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Inhaltsverzeichnis
Das unmögliche Hotel. Harry’s Home steht dir zur Verfügung, wenn du es brauchst und tritt in den Hintergrund, wenn du deine Ruhe haben willst. Es bietet dir ein Netzwerk von Angeboten und Möglichkeiten, aber du hast immer die Freiheit, selbst zu entscheiden, was du davon in Anspruch nimmst.
Kurzbeschreibung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 Gründer Harry’s Home Holding AG . . . . . . . . . . . . . 4 Der Markt – Wettbewerb . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 Investitionsargumente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 Vision . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 Mission . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 Unternehmung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 Firmengeschichte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 Unternehmenskultur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 Organisationsstruktur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 Geschäftsleitung und Aufsichtsrat . . . . . . . . . 12 Strategische Erfolgspositionen . . . . . . . . . . . . . . . . 15 Geringe Investitionsintensität . . . . . . . . . . . . 15 Hohe Produktivität . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 Standortpolitik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 Immobilienentwicklung . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 Marktentwicklung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 Mitbewerber . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 Relative Qualität . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 Innovationsrate . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 Vertikale Integration . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 Zielgruppen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 Mittelfristige Perspektiven . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 Umsatzentwicklung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 Erfolgsrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 Entwicklung der Standorte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 Disclaimer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
Juli 2015 2018
München
Zürich Dornbirn
Linz
Innsbruck Headoffice Lienz 2017
Stand: 01/2015
Wien
Graz
Gründer Harry’s Home Holding AG Kurzbeschreibung „Was braucht der Gast von morgen wirklich?“ stand am Beginn der Konzeption von „Harry’s Home“. Das Ergebnis ist ein neues Hotelkonzept, welches dem Gast so viel Freiraum lässt, wie er wünscht und doch jederzeit mit umfangreichem Service und Dienstleistungen zur Verfügung steht. Praktische Lösungen, frisches Design und Herzlichkeit sind die Eigenschaften, die „Harry’s Home“ zum „unmöglichen Hotel“ werden lässt, einfach „genial anders“. Preislich in der 3+ Sterne Kategorie angesiedelt, überrascht Harry’s Home mit einem großzügigen Platzangebot und hoher Wohnqualität.
Gründer von Harry’s Home ist Mag. Harald Ultsch aus Innsbruck (CV: Seite 12), Inhaber des Romantik Hotel Schwarzer Adler 4****S, das er mit seiner Familie in 4. Generation leitet. Fundierte Marktanalysen gepaart mit Vision und Entrepreneurship sind die Basis des neuen Hotelkonzeptes. Als Holding für die Harry’s Home Gesellschaften wurde 2010 die Harry’s Home Holding AG mit Sitz in Innsbruck gegründet.
Ob 1 Nacht oder 1 Jahr, „Harry’s Home“ bietet Lösungen für die Bedürfnisse von Einzelreisenden, Paaren oder Familien. Verschiedene wählbare Bausteine ermöglichen die optimale Zusammensetzung von Angebot und Preis. Gästebewertungen (auch Web 2.0) zeugen von der hohen Beliebtheit. Bei allen Veröffentlichungen befindet sich Harry’s Home unter den besten Hotels des jeweiligen Standortes. Das Hotelkonzept ist inzwischen von der Vision zur Realität geworden und hat das Potenzial für überdurchschnittliches Wachstum. Derzeit sind 4 Standorte in Wien, Graz, Linz und Dornbirn in Betrieb. 2015 folgt das Hotel in München und 2016 ein weiteres in Lienz. Weitere Projekte in D, A, CH sind in Verhandlung. 4
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Hotelprojekte in Deutschland 300
Der Markt – Wettbewerb Der Hotelmarkt hat sich in den letzten Jahren stark verändert. Wurde vor wenigen Jahren noch überwiegend in 4 und 5 Sterne Stadthotels investiert, sind diese Investments inzwischen weniger rentabel geworden: Sowohl Investitionskosten als auch Mitarbeiterkosten sind stark gestiegen, und die Preistransparenz des Internets drückt auf die Preise. Der Gast ist auch preissensibler geworden.
250 200 150 *** **** */** *****
100 50 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Quelle: Christie + Co Wien
Im Gegensatz dazu gewinnen Budgethotels an Bedeutung: 3 (Budget), 2 und 1 Sterne (Low Budget). Die Angebote von neuen Hotels lassen sich oft nicht klar in eine bestehende Kategorie einordnen. Vielfach entstehen Angebote, die sich zwischen den bestehenden Sternekategorien ansiedeln. Neue Budget - Hotelmarken begeistern die Inves toren mit hohen Renditen. In der Vergangenheit wurden diese Kategorien durch kleine Familien hotels und Pensionen abgedeckt. Diese sind jedoch heute oft überaltert, unwirtschaftlich und nicht den modernen Bedürfnissen entsprechend. Somit ergibt sich ein Markt, der noch viel Potenzial hat.
Die Entwicklung von neuen Hotels am Beispiel Deutschland in den letzten und kommenden Jahren im 3 Sterne Segment zeigt die Entwicklung deutlich. Zu berücksichtigen ist auch, dass die Hotelgrößen in den niederen Kategorien heute wesentlich höher sind als früher (mehrere 100 Zimmer pro Hotel). In Österreich und in der Schweiz ist die Entwicklung ähnlich zu beobachten.
Weltweiter Boom: Auslandsreisen werden zum Billionen-Markt 1500
Harry’s Home ist in der Kategorie zwischen 3 und 4 Sternen angesiedelt und erweitert das Angebot zusätzlich noch mit dem Angebot des Longstay. „Wohnen auf Zeit“ ist ein wachsendes Bedürfnis, sei es privat oder beruflich. In der kurzen Zeit seit der Gründung von Harry’s Home hat sich der Markt genau in die prognostizierte Richtung entwickelt, und es ist exakt der richtige Zeitpunkt, mit diesem erprobten Hotelkonzept zu expandieren.
1000
Naher Osten Europa Asien & Pazifik Nord & Südamerika Afrika
500
0 1970
1980
1990
2000
2009
2020
Quelle: UNWTO 2010; Prognose: Zukunftsinstitution
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Vision In zehn Jahren ist Harry’s Home … … der Inbegriff für modernes „Wohnen auf Zeit“.
Folgende Argumente sprechen für Harry’s Home:
… eine bekannte Marke mit starken, wieder erkennbaren und gelebten Werten. … bei Gästen, Mitarbeitern und Investoren gleichermaßen begehrt. … ein etabliertes Franchisesystem mit nationalen
"" Das Produkt ist am Markt eingeführt und positiv getestet "" Sehr hohe Akzeptanz der Kunden
und internationalen Standorten. … die begehrte Anlaufstelle für „moderne Nomaden“.
"" Erschließung neuer Geschäftsfelder "" Langjährige Hotelerfahrung des Managements "" Aufsichtsrat mit hoher Branchenund Wirtschaftskompetenz "" Geringe Investitionsintensität "" Geringe Personalintensität "" Hohes Wachstumspotenzial "" Interessantes Immobilienkonzept hinsichtlich gemischter Nutzung "" Sehr überzeugendes Preis-/Leistungsverhältnis für den Gast
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Mission Harry’s Home verkörpert die neue Art der hybriden Hotellerie! Harry’s Home ist der Missing Link zwischen Hotel und Wohnung. Der Gast wird weder zu viel noch zu wenig betreut. Er entscheidet selbst über den Umfang: SUPPORT statt SERVICE! Die Ausstattung der Gästezimmer richtet sich nach den Kundenbedürfnissen hinsichtlich großzügigem Platzangebot, hoher Qualität der Einrichtung und praktischen Lösungen. Je nach Länge des Aufenthaltes kann der Gast aus verschiedenen Bausteinen wählen, wie zum Beispiel Größe und Lage des Zimmers, Häufigkeit der Reinigung und Art der Verpflegung. Die Mitarbeiter sind herzliche und bestens ausgebildete Gastgeber.
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Organisationsstruktur
Vorsitzende Susanne Kraus Winkler
Aufsichtsrat
Unternehmung Firmengeschichte 25 Jahre Erfahrung als Geschäftsführer im Familienbetrieb gepaart mit Marktstudien über die zukünftigen Bedürfnisse in der Hotellerie führen im Jahre 2004 zu den ersten Überlegungen zur Gründung einer neuen Hotelkette. Das Raumkonzept wird zusammen mit dem auf Hoteldesign spezialisierten Planungsbüro ARGE2 entworfen. Neue Typen von Gästezimmern werden entwickelt, der öffentliche Raum neu definiert und die Angebote auf die Gästewünsche abgestimmt. Im Zentrum der Überlegungen steht immer der Nutzen für den Kunden.
Unternehmenskultur Den leitenden Mitarbeitern wird ein hohes Maß an Freiraum gewährt, gepaart mit klaren Standards, die für die Unternehmenswahrnehmung und Führung nötig sind. Auch wenn das Erscheinungsbild der einzelnen Standorte ähnlich ist, wird Harry’s Home durch das Team und vor allem durch die Persönlichkeit der Führung geprägt. Angestrebt wird eine größtmögliche Vernetzung der Hotelleitung im jeweiligen Gebiet. Wo immer möglich, werden Produkte der Region angeboten. Unsere zentralen Werte sind offene Kommunikation, Leistungs orientierung und Qualitätsbewusstsein. Wir vernetzen uns mit anderen Dienstleistungsbetrieben der Region (Restaurants, Sporteinrichtungen, Reinigungen, Nahversorger etc.) um unseren Gästen ein großes Angebot bieten zu können.
Vorstand GF GmbH’s
Externe
Sales & Revenue
Controlling & Entwicklung
Mitglied Rudolf Dech
Alleinvorstand Harald Ultsch
Human Resources
Stellvertreterin Sonja Sophie Ultsch
Rechnungswesen
Einkauf
Hotelbetriebe
Direktor HH Wien Millennium GmbH Daniel Prägant
Grafik/Design ADpartners
Innenarchitekt Büro ARGE2
Unternehmensber. Brigitte T. Gruber, MBA
HH Graz GmbH
Direktorin Steffi Brosch
HH Linz GmbH
Direktorin Christine Leitner
HH Dornbirn GmbH
Direktorin Bettina Spreitzhofer
HH München GmbH
Ab 2015
HH Lienz GmbH
Ab 2017
HH Zürich GmbH
Ab 2018
Harry’s Home München
Im Herbst 2006 erfolgt die Eröffnung des 1. Betriebes in Hart bei Graz. Bereits im 2. Jahr wird eine Zimmerjahresauslastung von über 70 % erreicht. 2009 erfolgt im Juli die Eröffnung des 2. Standortes in Linz und im Herbst 2010 folgt der 3. Standort im Zentrum von Dornbirn. Ende 2012 folgt Wien, welches mit 97 Studios bisher das größte Harry’s Home ist. 2015 erfolgt der wichtige nächste Schritt nach München mit 130 Studios. In Österreich wird 2016 ein Harry’s Home in der Dolomiten-Stadt Lienz mit 68 Studios eröffnet und 2018 folgt der Schritt in die Schweiz nach Zürich mit 120 Studios.
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Geschäftsleitung und Aufsichtsrat Geschäftsleitung Mag. Harald Ultsch Alleinvorstand Handelsakademie Innsbruck, Studium der Wirtschaftswissenschaften in Innsbruck und Wien. Aufgewachsen im elterlichen Betrieb Romantik Hotel Schwarzer Adler in Innsbruck. 6 Monate Auslandsaufenthalt in den USA in diversen Hotels. 1986 Einstieg in den Familien betrieb – seit 1988 Geschäftsführer und Mehrheitsgesellschafter. Von 1990 bis 2000 Vorsitzender der Romantik Hotels Österreich, von 1997 bis 2000 Präsident von Romantik Hotels International mit 200 Hotels in 13 Ländern. Von 2000 bis 2010 stellvertretender Obmann der Fachgruppe Hotellerie Österreich, seit 2010 Obmann der Sparte Tourismus und Freizeit in Tirol mit 15.000 Unternehmen. 2004 Beginn der Konzeption und Umsetzung von Harry’s Home. Seit 2006 geschäftsführender Gesellschafter von Harry’s Home Hotels. Aufsichtsrat KommR Mag. Susanne Kraus Winkler Aufsichtsratvorsitzende
Geboren in Wien, Studium der Betriebswirtschaft an der Wirtschaftsuniversität Wien. Erfolgreiche Unternehmerin und Expertin im österreichischen Tourismus und Managerin in der österreichischen Hotellerie. Senior Partnerin der Kohl & Partner Wien GmbH, eines der führenden österreich ischen Tourismusberatungsunternehmen. Managing Partner der LOISIUM Hotelmanagement & Development GmbH, Wien und Gesellschafterin in der RIMC Austria Hotelmanagement GmbH, Wien. Führende Funktionärin in touristischen Fachvertretungen in Österreich und auf EU Ebene. Seit 2014 Präsidentin der Europäischen Hotel- und Restaurantvereinigung HOTREC. Vortragende bei nationalen und internationalen Kongressen und Institutionen, sowie Lektorin in verschiedenen universitären Masterlehrgängen. 12
Sonja Ultsch Aufsichtsratsvorsitzende- Stellvertreterin
Ausbildung zur Groß und Einzelhandelskauffrau und Dekorateurin in der Modebranche. Einkauf und Mitarbeiterführung für 8 Modegeschäfte. Geschäftsführerin diverser Modelabel- Geschäfte. Ausbildung im Controlling einer Franchise Marke für Europa. Absolvierung diverser ManagementLehrgänge an der Universität Innsbruck. Erlernen des Hotel- und Restaurantgewerbes im täglichen Einsatz des Familienbetriebs. Seit 1988 Co- Geschäftsführerin und gute Seele des Romantik Hotel Schwarzer Adler Innsbruck. Organisationsleitung internationaler Ball- und Großveranstaltungen in Innsbruck. Seit 2006 Moderatorin einer eigenen TV Sendung, ausgerichtet auf neue Trends. Seit 2005 Mitglied der 5 Sterne Kommission des Fachverbandes Hotellerie Österreich. Seit 2013 ist sie Geschäftsführerin des neuen aDLERS Lifestyle Hotel in Innsbruck. Rudolf Dech Aufsichtsratvorsitzender Prüfungsausschuss
Lehre Linz/Traun Österreich, Ausbildung in Hotel- und Restaurantmanagement in Feusisberg Schweiz, Maschinenbaustudium in Frankfurt. Wirtschaftsstudium in Zürich und Boston. Zusatzmodule in Marketing, Wirtschaftsrecht (Kaufrecht) und Strategisches Management. Vor seinem Studium in Frankfurt konnte er einige Erfahrung im Hospitality Management sammeln. Danach war er in der Geschäftsleitung von internationalen Konzernen weltweit für den Aufbau von neuen Märkten tätig. Seine industrielle Karriere beendete er als Leiter einer Businessunit mit bis zu 700 Beschäftigten in einem Schweizer Konzern. Heute betreibt er eine eigene kleine Beratungsgesellschaft mit Sitz in der Schweiz.
Studio Appartement 50 m2
Studio Superior 30 m2 – Longstay
Studio Business 24 m2 – Longstay
Studio Single/Double 22 m2
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4. Immobilienentwicklung Strategische Erfolgspositionen 1. Geringe Investitionsintensität Harry’s Home ist Hotelbetreiber und pachtet ein nach Vorgaben der Betriebs- und Ausstattungsrichtlinien errichtetes oder umgebautes Hotel betriebsfertig. Als Mietsicherstellung wird eine Bankgarantie bereitgestellt. Für die geplante Expansion als Franchisegeber sind nur geringe Mittel von Seiten Harry’s Home erforderlich.
2. Hohe Produktivität ab dem 4. Vollbetriebsjahr Das erzielbare Ergebnis (EGT) liegt je nach Größe (Anzahl der Zimmer) und Standort (Preis und Auslastung) zwischen 10 % und 15 % des Umsatzes. Ein Harry’s Home erwirtschaftet heute, abhängig von obigen Parametern, zwischen € 1.200.000,- und € 3.000.000,- Netto Umsatz.
3. Standortpolitik Gemäß der detaillierten internen Kriterienliste strebt Harry’s Home Standorte sowohl in wirtschaftlichen Zentralräumen bzw. Städten, als auch in aufstrebenden Bezirksstädten an.
Harry’s Home eignet sich besonders für „mixed use“ in der Immobilienentwicklung und erlaubt eine wirtschaftliche Optimierung mit Geschäften und Büros oder Wohnungen.
5. Marktentwicklung Sowohl der Economy-Hotelmarkt als auch das Segment „Longstay“ haben ein überdurchschnittliches Wachstumspotenzial von geschätzten 10 % - 15 % p.a. Marktentwicklung Hotels: "" 2 + 3 Sterne großteils veraltete Strukturen, nicht marktgerecht, oft zu klein und unwirtschaftlich. "" 4 Sterne Marktsättigung, teilweise veraltet, sehr preisumkämpft, mäßige Rendite. "" 5 Sterne sind sehr kapitalintensiv, daher geringe Rendite. Prognose der Zimmerauslastung Trend
Prognose Zimmerauslastung
5 Sterne
+/- 60%
4 Sterne
+/- 70%
3,5 Sterne
Harry’s Home
+/- 80%
3 Sterne
+/- 75%
2,5 Sterne
+/- 80%
1+2 Sterne
?
Quelle: Christie + Co Wien
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10. Zielgruppen
Zielgruppen
6. Mitbewerber In der Kombination „Shortstay“ mit „Longstay“ gibt es keine Mitbewerber. „Adagio“ von Accor oder DERAG Hotels richten sich an das Longstaysegment. Mitbewerber im Economy Shortstay Segment ist vorwiegend MotelOne im deutschsprachigen Raum.
7. Relative Qualität Harry’s Home übertrifft die Mitbewerber in folgenden Qualitätsmerkmalen: Zimmergröße, Qualität der Zimmerausstattung, Design, Angebot Frühstück, Kompetenz und Herzlichkeit der MitarbeiterInnen, geringe Mitarbeiterfluktuation. Die Führung eines Harry’s Home ist im Vergleich zu anderen Hotels sehr klar strukturiert: einfache Abläufe, einfache Kontrolle, klare Prozesse, kleines Team, kein Restaurant.
klassische Zielgruppen
neue Zielgruppen
Projektbetreuer
Neo-Singles
Stop Over
Firmengäste
moderne Nomaden
Urlauber
Sportler
Relocation
Familien
Gruppen
8. Innovationsrate Harry’s Home verfügt über einige Produktionsinnovationen, die starkes mediales Echo hervorgerufen haben: Fischaquarien für einsame Bewohner, ein Kräutergarten direkt vor den Wohnstudios für kochende Gäste, begehbare Kleiderschränke u.v.m. Das Bausteinkonzept mit der Auswahl von Leistungen wird ständig erweitert und ermöglicht ein hohes Maß an Individualisierung – „Customization“. Neu ist das frei kombinierbare 3-Studio-Konzept.
Lehrbeauftragte / Künstler
Bauträger / Versicherungen
9. Vertikale Integration Bei der zukünftigen Expansion sind die Über nahme von Produktionsleistungen von Einrichtungen sowie Planungsleistungen geplant. Die Eigeninvestition in Immoblien wird fallweise angestrebt.
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Umsatzentwicklung Umsatz Tsd €
Mittelfristige Perspektiven
12.000 10.000
"" mehrere Standorte in D, A und CH
8000
"" Entwicklung des Franchise-Konzepts
6000
"" Angebot an Merchandising-Produkten
4000
"" Aus- und Weiterbildungs- sowie Karrieremöglichkeiten innerhalb der Gruppe
2000
"" Mitarbeiterbeteiligung und Benefits
0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Erfolgsrechnung EBITDA Tsd € 550.000 500.000 450.000 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Entwicklung der Standorte Anzahl Betriebe 20 15 10 5 0 Eigenbetriebe 18
2006
2010
2015
2020
2025
Disclaimer Dieses Informationsmemorandum wurde einzig zu dem Zweck erstellt, Investoren einen Einblick in das Geschäftsfeld der Harry’s Home Holding AG zu vermitteln. Die Informationen sind nach bestem Wissen zusammengestellt und entsprechen dem derzeitigen Stand der Information. Dennoch übernimmt weder die Harry’s Home Holding AG, noch die Werbeagentur ADpartners, noch ihre Vertreter und Bevollmächtigten, eine Haftung irgendwelche Art. Es wird auch keine Garantie oder Zusicherung für das Erreichen der prognostizierten Umsatz- und Gewinnzahlen abgegeben, da diese auf Annahmen basieren, die von den verschiedensten externen Faktoren beeinflusst werden können.
Franchisebetriebe 19
Harry gibt es wirklich. Lernen Sie ihn kennen. Harald Ultsch ist der Gründer von Harry’s Home. T: +43(0)512 / 58 71 09 E:
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