wissen, würde die eine oder andere Stelle eventuell anders gestalten, den Handwerkern vielleicht mehr über die Schulter gucken und kann besser einschätzen, welche Dinge tatsächliche Mängel sind und was während und nach der Bauphase zu beachten ist. Davor ist der frischgebackene Bauherr jedoch Laie – und baut im Regelfall nur einmal im Leben. Beachtet die Bauherrschaft gewisse Regeln, kann die Zusammenarbeit mit dem Bauunternehmer theoretisch reibungslos verlaufen. Die Praxis weist jedoch so manchen Fallstrick auf, technischer oder rechtlicher Art.

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Qualität am Bau ist der Schlüssel zum EigenheimGlück. Foto: pixabay

Während der Bauphasen-Besichtigungen werden die bereits ausgeführten und die aktuellen Arbeiten in Augenschein genommen. Wird die Bauausführung durch einen vom Bauherrn selbst bestellten Fachmann begleitet und kontrolliert, können Mängel schon rechtzeitig festgestellt und behoben werden. Zudem wird die Qualität der Arbeitsleistung seitens der Handwerker sicherlich nicht leiden. Diese Begleitung der Bauausführung zu bestimmten verabredeten Bauzuständen (mit drei bis fünf Besichtigungen während der mehrmonatigen Bauzeit kann sich der qualiﬁzierte Fachmann ein Bild vom jeweils aktuellen Bautenstand machen) hat einen weiteren Vorteil: Der unabhängige, ﬁrmen- und produktneutrale Sachverständige kann die Bauherrschaft dazu beraten, welcher Betrag bis zur Beseitigung der Mängel einbehalten werden sollte.

Die Schlussabnahme ist rechtsgeschäftlich Bei jenen unverzichtbaren Begutachtungen während der Bauphase kann der ein oder andere Mangel schon behoben werden, darum lohnt es sich, oft „auf dem Bau“ vorbeizuschauen, zumal sich über den langen Zeitraum und bei vielen ﬂeißigen Händen, die am Bau beteiligt sind, allerhand Fehler einschleichen können. Richtig interessant wird es dann bei der Abnahme. Hier muss differenziert werden: Es gibt die behördliche (das betrifft eher größere Objekte als Einfamilienhäuser), die technische und die rechtsgeschäftliche Abnahme. Die technische Abnahme erfolgt zuerst; durchgeführt wird sie von der Bauherrschaft (oder einem fachlichen Berater), es werden eventuelle Mängel noch rechtzeitig festgestellt und protokolliert. Dann kommt ein wichtiger Meilenstein des Bauprojektes: die rechtsgeschäftliche (Schluss-)Abnahme. Eine gute Vorbereitung seitens der Bauherrschaft ist unumgänglich. Diese förmliche Abnahmehandlung bildet als rechtlicher Akt (die Bauherrschaft bestätigt, dass das Bauwerk im Sinne der Bestellung und zur Zufriedenheit fertiggestellt ist und abgenommen wird) den letzten Schritt auf dem Weg in die eigenen vier Wände. Und dieser sollte mit Bedacht und in Ruhe durchgeführt werden. Die Begutachtung mit soliden Baukenntnissen ist dabei ebenso wichtig wie die detaillierte Kontrolle aller Arbeiten. Daher ist es ratsam, einen Architekten, Sachverständigen oder Fachingenieur hinzuzuziehen, der eventuelle Mängel routiniert beurteilen kann.

Ratsam: förmliche Protokolle Mit der Protokollierung der Mängel ist für alle Parteien klar ersichtlich, welche Arbeiten noch zu verbessern sind – entsprechend ist es sehr wichtig, diese noch ausstehenden Aufgaben schriftlich festzuhalten. Achtung: Auch zum Zeitpunkt der Abnahme noch Fehlendes, also Restarbeiten, werden als Mangel bezeichnet. Zudem sollten strittige Zustände (zu denen es seitens des Bauunternehmers und des Bauherrn voneinander abweichende Beurteilungen gibt) protokolliert werden. Handelt es sich um unwesentliche Mängel, kann die Schlussabnahme erfolgen, die Arbeiten werden noch ausgeführt, erst dann be-

Ist alles nach Plan, kann abgenommen werden.

Foto: pixabay

ginnen die Gewährleistungsfristen auch für diese behobenen Dinge. Die Abnahmehandlung kann von der Bauherrschaft ohne negative Folgen verweigert werden, wenn das Werk mit wesentlichen Mängeln behaftet ist. Dazu zählen beispielsweise selten vorkommende, erhebliche Abweichungen vom Bestellten (wenn zum Beispiel ein Gebäudeteil nicht errichtet wurde), rechtliche (wenn das Bauwerk etwa gegen die Baugenehmigung errichtet wurde) oder technische Mängel (wenn das Bauwerk nicht bestimmungsgemäß genutzt werden kann, weil beispielsweise eine Treppe, die einzelne Geschosse miteinander verbindet, fehlt). Wenn die Bauherrschaft trotz wesentlicher Mängel das Werk abnimmt, treten die Abnahmewirkungen zu früh ein – ein Fehler, den Bauherren oftmals machen. Hat die Bauherrschaft rechtsgeschäftlich das Werk abgenommen, so ist das Bauwerk in die Hände des Besitzers übergegangen. Es ist dann am Bauherrn, sich um die Versicherung des Objektes zu kümmern und seinen Zahlungsverpﬂichtungen nachzugehen. Zudem kehrt sich nach der Abnahme die Beweislast um, wenn es um Fehler geht. Und: Die Gewährleistungsfristen beginnen ab dem Zeitpunkt der rechtsgeschäftlichen Abnahme zu laufen (für die protokollierten Mängel freilich erst nach deren Beseitigung). Die Bauherrschaft sollte sich seriösen, unabhängigen Expertenrat holen: Durch eine bausachverständige Vertragsberatung können alle Unterlagen (Vertrag, Bau- und Leistungsverzeichnisse, Pläne, Beschreibungen) gesichtet und (gegebenenfalls auch durch einen Fachanwalt für Baurecht) geprüft werden. Andrea Hoffmann

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LIEBER GELEBT ALS GEWOHNT In urbanen Mischgebieten wird die lebendige Vielfalt großgeschrieben – wider das restriktive deutsche Baurecht rschwinglicher Wohnraum für alle – das und noch viele weitere Ziele sind der Arbeitsalltag für die Stadtplaner. Seit 2009 ist es deutlich teurer geworden, in den Ballungsräumen zu leben. Alle wollen dorthin, die Metropolen haben nach wie vor eine starke Anziehungskraft. Alle Neubürger unterzubringen, stellt viele Herausforderungen in den Weg. Das Nachverdichtungspotenzial vieler Großstädte mag durch einige Ideen gelöst werden, beispielsweise durch das Aufstocken des Bestandes: Flachdach runter, Wohnung drauf – bleibt noch die Einteilung in Gebietskategorien. Und hier liegt der Hund begraben: Gewohnt

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Zwischen den Meetings kurz in den Park?

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werden kann nicht einfach überall. Gebietskategorien schieben einen Riegel vor. Das Baugesetzbuch (BauGB), das wichtigste Gesetz im deutschen Bauplanungsrecht, gibt Regeln vor. Allerdings sehr restriktive Regeln, die in ihrem Kontext als veraltet bezeichnet werden können – das BauGB ist knapp 60 Jahre alt. Im Jahre 1960 war der Umweltgedanke noch ein kleiner (man sollte alles mit dem Auto gut erreichen können), die Technik war noch nicht so ausgereift wie heute (was Dinge wie beispielsweise den Lärmschutz betrifft) – kurzum: Es wurde zwar praktisch, aber kurzfristig gedacht, das Leben wurde strikt gegliedert und entsprechend in Wohngebiete und Gewerbegebiete aufgeteilt.

Der Mix macht‘s Anders sieht es freilich in historisch gewachsenen Arealen aus: Hier werden alte Strukturen neu interpretiert, aufgestockt, durchgemischt. Aber neu angelegte Bereiche unterliegen eben jenen strikten Vorgaben. Träumen wir uns in die Zukunft – idealerweise sieht ein neu angelegtes Quartier so aus: Man nehme ein großes Stück grüne Wiese oder ein Konversionsareal (man wirkt also in zentraler Lage durch die Nutzung ehemaliger Post- / Bahn- / Gewerbe- oder Kasernenﬂächen der Wohnraumknappheit entgegen) und baue darauf einen gemischten Stadtteil – ein „Urbanes Gebiet“ mit kurzen Wegen, eine durchmischte Stadt, in der Wohnen, Arbeiten, kurzweg: Leben möglich ist. Mit einer Anpassung an moderne Ansprüche bezüglich Umweltschutz (fußläuﬁge Erreichbarkeit), Freizeitangebot (Grünﬂächen), Ökonomie (bezahlbarer Wohnraum) und soziales Gefüge (heterogene Bevölkerungsstruktur, Sozialwohnungen, Kitas, Barrierefreiheit). Zudem sollen die Nahversorgung und die Infrastruktur gesichert sein. Dagegen steht die aktuelle, seit den Sechzigerjahren bestehende Baunutzungsverordnung: Diese „Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke“, seit 1962 zentraler Bestandteil des BauGB, wird zwar ständig fortgeschrieben, hält aber noch immer an ihren Grundsätzen fest, die vorschreiben, dass in Wohngebieten gewohnt und in Gewerbegebieten gearbeitet wird.

Lösungsmodell „Urbane Gebiete“ Andere Gebietskategorien (wie beispielsweise das Kerngebiet: das sind die Innenstädte, die nach Geschäftsschluss allerdings einfach nur tot sind und alles andere als lebendige Straßenräume bieten) sind zwar auch vorgesehen, unterliegen jedoch nach modernen Ansprüchen und zufriedenstellenden Maßstäben schwierig umzusetzenden Regeln – hier sei das Mischgebiet genannt: Das muss zwingend zur Hälfte Wohnen und zur anderen Hälfte Nicht-Wohnen (Gewerbe, Gastro, Einzelhandel) ermöglichen. Das funktioniert so nicht mehr, darum wird der Ruf nach dem „Urbanen Gebiet“ laut: Hier sind variable Mischungsverhältnisse möglich (vergleich-

Naherholung auf Balkonien: frisches Grün am Bau statt Einheitsgrau. Foto: pixabay

bar mit historisch gewachsenen Strukturen und ihrer „Neuinterpretation“). Früher (man denke an Gründerzeitbauten) war dichtes Bebauen gang und gäbe. Dichte Besiedelung ist allerdings nicht gleich Anzeichen für schlechteren Wohnraum, im Sinne von enger Hinterhofbebauung, im Gegenteil: Gerade die Grundsätze dieser Bebauung führten zu einem durchgrünten Stadtteil. Heute ist ein solch dichtes Bebauen gar nicht mehr möglich – die Geschossﬂächenzahl spricht dagegen. Diese Summe aller Geschossﬂächen eines Hauses im Verhältnis zur Grundstücksgröße schiebt einen Riegel vor. Doch gerade die Innenverdichtung ist eine Möglichkeit, der Menge an Neubürgern Herr zu werden. Freilich durchmischt mit freien weiten Räumen, die viel Grün zulassen. Diese Ausgleichsﬂächen sind Teil der städteplanerischen Abwägung, um Eingriff und Ausgleich als Gesamtkonzept im Rahmen der Bauleitplanung zu regeln. Und neben der Verdichtung spielt eben die Durchmischung eine wichtige Rolle: Wird auf die baurechtliche Trennung der Gebietskategorien verzichtet, werden jene Mischgebiete wesentlich interessanter: Es kommt Leben ins Viertel. Der Charakter eines Mischgebiets liegt nun mal in der damit verbundenen Nutzungsmischung, entsprechend bunt geht es dann zu. Variatio delectat – nicht nur in der Nutzung: Wohnraum neben Gewerbe neben Kita neben Arzt neben Freiﬂäche neben Café neben Einzelhandel. Auch die Bevölkerung ist in einem solch urbanen Gebiet heterogen. Die einen wohnen hier, die anderen arbeiten, einige sind Besucher einer Kita, andere kaufen ein, ein paar sind sozial schwächer gestellt, wiederum andere können keine Stolpersteine auf ihrem Weg gebrauchen. Die Projektentwicklung beziehungsweise die Revitalisierung komplexer urbaner Developments mit einer Mischung aus Wohnen und Gewerbe bergen ein großes Potenzial für eine hohe Wertschöpfung. Das Leben ist bunt – unsere Viertel sollten es auch sein. Andrea Hoffmann

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SONNE SATT Ökologie und Ökonomie sind bedeutsame Faktoren bei der Entscheidung für eine Solarthermieanlage ann wird’s mal wieder richtig Sommer? Die Solaranlage will die Sonne spüren und Wärme tanken! Die Kollektoren wandeln diese Sonnenenergie in nutzbare thermische Energie um. Das heißt, warmes Wasser für die Eigennutzung wird damit erzeugt oder die Heizung unterstützt. Die Solarthermie zählt zu den Erneuerbaren Energien und ist

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Sonnenverwöhnte Kollektoren einer Solarthermieanlage kennen ihren Arbeitsauftrag. Foto: BSW-Solar

von ganz besonderem Reiz, da die Sonne immer scheint; mal mehr, mal weniger – selbst außerhalb der Sommersaison. Die freilich überwiegend im Sommer gewonnene Wärmeenergie kann über längere Zeit thermochemisch gespeichert und zeitversetzt und bedarfsgerecht wieder freigegeben werden. Die Installation einer Solarthermieanlage kann bei Neubauten, aber auch bei Bestandsimmobilien durchgeführt werden, die vom Fachmann umgerüstet und damit modernisiert werden. Der Heizungsbauer bringt die Kollektoren der solarthermischen Anlage im Regelfall auf dem Dach an. Die Umwandlung vollzieht sich dann mittels Röhren, die in die Kollektoren eingebracht sind. Diese dunklen, mit Flüssigkeit gefüllten Röhren sind der einfache wie geniale Clou dieser Technik. Jeder, der mit schwarzem Gewand schon mal in der prallen Hitze geschwitzt hat, weiß, wie gut Sonnenwärme und die Farbe Schwarz kooperieren. Und diese Kombination funktioniert auch mit Wasser – das Prinzip ist vom Camping- und Outdoorfachhandel bekannt: Die Solardusche ist nichts an-

deres als ein schwarzer Beutel, der das Wasser im Inneren mittels Sonnenlicht erwärmt.

Kluge Nutzung der Sonnenenergie Zurück zu unseren Kollektoren auf dem Dach. Hier stehen zwei mögliche Technologien zur Verfügung: Flachröhren und Vakuumröhren. In der ersten Variante erwärmt das Sonnenlicht eine wärmeabsorbierende, mit Röhren versehene Fläche. Jene Röhren führen eine Flüssigkeit, die als Wärmeträgermedium dient – zudem beﬁndet sich darin Propylenglycol, das als Frostschutzmittel bis zu einer Temperatur von bis zu -23 Grad fungiert, zudem verhindert jene Flüssigkeit eine Frostsprengung, da eine Volumenzunahme durch Gefrieren verhindert wird. Neuere Modelle sind als vakuumisolierte Flachkollektoren erhältlich; jene Isolierung verringert den Energieverlust, was die Wirkung erhöht. Dieses Prinzip liegt der Funktionsweise der Vakuumröhren (der zweiten möglichen Technologie) zugrunde: Zwischen zwei konzentrisch ineinander liegenden Glasröhren reduziert ein Vakuum Wärmeverluste, während die Übertragung der Strahlungsenergie des Lichtes zum Absorber erfolgt. Das Vakuum bietet zusätzlich Dämmschutz. Diese Variante tut sogar ohne direkte Sonneneinstrahlung ihren Dienst. Die Vakuumröhrenkollektoren können also auch nach Westen oder Osten ausgerichtet sein und müssen nicht im schrägen Winkel montiert, sondern können an der Hauswand angebracht werden. Vakuumröhrenkollektoren arbeiten efﬁzienter, während Flachkollektoren günstiger in der Anschaffung sind, zudem ist bei Letzteren die Wartung kaum ein Thema. Die Lebensdauer der Kollektoren eines Solarthermiesystems liegt bei mindestens 30 Jahren.

Ein Hoch auf die Speicherung! Hat man das nötige Kleingeld augenblicklich nicht zur Hand, sollte wenigstens alles baulich darauf ausgerichtet sein, dass die Solarthermieanlage zu einem späteren Zeitpunkt instal-

Der Verbrauch fossiler Brennstoffe - wie hier Heizöl - kann erheblich reduziert werden. Foto: pixabay

liert werden kann. Aber halt, darf man ohne Weiteres den Heizungsbauer aufs Dach schicken? Bei der Installation einer Solarthermieanlage handelt es sich immerhin um eine bauliche Anlage, die der Bauordnung unterliegt. Bauordnung bedeutet oftmals Genehmigung – ob es im individuellen Fall zutrifft, entscheidet das zuständige Bauamt. Wer die Sonne also für sich „arbeiten“ lassen will, sollte sich vor der Detailplanung beziehungsweise Beauftragung an das Bauamt wenden. Das gilt für Neubauten wie auch für Altbestand, wobei es in diesem Fall eine weitere Herausforderung gibt: Bei Bestandsimmobilien kann der Weg für die Leitungen ein Problem darstellen, da häuﬁg kein Installationsschacht zur Verfügung steht. Dieser Weg verläuft von den Kollektoren, die sinnigerweise der Sonne „entgegenkommen“ und entsprechend oben, also auf dem Dach angebracht werden, zum technischen Speicher, der sich in den meisten Immobilien im Technikraum im Kellergeschoss beﬁndet. Doch auch für diese Hürde tut sich eine Lösung auf: Ein gut gedämmter Schacht entlang der Außenseite der Hauswand kann die Maßnahme ermöglichen. Die erwärmte Flüssigkeit wird durch Rohrleitungen einem Pufferspeicher, der mehrere Hundert Liter fasst, zugeführt. Darin wird das Wasser in einem zweiten Kreislauf erwärmt. Mit der Funktion einer zeitversetzten Wärmeaufnahme und -abgabe kann der Pufferspeicher zeitnah und bedarfsgerecht Warmwasser abgeben. Der kontinuierliche Wärmeverlust, der sich bei dieser Variante durch die Temperaturdifferenz zwischen Speicherinhalt und Umgebung ergibt, lässt sich durch den Einsatz eines thermochemischen Saisonspeichers umgehen. Die efﬁziente Nutzung der Sonnenenergie lohnt die Investition in eine Solarthermieanlage. Der ökologische Vorteil liegt klar auf der Hand. Wann sich ein solches System amortisiert, hängt freilich von verschiedenen Faktoren ab. Eine individuelle Kosten-Nutzen-Rechnung kann der Fachmann mit hilfreichen Informationen unterstützen. Andrea Hoffmann

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ALLE UNTER EINEM DACH Von wegen Generationenkonﬂikt! Im Mehrgenerationenhaus bereichern sich Jung und Alt gegenseitig Dienstleistungen, die auch im offenen Treff angeboten werden, im übertragenen Sinne bezüglich des direkten Zugangs zu Menschen unterschiedlicher Generationen.

n der Gemeinschaft wohnen, dennoch selbstbestimmt leben: In einem Mehrgenerationenhaus proﬁtieren alle vom Miteinander – diese Wohnform macht Schule! Es handelt sich um ein Gebäude, das generationenübergreifend als Wohnraum oder als offener Treff genutzt wird. Jede Generation kann sich einbringen und ihren Beitrag zum gelungenen Sozialgefüge beitragen. Laut Manuela Schwesig, Bundesministerin für Familie, Senioren, Frauen und Jugend, bieten Mehrgenerationenhäuser „ein kompetentes Umfeld, wenn es darum geht, Engagement zu koordinieren, Engagierte zu betreuen und gute Angebote für die Menschen in der Kommune zu entwickeln“.

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Zentraler Begegnungsort Das Haus kann als wohngemeinschaftsähnliches Modell angesehen werden, als langfristig angelegte Lebensform mehrerer unabhängiger Personen: Mindestens zwei separate Wohneinheiten ergeben dann ein Mehr- oder Multigenerationenhaus, allgemeine Räume (beispielsweise die Gemeinschaftsküche und das Wohnzimmer) und die Gartenﬂäche werden dann nach vereinbarten Regeln gemeinsam genutzt, vergleichbar einer Wohn- oder Zweckgemeinschaft – aber eben in abgeschlossenen Wohneinheiten für jede beteiligte Familie beziehungsweise Einzelperson. Ein belebendes Miteinander und die gegenseitige Unterstützung von Jung und Alt: Gemeinsam gestaltet man hier den Alltag. Die Generationen gehen aufeinander zu und helfen

sich. Dienstleistungen wie Bereiche der Haushaltsführung, Kinder- und Seniorenbetreuung können Teil der Alltagsgestaltung sein. Die körperliche Altenpﬂege oder die komplette Kindererziehung zählen dabei üblicherweise nicht dazu. Hierin unterscheidet sich diese Wohnform vom Betreuten Wohnen mit seiner altenpﬂegerischen Rund-um-die-UhrBetreuung und von privat betriebenen Kinderkrippen. Das Mehrgenerationenhaus als Terminus zielt in erster Linie nicht auf eine Familie im tatsächlichen Sinne ab, Verwandtschaftsbeziehungen sind jedoch nicht ausgeschlossen. Familienorientierte, generationsübergreifende Aktivitäten machen das Mehrgenerationenhaus zur sozialkompetenten Anlaufstelle vor Ort. Das ermöglicht kurze Wege: Im wahrsten Sinne kurze Wege bezüglich der kostengünstigen

Als zentrale Begegnungsorte bieten die Mehrgenerationenhäuser Raum für gemeinsame Aktivitäten. Als neue Form nachbarschaftlichen Miteinanders können sie lebendigen Schwung in eine Kommune bringen. Der Austausch untereinander und somit die Sozialkompetenz werden gefördert – eben dieses Zusammenspiel, der Zusammenhalt von Jung und Alt stellt das Merkmal eines jeden Hauses dar. Erfahrungswissen, Integration und Teamgeist spielen in den bundesweit 450 Häusern des Aktionsprogramms Mehrgenerationenhäuser eine sehr große Rolle bei den Menschen jeden Alters. Die Chancen und Potenziale verschiedener Altersklassen können so untereinander genutzt, das Miteinander der Generationen und die Hilfe zur Selbsthilfe gefördert werden. Das Aktionsprogramm Mehrgenerationenhäuser wurde von der damaligen niedersächsischen Familienministerin Ursula von der Leyen ins Leben gerufen. In Niedersachsen wurde die Förderung von Mehrgenerationenhäusern im Sinne offener Nachbarschaftstreffpunkte initiiert. Träger eines solchen Hauses kann die Kommune, eine Kirchengemeinde oder ein freier Träger wie ein Verein oder ein Sozialverband sein. Andrea Hoffmann

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STUDENT SUCHT BUDE! Jährlich suchen hunderttausende Studenten eine Bleibe, ein paar Tipps können dabei helfen as Abitur ist nicht nur eine Frage der Bildung. Meistens folgt darauf ein Studium in einer anderen Stadt. Und das bedeutet, dass jährlich hunderttausende junge Menschen auf der Suche nach einer Studentenbude sind. So wird aus dem Bildungsaspekt ein Immobilienproblem. Es ist bedauerlich, dass ein so spannender Lebensabschnitt der in der Regel ersten Unabhängigkeit mit einer bitteren Erfahrung beginnen muss. Denn gerade in den Hochschulstädten ist der Wohnraum äußerst knapp und schier unerschwinglich. Hier ist guter Rat teuer und beginnt mit Tipps zur Wohnraumsuche. Aber zunächst empﬁehlt es sich, eine nüchterne Betrachtung der eigenen ﬁnanziellen Situation anzustellen. „Die Warmmiete sollte inklusive Nebenkosten ein Drittel der Einkünfte nicht überschreiten“, empfehlen Experten. Zu bedenken ist, dass vorab möglicherweise eine Makler-Courtage sowie nach erfolgreicher Suche eine Kaution aufzubringen sind. Die anschließenden laufenden Kosten sollten nicht zu knapp kalkuliert werden, da Mieterhöhungen einen Studenten schnell in eine ﬁnanzielle Schieﬂage bringen könnten. Ein unsicherer Faktor sind die Energiekosten, die laufend steigen und je nach Anbieter stark divergieren. Ein Anbieterwechsel sollte daher jederzeit in Betracht gezogen werden. Sparsamer Umgang mit Heizung und Strom kann auch zur Kostendämmung beitragen. Vor bösen Wer in eine WG zieht, hat den Vorteil, Überraschungen ist bei Problemen nicht alleine dazustehen. geschützt, wer sich Mitbewohner können schon beim Einzug hilfreich sein. Foto: AXA bei der Wohnungs-

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suche den Energiepass zeigen lässt. Gravierende energetische Deﬁzite einer Wohnung können doch erhebliche Ausgaben nach sich ziehen.

Wohnung oder Wohnheim? Auf Basis der ﬁnanziellen Lage kann schon entschieden werden, ob es eine eigene Wohnung, ein WG-Zimmer, ein Zimmer in Untermiete oder ein Wohnheimzimmer werden soll. Letzteres ist die günstigste Alternative. Doch nur zehn Prozent der Studenten ﬁnden einen Wohnheimplatz. Das Angebot ist spärlich. Mehr als ein Drittel der Studenten kommen in Deutschland in einer Studenten-WG unter. Das ist oft zwar günstiger als eine eigene Wohnung, dennoch nicht für jedermann zu stemmen. Ein WG-Zimmer hat jedoch den Vorteil, dass man unter gleichgesinnten lebt und sich bei Problemen gegenseitig helfen kann. Die Suche nach bezahlbarem Wohnraum erfolgt in erster Linie online, etwa über www.sz.de/immo. Es lohnt sich auch, in der Presse Print-Annoncen zu studieren und die Vermittlung des Studentenwerks regelmäßig aufzusuchen sowie auch deren Angebote online einzusehen. Bei Wohnungs- bzw. Zimmerbesichtigungen ist es ratsam, sich von einer vertrauten Person begleiten zu lassen. Denn steht man zeitlich unter Druck, weil der Semesterbeginn näher rückt, neigt jeder dazu, unüberlegt zu handeln. Kommt das besichtigte Objekt in Frage, gilt es, den Vermieter zu überzeugen. Als StudentIn hat man in der Regel kein dickes Konto in der Hinterhand, mit dem ein Vermieter interessiert werden könnte. Es gilt also, als Persönlichkeit von sich zu überzeugen. Ein gutes Gespräch kann Wunder bewirken.

ten auf der Suche sind, dürfte es kein Problem sein, „passende“ Interessenten schnell zu ﬁnden. In der Regel verlangen Vermieter eine Selbstauskunft, bei der es auf ein paar entscheidende Punkte ankommt. Die grundsätzlichen Fragen sind: Wer bezahlt die Miete und sind die monatlichen Zahlungen gesichert? Oft werden weitere Dokumente verlangt, die durchaus nützlich sein können. Etwa ein Mietbürgschaftsnachweis der Eltern. Ein guter Lebenslauf kann ebenfalls überzeugend wirken. Den Personalausweis nicht vergessen, oder sogar in Kopie mit abgeben! Ebenso eine Kopie vom Studentenausweis oder die Immatrikulationsbescheinigung. Letzteres insbesondere, wenn es sich um explizite Studentenangebote handelt. Wer nicht zum ersten Mal Wohnraum mietet, kann eine Bescheinigung über Mietschuldenfreiheit des früheren Vermieters hinzufügen. Zahlungszuverlässigkeit ist schließlich das zentrale Interesse der Vermieter. Eine inzwischen weit verbreitete Alternative zur Wohnraumsuche ist das Wohnen für Hilfe-Projekt (www. wohnenfuerhilfe.info), das sowohl das Wohn- sowie das Geldproblem zu lösen hilft. Über diese Initiative werden Zimmer untervermietet, doch nicht gegen Geldzahlung, sondern gegen angemessene Leistungen, wie Hilfe im Haushalt, Gartenpﬂege oder Betreuung von älteren bzw. kranken Mitbewohnern. Reinhard Palmer

Überzeugung ist gefragt Bleibt die Suche lange Zeit erfolglos, sind Alternativlösungen gefragt. So etwa die Suche nach einer größeren Wohnung, die man mit anderen Studenten teilen könnte. Wichtig ist, dass man von vorne herein dem Vermieter die Absicht einer WG-Gründung signalisiert. Da viele Studen-

Mittlerweile gibt es eine große Zahl an Internetportalen, die Studenten die Wohnraumsuche erleichtern. Auf die perfekte Bleibe zu hoffen, bleibt jedoch utopisch. Gerade in den Hochschulstädten ist Wohnraum knapp und teuer. Foto: Postbank/nyul

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SICHERHEIT IST LEBENSQUALITÄT Einbruch- sowie Brandschutzmaßnahmen sollten zu jeder Wohnausstattung gehören lle vier Minuten geschieht in Deutschland ein Einbruch – verkündet die Internetseite des Netzwerks „Zuhause sicher“, einer Initiative der Polizei. Die meisten Fenster und Türen lassen sich mit einem simplen Schraubenzieher öffnen. Und es sind nicht nur Wertgegenstände, deren Verlust die Eigentümer zu verkraften haben. Oft werden auch sehr persönliche Dinge erbeutet, deren ideeller Wert den monetären weit übersteigt. Solche Verluste können nicht ersetzt werden und sind daher in der Regel sehr schmerzhaft. Die Erfahrung des heimlichen Eindringens in die Intimsphäre bleibt auch nicht ohne Auswirkungen auf die Psyche, damit auf das Sicherheits- und Geborgenheitsgefühl der Bewohner. „Einbruchsopfer sind nicht selten traumatisiert“, heißt es bei „Zuhause sicher“. In Anbetracht solcher Auswirkungen ist die Investition in Einbruchsicherheit doch eine auf alle Fälle lohnende Einlage. Mechanische oder elektronische Sicherungen an Fenstern und Türen können im Normalfall überall nachgerüstet werden. So etwa Einsteckschlösser, Schließzylinder mit Sicherungskarte, Schutzbeschläge, Zusatzschlösser mit Sperrbügel, Querriegelschlösser, vor allem aber auch Scharnierseitensicherung für Türen. Die Schwachstellen sind vor allem aber die Fenster, genügt es doch, einfach eine Scheibe einzuschlagen, um in eine Wohnung eindringen zu können. Durchwurfhemmende Sicherheitsfolien können einen Einbrecher daher durchaus aus dem Konzept bringen, nicht zuletzt aufgrund des Überraschungseffekts, wenn sich da ein unerwartetes Hindernis auftut. Wirksamer sind in der Regel einbruchhemmende Rollläden, kombiniert mit einbruchhemmender Verglasung sowie Fensterbeschlägen. Optimal ist es, die ungesicherten Türen und Fenster gegen spezielle einbruchhemmende Modelle komplett auszutauschen, was man sich allerdings erst einmal ﬁnanziell leisten können muss.

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Von Alarmanlage bis Smart Home Bestehen erhöhte Risiken oder sind beträchtliche Werte zu schützen, sind Alarmanlagen dringend zu empfehlen.

Hierbei wird zwischen Einbruchmeldeanlagen und Gefahrenwarnanlagen unterschieden. Die Einbruchmeldeanlagen lösen beim Einbruch einen internen Alarm aus. Meistens lassen sich Einbrecher davon abschrecken. Es ist auch möglich, den Alarm lautlos an einen Sicherheitsdienst weiterzuleiten, was im besten Fall ermöglicht, den Einbrecher sogar auf heißer Tat zu fassen. Gefahrenwarnanlagen bieten zusätzlich weitere Schutzoptionen an: Sie reagieren nicht nur auf Einbrecher, sondern warnen auch bei Rauchentwicklung, Gas- und Wasseraustritt. Den umfangreichsten Schutz bieten dabei die SmartHome-Systeme, die es mit Überwachungskameras möglich machen, das ganze Haus im Auge zu behalten.

Ein Fenster auszuhebeln, ist bei ungesichertem Fenster ein Kinderspiel und eine alltägliche Übung für Einbrecher. Schon mit Nachrüstmaßnahmen lässt sich ein solches Eindringen verhindern. Foto: Zuhause sicher

Die größte Gefahr fürs Wohneigentum stellt zweifelsohne Feuer dar. Jeden Tag brennt es in Deutschland etwa 150 Mal. Jährlich sterben hierzulande über 600 Menschen bei Wohnungsbränden. Brandschutzmaßnahmen sollten daher bereits beim Bau eines Hauses vorgesehen werden. Für Privathaushalte gibt es zwar keine gesetzlichen Vorgaben zur Brandsicherung, doch sind Brandschutzmaßnahmen seit der Förderung energetischer Dämmmaßnahmen umso dringlicher. Wer mit Polystyrolen wärmedämmt, muss bedenken, dass das Material im Brandfall hochgiftige Gase entwickelt und zudem sehr schnell schmilzt und abtropfend brennt.

Im Rahmen der Initiative „Zuhause sicher“ kann ein Beratungsgespräch mit Fachleuten der Polizei in Anspruch genommen werden. Foto: Zuhause sicher

Feuerlöscher empfohlen Zum Brandschutz gehören nicht nur gut funktionierende Brandmelder, die es bereits ab 10 Euro pro Stück im Handel gibt. Wichtige Maßnahmen, die schon bei der Bauplanung vorgesehen werden müssen, sind Fluchtwege, also die Möglichkeit, Räume auf zwei Wegen zu verlassen. In jeden Haushalt gehören auch Feuerlöscher, unter denen die ABCPulverlöscher mit Glutbrandpulver zu empfehlen sind. Bei kleinen Feuerunfällen etwa mit Bratfett oder Kerzen leistet eine Löschdecke sehr gute Dienste. Vor allem bei Fettbränden, da diese niemals mit Wasser gelöscht werden dürfen. Sowohl Feuerlöscher als auch Löschdecke sollten zentral und leicht zugänglich aufbewahrt werden, um jederzeit Griffbereit zu sein. Die größte Risikogruppe beim Verursachen von Bränden sind die Senioren, deren Wahrnehmung altersbedingt eingeschränkt ist. Für diese Zielgruppe wurden spezielle Rauch- und Thermomelder entwickelt. Solche Rauchmelder geben per Funk den Alarm an andere Rauchmelder in benachbarten Räumen weiter, sodass raumübergreifend Alarm ausgelöst wird. Thermomelder sind darüber hinaus in der Lage, etwa bei überhitzten Herdplatten Alarm zu schlagen. Beide Systeme können aneinander gekoppelt werden. Kosten und Aufwand fallen stets an. Doch das KostenNutzen-Verhältnis überzeugt. Wer in Einbruch- und Brandschutzmaßnahmen investiert, lebt unbeschwerter und kann sich ohne Verluste lange an seinem Heim erfreuen. Reinhard Palmer

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Juli 2016

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Neue Perspektiven für Ingolstadt – Wohnen im IN-Tower

Abbildung aus Sicht des Illustrators.

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ngolstadt - In wenigen Wochen werden auf dem Gelände Am Nordbahnhof 4/ Östliche Ringstraße 3 die Bauarbeiten für das Wohnbauprojekt IN-Tower des Projektentwicklers 6B47 Germany beginnen. Mit seinem ca. 50 Meter hohen Wohnturm wird der neue Gebäudekomplex nachhaltig die Skyline von Ingolstadt prägen – und erhebt deshalb bereits vorab den Anspruch, ein Wahrzeichen der Stadt zu werden.

Insgesamt 80 Eigentumswohnungen, die sich durch markante Architektur, intelligente Grundrisslösungen und zeitgemäße Ausstattung auszeichnen, kommen zum Verkauf. Unter dem Motto „Wohnen über den Dächern der Stadt“ entstehen mit dem Wohnbauprojekt IN-Tower in unmittelbarer Nähe zum neugestalteten Nordbahnhof 80 urbane Eigentumswohnungen in exponierter Lage. Ergänzt wird das Wohnungsangebot

durch großzügige Handelsﬂächen im Erdgeschoss sowie Tiefgaragenstellplätze. Die Fertigstellung wird voraussichtlich im III. Quartal 2018 erfolgen. Geplant und realisiert wird das Bauvorhaben durch den Projektentwickler 6B47 Germany GmbH (www.6B47.de). „Der IN-Tower ist die urbane Antwort auf modernes Stadtwohnen in Ingolstadt“, betont Kai-Uwe Ludwig, CEO der 6B47 Germany. „Das Projekt bildet durch seine geschwungene Architektur und den aus dem Sockelbau aufragenden Turm prägnante Alleinstellungsmerkmale.“ Durch seine zentrale Lage und die direkte Nähe zum Nordbahnhof bietet der INTower Mobilität auf höchstem Niveau: Die zahlreichen ÖPNV-Anbindungen, regionalen Züge und Busse sowie die ideale Anbindung an die A 9 Richtung Nürnberg und München sorgen für kurze

Wege in alle Richtungen. Ingolstadts größter Arbeitgeber, der Autobauer Audi, ist ebenso leicht erreichbar wie das riesige Einkaufsparadies Ingolstadt Village. Neben der perfekten Verkehrsinfrastruktur werden die neuen Bewohner des IN-Towers vor allem von der Nähe zur Innenstadt und zum weitläuﬁgen Stadtpark proﬁtieren. Das Angebot an modernem Wohnraum ist groß: Zeitgemäß geplante 2- bis 5-Zimmer-Eigentumswohnungen begeistern mit überlegt geschnittenen, offenen Grundrissen. Vom kompakten Cityapartment bis hin zum familiengerechten 4- oder repräsentativen 5-ZimmerDomizil steht im IN-Tower eine außergewöhnliche Angebotsvielfalt für individuelle Wohnwünsche und höchsten Wohngenuss bereit. Die Wohnﬂächen reichen dabei von 48 m² bis zu 171 m². Jede der anspruchsvoll und

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Anlageimmobilien zum Vermögensaufbau sowie zur Alterssicherung rücken in der aktuell günstigen Lage wieder in den Fokus der Deutschen. Foto: Ceccolo/Fotolia

ziell möglich ist, eine Immobilie zu erwerben“, heißt es zur Erklärung. Für den derzeitigen Höchstwert des Index tragen also vor allem die niedrigen Zinsen, die günstige Kredite ermöglichen, sowie die steigenden Einkommen entscheidend bei. Die monatliche Belastung ist beim kreditﬁnanzierten Immobilienkauf aktuell vergleichsweise gering, zumal die Tilgungszeiträume überschaubar bleiben, erst recht wenn ein höheres Eigenkapital zusammenkommt. Die rasant steigenden Immobilienpreise insbesondere in den Großstädten werden dadurch relativiert. Unter den Metropolen rangiert Hamburg im IVD-Erschwinglichkeitsindex mit einem Wert von 127,89 an erster Stelle und ist im Vergleich zum Vorjahr um etwa 9 Punkte gestiegen. Ge-

folgt von Leipzig und Dresden. Berlin steht mit einem Wert von 111,26 an vierter Stelle und bleibt gerade für Anleger sehr interessant.

Wohnanteil an Kaufkraft wächst Mit den hohen Preisen ist München das Schlusslicht unter den Großstädten. Mit einem Wert von 56,35 konnte sich München allerdings auch im Vergleich zum Vorjahr um etwa drei Punkte verbessern. Ähnlich positioniert sind auch die süddeutschen Mittelstädte, darunter mit einem Wert von 95,35 Augsburg. Die Spitzenplätze unter den Mittelstädten im IVD-Erschwinglichkeitsindex belegen absteigend Bielefeld, Braunschweig, Potsdam, Kiel und Rostock. Die Schlusslichter unter den Großstädten sind neben München Stuttgart, Düsseldorf, Frankfurt am Main sowie Köln. Während der IVD-Erschwinglichkeitsindex die deutschlandweite Lage ermittelt, untersucht der EIMX (Erschwinglichkeitsimmobilienindex) jeweils das regionale Verhältnis von Kaufkraft pro Haushalt und Wohnkosten. Was München betrifft, legten zwischen den Jahren 2011 und 2014 alle Stadtviertel im Wohnkostenanteil an der Kaufkraft je Haushalt deutlich zu. Die genauere Betrachtung der obersten Positionierungen: Mit gerundeten 3,5 Prozent Zuwachs steht Thalkirchen auf dem negativen Spitzenplatz. Betrug der Wohnkostenanteil 2011 dort 29,1 Prozent, so waren es 2014 bereits etwa 32,5 Prozent Wohnkostenanteil. Au, Milbertshofen sowie Nymphenburg folgen mit einer Steigerung von 3,0 Prozent, anschließend Schwabing-West mit 2,9 Prozent knapp darunter. Altstadt und Pasing legten bei dem Wohnkostenanteil noch 2,8 Prozent zu, mit 2,7 Prozent gefolgt von Neuhausen, Moosach und Schwabing.

Vermögensaufbau möglich Diese Rangordnung entstand auf Basis der Veränderungen (Zuwächse) im besagten Zeitraum. Betrachtet man die Höhe des Wohnkostenanteils an der Kaufkraft je Haushalt selbst, ergibt sich eine andere Rangordnung. Mit einem Wohnkostenanteil 2014 von 40,7 Prozent ist die Altstadt das teuerste

Noch nie war der Kauf einer Immobilie so erschwinglich, obgleich Immobilienpreise Spitzenwerte erreichen. Niedrige Zinsen und hohe Einkommen machen es möglich. Foto: KfW-Bildarchiv/Photothek.net

Pﬂaster. Es folgen Maxvorstadt (37,7), Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt (37,3) und Au (37,0). Allesamt begehrte Wohnlagen gehobener Kategorie mit höchsten Mieten und Kaufpreisen. So liegen entsprechend die gefragten Stadtteile Haidhausen, Lehel, Schwabing-West, Schwanthalerhöhe, Thalkirchen und mit 32,3 Prozent Schwabing – um die zehn Spitzenreiter zu nennen – in der Berechnung des Wohnkostenanteils nicht weit darunter. Zum Vergleich: Im Durchschnitt wenden Münchner fürs Wohnen 27 Prozent ihres Haushaltsnettoeinkommens auf. Zustande kommt dieser Durchschnitt dank wesentlich günstigerer Stadtteile wie etwa Milbertshofen mit 28,7 Prozent Wohnkostenanteil oder Moosach mit 25,9 Prozent. Die reicheren Stadtviertel mit dennoch humanen Preisen können den Durchschnittswert aber ebenso drücken, wie etwa Pasing mit 25,5 Prozent oder Nymphenburg mit 26,0 Prozent. Nachdem trotz Mietpreisbremse die Mieten weiterhin steigen und Immobilien kontinuierlich an Wert gewinnen, erlangt die Eigenimmobilie zur Selbstnutzung oder als Anlageobjekt wieder einen der vordersten Plätze im Ranking des Vermögensaufbaus sowie der Alterssicherung. Selbst Schwellenhaushalte bekommen eine Chance, Vermögenswerte aufzubauen. Die Zunahme von Anlageimmobilien bringt aber auch Mietern Vorteile: Der Mietmarkt wird entschärft, was den Anstieg der Mieten auf Dauer verlangsamen könnte. Reinhard Palmer

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Bad Bayersoien am SEE Zi.3,5

Bj.1983

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Landkreis Starnberg

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UNABDINGBARE STÜTZE Immobilien- bzw. Hausverwaltungen bringen große Vorteile zum geringen Preis nsbesondere für Privatanleger, die über keinerlei Immobilien-Knowhow verfügen, sind Verwalter der erste Ansprechpartner, wenn es um Probleme mit der Immobilie selbst, bauliche Maßnahmen oder auch Mietverhältnisse geht, erklärte Klaus-Peter Hesse, Geschäftsführer des Zentralen Immobilien Ausschusses e.V. (ZIA). Aber auch für Branchenkenner und erfahrene Immobilien-Eigentümer ist die Immobilien- bzw. Hausverwaltung ein fast unabdingbarer Dienstleister. Ob es sich um eine vermietete Wohnung oder eine selbst bewohnte Eigentumswohnung bzw. um ein Reihenhaus innerhalb einer gemeinschaftlich organisierten Siedlung handelt: In der Praxis kann sich ein Berufstätiger nicht um alles kümmern.

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Letzteres gilt auch für laufende Dienstleistungen wie Reinigung, Hausmeisterdienste oder Gartenpﬂege. Und wer sich mit Wohnungsabnahmen und Neuvermietungen nicht selbst abgeben möchte, kann dies in der Regel ebenfalls der Hausverwaltung überlassen. Für den Werterhalt einer Immobilie ist es dringend notwendig, laufend anfallende Arbeiten zügig ausführen zu lassen, bevor sie sich zu einem erheblichen Kostenfaktor entwickeln oder gar nicht mehr optimal durchgeführt werden können. Die kontinuierliche Überwachung des Gebäude- oder Wohnungszustands ist daher eine zentrale Aufgabe der Immobilienverwaltung, zumal bisweilen ein fachmännischer Blick dafür notwendig ist.

Geldwertes Management

Bleibt die Hausverwaltung am Zahn der Zeit und kalkuliert klug, können Erhaltungskosten erheblich reduziert werden. Foto: KfW-Bildarchiv/Photothek.net

Die Tätigkeiten einer Hausverwaltung sind grob in zwei Bereiche zu unterteilen: die kaufmännische und die technische Verwaltung. Die Zuständigkeiten innerhalb dieser Bereiche können im Detail individuell deﬁniert werden, sofern sie im Angebot der jeweiligen Hausverwaltung stehen. Meist liegt der Fokus auf der technischen Verwaltung, in deren Rahmen die Instandhaltung der Wohnanlage bewerkstelligt wird – inklusive Sanierung, Modernisierung, Betrieb technischer Anlagen (Heizung, Aufzug, Dunstabzug, Klingelanlage etc.) bis hin zur Überwachung der in Auftrag gegebenen Arbeiten.

Der Dienstleistungskatalog im Sektor der Privatimmobilien ist auf der Seite der kaufmännischen Verwaltung um einiges umfangreicher, insbesondere wenn es sich um vermietete Anlageimmobilien handelt. Denn Hausverwaltungen können den Bereich der Vermietung von Vertragsgestaltung über Mietanpassungen bis hin zur Mietersuche ebenfalls abdecken. Entscheidender für die Leistung der Hauswirtschaft ist allerdings wohl die Kostenkontrolle und Wirtschaftsplanung. Haushaltet eine Hausverwaltung solide, indem sie etwa die Versorgungsleistungen wie Strom, Wasser, Gas, Abfall etc. stets bei den günstigsten Anbietern in Anspruch nimmt, bringt es für die Eigentümer eine ﬁnanzielle Entlastung. Unter Umständen kehrt auf diesem Weg ein großer Teil der Kosten, die für die Leistungen der Hausverwaltung investiert werden müssen, zum Eigentümer zurück. Für Mieter bedeutet wirkungsvolles Betriebskostenmanagement indes eine langfristige Stabilität der Mieten, was insofern auch für die Eigentümer Vorteile bringt, da dies die Fluktuation der Mieter verringert. Die ﬁnanziellen Vorteile sind umso realistischer, da die Kosten für Hausverwaltung erstaunlich niedrig sind und in der Preisentwicklung hinter der allgemeinen Teuerungsrate bleiben. Laut einer Studie des Immobilienverbands Deutschland

Hausmeisterdienste müssen bei einer Hausverwaltung nicht unbedingt in Anspruch genommen werden, doch ist es von Vorteil, einen Fachmann vor Ort zu haben, der bei kleinen Reparaturen schnell mal selbst Hand anlegen kann. Foto: WBS Training AG

(IVD) rechnen 68 Prozent der Verwalter die gesetzlich laufend erweiterten Sonderleistungen weiterhin innerhalb der Grundvergütung ab. Meist fallen Sondervergütungen erst an, wenn ein erheblich höherer Aufwand mit der jeweiligen Leistung verbunden ist oder wenn externe Kosten, etwa für Handwerker, anfallen.

Gesetzliche Regelungen „Es zeigt sich, dass trotz gestiegener Anforderungen an Immobilienverwalter, besonders durch politisch motivierte Zusatzaufgaben wie die Pﬂichten im Zuge des Meldegesetzes, des Mess- und Eichgesetzes und des Mindestlohngesetzes, die Preise kaum angezogen wurden“, bestätigte Markus Jugan, Vorsitzender des Bundesfachausschusses Verwalter im IVD. Doch Vorsicht: In der Qualität der Leistungen der Hausverwaltungen gibt es enorme Unterschiede zwischen den Anbietern. Die Überprüfung des Dienstleistungskatalogs innerhalb eines Vertrags wird dringend empfohlen. Zu beachten ist ferner, dass es gesetzliche Bestimmungen gibt, die einerseits die Zuordnung des jeweiligen Tätigkeitsfeldes deﬁnieren, andererseits auch bestimmte Dienstleistungen im Detail umreißen. So verpﬂichtet die Mietverwaltung nicht dazu, die Wohnungsvermittlung zu übernehmen. Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft fällt hingegen gänzlich ins Angebot der Wohnungseigentumsverwaltung (WEG-Verwaltung), die wiederum dem Wohnungseigentumsgesetz unterliegt. Reinhard Palmer

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Wie verkaufe ich meine Immobilie privat mit Gewinn?

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er eine Immobilie verkauft, möchte den bestmöglichen Preis erzielen. Doch was muss der Eigenheimbesitzer dafür tun, dass sein Verkauf ein Erfolg wird? Und welche rechtlichen Aspekte sind zu beachten? Tipps von

Proﬁs gibt es von der LBS. „In der Münchner Innenstadt, aber auch den angrenzenden Gebieten ist die Nachfrage nach Gebrauchtimmobilien enorm hoch“, erklärt Achim Stark – Immobilienwirt, LBS Unterschleißheim.

Gesicherter Lebensabend durch Immobilienverkauf

Dies ist zum einen begründet mit den Unsicherheiten in Folge der Finanzkrise und zum anderen mit dem sehr niedrigen Zinsniveau. Diese vermeintlich komfortable Situation für den Privatverkäufer birgt aber auch einige Risiken, die mit der Bewertung der Immobilie beginnen. „Leider kennt mancher Privatverkäufer die Marktverhältnisse nicht genau und täuscht sich über den aktuellen Verkaufswert seiner Immobilie“, erläutert Immobilienexperte Achim Stark. Aus diesem Grund lädt die LBS am 12. Juli zu einer kostenlosen Informationsveranstaltung in das „Räter Parkhotel“ Räterstraße 9, 85551 Kirchheim-Heimstetten bei München ein.

Immobilie privat“. Ab 19 Uhr erhalten Privatverkäufer wertvolle Tipps zur Bewertung und Vermarktung der Immobilie. Im Rahmen einer offenen Diskussionsrunde haben Teilnehmer auch die Möglichkeit, Fragen an die Referenten zu richten.

Achim Stark–LBS-Immobilienwirt

Mit dabei sind Regionalleiter Manfred Zech (LBSImmobilien), Achim Stark (LBS-Immobilien) sowie der Notar Dr. Hans-Frieder Krauß (Master of Law) aus München. Die LBS wiederholt damit wegen der großen Nachfrage den erfolgreichen Informationsabend zum Thema „Wie verkaufe ich meine

Aufgrund der begrenzten Teilnehmerzahl wird um rechtzeitige Anmeldung bei der LBS-Geschäftsstelle Unterschleißheim gebeten (Tel.: 0171/14 15 835 oder [email protected]).

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Immer mehr Rückenwind für krebskranke Kinder und Jugendliche D er beliebte Beneﬁz-Lauf im Business Campus München : Garching startet am 31. Juli in die achte Runde / Maximal 1000 Startnummern. Jeder Schritt der Aktiven bringt schwerkranke Kinder einer optimalen Therapie und Nachsorge näher: Das ist die Idee beim Rückenwindlauf rund um den Business Campus München: Garching. Und sie kommt an: Am Sonntag, 31. Juli, wird die neue Runde

der Aktion eingeläutet, wobei für die Hauptstrecken maximal 1000 Teilnehmer/-innen zugelassen werden. So wird der familiäre Charakter gewahrt. Schon bei der OnlineAnmeldung ist also Tempo gefragt: www.rueckenwindlauf.de Gute Gründe zum Mitmachen gibt es mehr als genug: Den gemeinsamen Spaß mit der Familie, mit Freunden oder Kollegen am lockeren Laufsport ohne überzogenen Leistungs-

Rege Teilnahme beim Bambini-Lauf im Vorjahr Foto: Business Campus

http://immo.sz.de/15183861

druck, Salomon-Runningshirts, attraktive Preise zur Verlosung unter den Aktiven… Wer auf den wahlweise fünf oder zehn Kilometer langen Strecken von der Wasser-Landschaft im Business Campus zum Garchinger Naherholungsgebiet antritt, kann sich mit etwas Glück beispielsweise Fitness-Tracker („Vivosmart HR“) von Garmin mit Smartwatch-Funktionen und Herzfrequenzmessung holen. Auch auf Einkaufsgutscheine im Wert von je 100 EUR von der „Lauf-bar“ München können sich Gewinner/ -innen freuen. Und dank engagierter Sponsoren kommen laufend attraktive Prämien hinzu. Die Nase vorn haben beim Rückenwindlauf die Kleinsten: Sie zeigen schon um 8.45 Uhr auf gut gesicherten BambiniRunden am Parkring über 200 oder 500 Meter den Erwachsenen (ab 9.30 Uhr), wer wirklich Power hat. Für alle teilnehmen-

den Kinder liegen Ehrenmedaillen, nette Anerkennungen und Lose für tolle Hauptpreise von „ergobag“ bereit. Für die richtige Motivation und Stimmung beim Finish garantiert der wachsende Zuschauerkreis (Eintritt frei). Als Dankeschön arrangiert das Organisationsteam der Business Campus Management GmbH stets ein buntes Programm vom Kinderschminken bis hin zu einer tollen Tombola. Alle Aktivitäten kommen der Initiative „Krebskranke Kinder München e. V.“ zugute, die sich seit langem für optimale Behandlungsergebnisse einsetzt. So ermöglichen ehrenamtliche Mitglieder betroffenen Familien nach der Begleitung durch die Akutphase eine gezielte Nachsorge bis hin zum erfolgreichen Wiedereinstieg von Kindern und Jugendlichen in die Schul- oder Berufsausbil-

dung. Bei der Online-Registrierung (bis 24. Juli) für den Rückenwindlauf ﬂießen von der individuellen Startgebühr von 19 Euro jeweils zehn Euro direkt dem gemeinnützigen Verein zu. Das gilt - sofern dann noch Startnummern greifbar sind - ebenso bei der Nachmeldung am 31. Juli vor Ort (29 Euro). Da sich zudem viele Miet- und Geschäftspartner des Business Campus großzügig als Sponsoren engagieren, ist bei der Spendenbilanz spätestens 2017 die Marke von 100 000 Euro erreichbar.

Business Campus Management GmbH Simone Schnabrich www.rueckenwindlauf.de Tel. 089 309099920 E-Mail:s.schnabrich@ businesscampus.net www.businesscampus.net

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MÜNCHEN IN PORTRÄTS Bogenhausen as Gesicht Bogenhausens prägte die Entwicklung, die erst zum Ende des 19. Jahrhunderts eingesetzt hatte. Damals ist der Stadtteil zum wohlhabenden Villenviertel der Spätgründerzeit geworden, imposant markiert mit dem vergoldeten Bronze-Friedensengel. Erstmals urkundlich erwähnt wurde das einstige Dorf auf der Isarhöhe 768/69, damals als Pupinhusir, was so viel wie „Haus/Häuser des Poapo“ bedeutet. Was in der Folgezeit dort geschah, ist wohl unerforscht. Einige spätere Denkmäler zeichnen die Geschichte lückenhaft nach. Der Bogenhausener Friedhof, wo Prominenz wie etwa Rainer Werner Fassbinder, Liesl Karlstadt, Erich Kästner und OskarMaria Graf sowie Bernd Eichinger begraben sind, soll seit dem 9. Jahrhundert existieren. Von dem einstigen Bauwerk der Pfarrkirche St. Georg aus dem 15. Jahrhundert ist noch der spätgotische Chor übrig. Die restliche spätbarocke Erscheinung der Kirche stammt aus der Zeit zwischen 1766 und 1768 und geht auf den Baumeister Johann Michael Fischer zurück. Die Kanzel stammt von Ignaz Günther. In zu Bogenhausen gehörenden Ortsteilen sind weitere Hinweise zur Geschichte zu ﬁnden. So existierte in Priel (an der Ismaninger und Englschalkinger Straße), das als Pruelhoef erstmals 1288/1304 urkundlich erwähnt wurde, 1715/16 eine kurfürstliche Ziegelei. Brunnthal fand 1544 in einer Urkunde Erwähnung, Neuberghausen erst 1740.

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Auch im Bereich der historischen Mietshäuser ist Altbogenhausen überaus attraktiv. Foto: Katy Spichal

Die Lage von Bogenhausen ist sehr interessant. Wie ein Keil schiebt es sich zwischen der S-Bahnstrecke und der Isar mit dem Friedensengel an der Spitze von der nordöstlichen Stadtgrenze ins Zentrum vor, angrenzend an Riem, Berg am Laim, Haidhausen, den Englischen Garten sowie Unterföhring. Über die Autobahn A94, die einst zum Flughafen Riem führte, erreicht man den äußeren Autobahnring mit Anschluss an alle von München ausgehenden Autobahnen. Auch über die Wasserburger Landstraße ist ein Ausschwärmen ins Umland gut möglich. Innerstädtisch steht der Isarring als Verbindung zum Mittleren Ring zur Verfügung, während die Prinzregentenstraße direkt in die Altstadt führt.

Optimale Infrastruktur

Um 1900 herum avancierte Bogenhausen zum Villenviertel. Der prominenteste Jugendstilbau ist die Villa Stuck, die heute als Galerie genutzt wird. Foto: Michael Nagy / Presse- und Informationsamt

Historisches Villenviertel 1818 wurde Bogenhausen eine Gemeinde. Doch erst die Eingemeindung zu München 1892 brachte die Blütezeit des Stadtviertels. Der Bauboom an der Wende zum 20. Jahrhundert hinterließ unzählige Jugendstil- und Gründerzeit-Villen sowie Mietshäuser, viele davon neuklassizistisch und -barock, und bescherte dem Stadtviertel eine noble Erscheinung, der ein Kulturtempel einen unvergleichlichen Akzent verpasst: Das Prinzregententheater ist um 1900 nach dem Vorbild des Richard-Wagner-Festspielhauses in Bayreuth erbaut. Heute wird es mit Konzerten, Opern und Tanztheateraufführungen bespielt. Im einstigen Haus des Künstlerfürsten und Bildhauers Adolf von Hildebrand ist nun das „literarische Gedächtnis der Stadt München“, die Monacensia, untergebracht. Ein kulturelles Highlight des Viertels ist die sehenswerte Villa Stuck, in der wechselnde Ausstellungen zu sehen sind. Ausschließlich aktuelle Kunst ist im Kunstbunker Tumulka zu sehen. Die Galerie beﬁndet sich in einem Hochbunker vom Ende der 1930er Jahre.

Das Bogenhausen von heute Neue Großwohnanlagen entstanden in den ehemaligen Dörfern Oberföhring, Johanneskirchen, Englschalking, Denning und Daglﬁng, die 1913 und 1930 eingemeindet wurden und heute zum 13. Stadtbezirk Münchens dazugehören. Auf einer Fläche von 2370,98 Hektar leben in diesem Bezirk 83.900 Menschen. Den modernsten Teil des Stadtbezirks bildet Arabellapark. Seit 1966 schossen dort opulente Architekturen aus dem Boden, so etwa auch das Arabellahaus von 75 Metern Höhe. Das Wahrzeichen des Stadtviertels ist an der Stelle zweifelsohne der Hypo Tower, der zwischen 1975 und 1981 erbaut wurde und stolze 113,7 Meter hoch ist. Von sich reden machte Bogenhausen in jüngster Zeit dank eines Kunstwerkes. Die Skulptur Mae West der US-amerikanischen Künstlerin Rita McBride steht im Zentrum des Effnerplatzes. Das 52 Meter hohe, 200 Tonnen schwere doppelkonische Geﬂecht aus Karbon und Stahl wurde 2010 errichtet. Ein neues Wahrzeichen bekam der Stadtbezirk am Rande mit dem gläsernen Gebäudekomplex des Süddeutschen Verlags.

Die Anbindung mit öffentlichen Verkehrsmitteln ist vor allem über die S-Bahnen gegeben. Am südlichen Rand über die S2 (Petershausen / Altomünster – Erding) und S4 (Geltendorf – Ebersberg) sowie mittendurch mit der S8 (Herrsching – Flughafen München). Die U4 endet schon am Arabellapark in der Nähe des imposanten Gebäudekomplexes vom Städtischen Klinikum Bogenhausen, während die Tramlinien 16 und 18 quer durchs Viertel verlaufen. Neue Tramstrecken vom Max-WeberPlatz nach Osten raus sind im Bau. Ergänzt wird das Angebot ﬂächendeckend durch zahlreiche Buslinien. Die ärztliche Versorgung ist hier nicht zuletzt dank vieler Kliniken überdurchschnittlich. Aber auch sonst hat der Bezirk eine gute Infrastruktur. Neben 71 Kindertageseinrichtungen, neun Grundschulen und drei Mittel- und Hauptschulen – vier Volksschulen mit sonderpädagogischer Förderung – stehen Schülern auch eine Realschule und drei Gymnasien zur Verfügung. Eine Allgemeinbildende Schule und drei beruﬂiche (darunter eine Berufsschule) ergänzen das Bildungsangebot. Der grüne Bezirk bietet viele Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten, nicht zuletzt durch die Nachbarschaft zur Isar und dem Englischen Garten. Sportanlagen, das Cosima- und Prinzregentenbad sowie im Winter das Prinzregenten-Eisstadion laden zu sportlicher Betätigung ein.

Dachterrassen geben sich von außen schlicht. Die großzügigen Grundrisse und die hochwertige Ausstattung sprechen eine andere Sprache. Neben einigen kleineren Neubauprojekten entsteht in Bogenhausen auch ein geradezu futuristisches Gebäude mit Studenten-Apartments: my room Premium in der Steinhauser Straße 1-3. Der Name ist Programm, denn es handelt sich auch hier um die gehobene Kategorie. Auf der Hofseite öffnet sich die Wabe mit Balkonen, Loggien und Terrassen. Gemeinschaftsräume und begrünte Dächer bieten Möglichkeiten der Begegnung. Wohnen in Bogenhausen hat seinen Preis, der je nach Lage stark variiert. Der Bezirk hat alle Wohnlagenkategorien zu bieten. Bei den Häusern im Bestand ist ein Preis von weitgehend einheitlichen 7373 Euro pro Quadratmeter ermittelt worden. Im Neubau liegt der Durchschnittspreis bei 8028 Euro. Wohnungen im Bestand weisen schon erhebliche Unterschiede auf. So liegt der Durchschnittspreis in Altbogenhausen bei 8331 Euro (Preisspanne: 5011 – 13.229 Euro), in Herzogpark bei 8833 Euro (6667 – 11.974 Euro) und in Parkstadt 6048 Euro (4988 – 7031 Euro).

Große Preisunterschiede Der Wohnungsneubau divergiert preislich extremer. Spitzenreiter sind Altbogenhausen mit einem Durchschnittspreis von 12.545 Euro (10.059 – 14.036 Euro) und Herzogpark mit 12.205 (10.953 – 13.617 Euro). Parkstadt bietet humanere Preise im Durchschnitt mit 7302 Euro pro Quadratmeter (5306 – 8966 Euro). Die Hausmiete im Bestand bewegt sich im Durchschnitt zwischen 24,92 Euro pro Quadratmeter in Herzogpark und 18,73 Euro in Altbogenhausen und Parkstadt. Beim Neubau liegt der Hausmietpreis bei einheitlichen 16,69 Euro pro Quadratmeter. Wohnungsmieten sind ähnlich gelagert. So beträgt im Bestand der Quadratmeterpreis im Durchschnitt 18,25 Euro in Herzogpark (14,02 – 22,85 Euro), 16,85 in Altbogenhausen (12,31 – 23,80 Euro) und 16,04 Euro in Parkstadt (13,21 – 20,27 Euro). Neubauwohnungen sind schon erheblich teurer: 20,99 Euro in Herzogpark (17,08 – 27,27 Euro), 25,15 Euro in Altbogenhausen (19,83 – 33,20 Euro) und 23,90 Euro in Parkstadt (22,99 – 25,11 Euro).

Bogenhausen wächst Die lockere Bebauung und die Öffnung des Bezirks in Münchens Randlage ermöglichen eine Stadterweiterung. Aktuell werden mehrere Neubauprojekte mit Eigentumswohnungen realisiert. In der Verkaufsendphase beﬁndet sich die Anlage Englschalkinger 245 gehobener Kategorie mit 34 Einheiten zwischen einem und vier Zimmern. Hochwertige Ausstattung und reich durchfensterte Räume kennzeichnen den energetisch sparsamen Bau. In unmittelbarer Nähe – Englschalkinger Straße 225 – entstehen im Grün die Parksuiten in viergeschossigen Gebäuden. Auch dies ist ein Projekt gehobener Kategorie mit 47 Eigentumswohnungen zu zwei bis vier Zimmern mit Balkonen, Loggien oder Terrassen. Standard-Kategorie bieten indes die 131 Zwei- bis Vierzimmerwohnungen in Größen von 50 bis 116 Quadratmetern des Gebäudekomplexes Lebensraum Bogenhausen in der Englschalkinger Straße 148-152. Die ansprechend zeitgemäße Architektur überzeugt vor allem mit efﬁzienter Raumnutzung. Die Troger Höfe (Ismaninger Ecke Troger Straße) legen als Luxusprojekt einige Kategorien drauf. 44 Einheiten von zwei bis fünf Zimmern mit Terrassen, Privatgärten, Loggien und

Das neue Bogenhausen ﬁndet sich im Arabellapark, wo der Hypo Tower das Szenario dominiert. Foto: HypoVereinsbank / HGEsch

Die hohen Kaufpreise schmälern die Renditen etwas, die allerdings attraktiv bleiben: Im Bestand erzielen Wohnungen in Herzogpark im mittleren Preissegment 2,49 Prozent, im niedrigen 2,52 und im hohen 2,29. Ähnlich in Altbogenhausen mit 2,43 Prozent im mittleren Preissegment, 2,95 im niedrigen und 2,16 im hohen. Bessere Werte sind in der Parkstadt zu erzielen: im mittleren und niedrigen Preissegment 3,18 Prozent, im hohen 3,46. Beim Neubau ergeben sich in Herzogpark im mittleren Preissegment 2,06 Prozent, im niedrigen 1,87 sowie im hohen 2,40. In Altbogenhausen kommen im mittleren Preissegment 2,41 Prozent zustande, im niedrigen 2,37 und im hohen 2,84. Spitzenreiter ist Parkstadt mit 3,93 Prozent im mittleren Preissegment und 3,36 im hohen. Das niedrige Preissegment brilliert mit stolzen 5,20 Prozent. (Quelle: Capital Immobilien-Kompass) Reinhard Palmer

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