Grundstücksmarktbericht 1997 - Der Gutachterausschuss für

Der Gutachterausschuß für Grundstückswerte im Kreis Gütersloh

Grundstücksmarktbericht 1997

Übersicht über den Grundstücksmarkt in

Borgholzhausen Halle (Westf.) Harsewinkel Herzebrock-Clarholz Langenberg Rheda-Wiedenbrück Rietberg Schloß Holte-Stukenbrock Steinhagen Verl Versmold Werther (Westf.)

Gütersloh, im April 1998

Herausgeber:

Der Gutachterausschuß für Grundstückswerte im Kreis Gütersloh

Geschäftsstelle:

Kreisverwaltung Gütersloh Herzebrocker Str. 140 33330 Gütersloh

Postanschrift:

Kreis Gütersloh Der Gutachterausschuß für Grundstückswerte 33324 Gütersloh Telefon: 05241/85 -1842 Geschäftsstellenleitung -1844 u. -1845 Bodenrichtwertauskünfte -1846 u. -1847 Auskünfte zu Wertermittlungen -1847 Auskünfte zum Grundstücksmarktbericht Telefax: 05241/85 -1866

Gebühr

30,- DM

Nachdruck, Vervielfältigung oder Wiedergabe auch von Teilen des Grundstücksmarktberichtes nur mit Quellenangabe gestattet. Es wird um Zusendung eines Belegexemplares gebeten.

Vorwort zur 1. Ausgabe des Grundstücksmarktberichtes 1997

Mit dem vorliegenden Grundstücksmarktbericht kommt die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ihrer gesetzlichen Verpflichtung nach, die Ergebnisse ihrer Arbeit der Öffentlichkeit bekanntzumachen und so zur Markttransparenz auf dem Immobilienmarkt beizutragen. Darüber hinaus bietet der Grundstücksmarktbericht weitere Informationen für alle am Immobilienmarkt beteiligten Personen und sonstige Interessierte zur wertmäßigen Einstufung eines konkreten Objektes. Die Entscheidung des Gutachterausschusses, jetzt erstmals - über die sonst üblichen Informationen hinaus - einen Grundstücksmarktbericht herauszugeben, hat mit Kosten-NutzenÜberlegungen zu tun. Erst jetzt schien es gerechtfertigt, mit angemessenem Aufwand aus der inzwischen ADV-gestützten Kaufpreissammlung Marktdaten des Kreises Gütersloh abzuleiten und in der vorliegenden Form zu veröffentlichen. Umfang und Tiefe der Auswertung entspricht bei weitem nicht dem Maximum, sondern lediglich dem, was kapazitätsmäßig zur Zeit möglich war. Es ist beabsichtigt, den Grundstücksmarktbericht künftig jährlich zu aktualisieren und die Auswertung der Kaufpreissammlung im Hinblick auf weitere, signifikante, für die Wertermittlung erforderliche Daten zu intensivieren. Die Mitarbeiter der Geschäftsstelle wünschen den Nutzern dieses Berichtes den angestrebten Informationsgewinn und bitten gleichzeitig um Anregungen und Verbesserungsvorschläge für künftige Auflagen.

Gütersloh, im April 1998

Hans-Gerd Langeneke Vorsitzender des Gutachterausschusses

Grundstücksmarktbericht 1997

Inhaltsverzeichnis Seite 1.

Wesentliche Aussagen des Grundstücksmarktberichtes

2

2.

Zielsetzung des Grundstücksmarktberichtes

3

3.

Gutachterausschüsse und Oberer Gutachterausschuß 3.1 Aufgaben der Gutachterausschüsse 3.2 Aufgaben der Geschäftsstelle

4 4 5

4.

Grundstücksmarkt 1997 4.1 Anzahl der Kauffälle 4.2 Flächenumsatz 4.3 Geldumsatz

6 6 8 9

5.

Unbebaute Grundstücke 5.1 Individueller Wohnungsbau 5.2 Gewerbliche Bauflächen 5.3 Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen

10 11 17 20

6.

Bebaute Grundstücke 6.1 Ein- und Zweifamilienhäuser

22 23

7.

Wohnungs- und Teileigentum 7.1 Wohnungseigentum 7.2 Teileigentum

27 27 30

8.

Rahmendaten zum Grundstücksmarkt

31

9.

Bodenrichtwerte 9.1 Gesetzlicher Auftrag 9.2 Bodenrichtwerte für Bauland

32 32 32

10.

Für die Wertermittlung erforderliche Daten

35

11.

Weitere Informationen 11.1 Gebühren für Gutachten 11.2 Auskunft über Bodenrichtwerte/ Auskünfte aus der Kaufpreissammlung 11.3 Grundstücksmarkt im Kreis Gütersloh 11.4 Überregionaler Grundstücksmarktbericht 11.5 Besetzung des Gutachterausschusses im Kreis Gütersloh

36 36 36 36 37 37

Anlagenverzeichnis Anlage:

Faltblatt: Kreis Gütersloh Zahlen, Daten, Fakten 1

Grundstücksmarktbericht 1997

1. Wesentliche Aussagen des Grundstücksmarktberichtes Zuständigkeit Der Gutachterausschuß im Kreis Gütersloh ist nicht zuständig für das Gebiet der Stadt Gütersloh, die Sitz eines eigenen Gutachterausschusses ist. Deswegen beziehen sich alle Angaben in diesem Grundstücksmarktbericht lediglich auf das Hoheitsgebiet der übrigen 12 kreisangehörigen Städte und Gemeinden.

Umsätze im Grundstücksverkehr Im vergangenen Jahr wurden im Kreis Gütersloh insgesamt 2.843 Kaufverträge für bebaute und unbebaute Grundstücke abgeschlossen. Die Kaufverträge, die für eine weitere Auswertung geeignet sind, ergeben einen Geldumsatz von 506,28 Mio. DM und einem Flächenumsatz von 282,83 ha. Die Gesamtzahl der Kauffälle ist damit gegenüber 1996 um 12 % gesunken.(Seite 6 ff.)

Unbebaute Grundstücke Die Anzahl der Kauffälle für unbebaute Flächen des individuellen Wohungsbaues ist um 10% gesunken. Rückläufig ist auch der Flächenumsatz und der Geldumsatz für Wohnbaugrundstücke. Die Preise dieser Grundstücke sind durchschnittlich um 6 % gestiegen. Die höchsten Bodenpreise in mittleren Wohnlagen werden in der Gemeinde Verl mit 350 DM/m² und die niedrigsten Preise in Borgholzhausen und Versmold mit 130 DM/m² -ohne Erschließungskosten- erzielt.(Seite 10 ff.)

Bebaute Grundstücke Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sind im zweiten Jahr in Folge nicht gestiegen. 1995 lag der Preisanstieg noch bei 3 %. Das Preisniveau ist in dieser Kategorie recht unterschiedlich. So kostet z.B. eine neuerbaute Doppelhaushälfte mit 115 m² Wohnfläche und annähernd 300 m² Grundstücksfläche in mittleren Wohnlagen durchschnittlich 375.000 DM.(Seite 22 ff.)

Eigentumswohnungen Die Zahl der Verkäufe ist 1997 mit 509 Objekten gegenüber dem Vorjahr um rund 15% zurückgegangen. Die Preisentwicklung ist je nach Stadt und Gemeinde unterschiedlich zu beurteilen. In der Summe ist im Kreis Gütersloh im dritten Jahr in Folge keine Preisänderung gegenüber dem Vorjahr festgestellt worden. Das Spektrum der durchschnittlichen Preise für Neubauwohnungen in mittleren Wohnlagen reicht je nach Gemeinde von 3.000 bis 3.450 DM/m² Wohnfläche.(Seite 27 ff.)

2

Grundstücksmarktbericht 1997

2. Zielsetzung des Grundstücksmarktberichtes Der Grundstücksmarktbericht gibt eine Übersicht über den Grundstücksmarkt für den Kreis Gütersloh. Er wird hiermit erstmals vom Gutachterausschuß im Kreis Gütersloh herausgegeben. Aufgabe des Grundstücksmarktberichtes ist es, die Umsatz- und Preisentwicklung in ihren regional unterschiedlichen Ausprägungen darzustellen und über das Preisniveau zu informieren. Der Grundstücksmarktbericht dient damit der allgemeinen Markttransparenz. Er basiert auf der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte und deren Auswertungen. Der Bericht wendet sich an die freiberuflich tätigen Bewertungssachverständigen, um diesen als Hintergrund für ihre Arbeit Informationen über großräumige Entwicklungen auf dem Grundstücksmarkt zu geben und Ergebnisse, die von allgemeinen Interesse sind, bekannt und nutzbar zu machen. Zum anderen wendet er sich an alle sonstigen Stellen der freien Wirtschaft, der öffentlichen Verwaltung sowie die Bereiche von Wissenschaft und Forschung, die auf Kenntnisse über den Grundstücksmarkt angewiesen sind, wie dies zum Beispiel in der Bau- und Wohnungswirtschaft, bei Banken und Wirtschaftsförderung der Fall ist. Er wendet sich aber auch an die interessierte Öffentlichkeit. Im Hinblick auf die unterschiedlichen Nutzer verfolgt der Bericht auch des Ziel, allgemein über die Tätigkeit des Gutachterausschusses zu informieren und aufzuzeigen, welches weitere detaillierte Datenmaterial dort vorliegt und für spezielle Fragestellungen nutzbar gemacht werden kann.

3

Grundstücksmarktbericht 1997

3. Gutachterausschüsse und Oberer Gutachterausschuß Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sind in Nordrhein-Westfalen aufgrund des Bundesbaugesetzes (BBauG) von 1960 eingerichtet worden. Sie bestehen heute in den kreisfreien Städten, den Kreisen und den Großen kreisangehörigen Städten. Insgesamt wurden bisher 88 Gutachterausschüsse eingerichtet. Im Jahre 1981 ist für das Land Nordrhein-Westfalen ein Oberer Gutachterausschuß gebildet worden. Seine Geschäftsstelle wurde bei der Bezirksregierung Düsseldorf eingerichtet. Neben dem an die Stelle des BBauG getretenen Baugesetzbuch (BauGB) sind für die Arbeit der Gutachterausschüsse insbesondere die Wertermittlungsverordnung (WertV) vom 6. Dezember 1988 sowie die Gutachterausschußverordnung Nordrhein-Westfalen (GAVO NW) vom 7. März 1990 maßgeblich.

3.1 Aufgaben der Gutachterausschüsse Die örtlichen Gutachterausschüsse und der Obere Gutachterausschuß sind Einrichtungen des Landes, sie sind unabhängige, an Weisungen nicht gebundene Kollegialgremien. Die Mitglieder der örtlichen Gutachterausschüsse werden von den Bezirksregierungen, die Mitglieder des Oberen Gutachterausschusses vom Innenministerium jeweils für die Dauer von 5 Jahren bestellt. Die Tätigkeit in den Gutachterausschüssen ist ehrenamtlich. Die in den Gutachterausschüssen tätigen ehrenamtlichen Gutachter sind überwiegend Sachverständige aus den Fachbereichen Architektur, Bau- und Immobilienwirtschaft, Bankwesen, land- und Forstwirtschaft und Vermessungs- und Liegenschaftswesen. Die Zusammensetzung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Gütersloh kann Nr.10.5 entnommen werden.

Den örtlichen Gutachterausschüssen obliegen im wesentlichen folgende Aufgaben: • • • • • • •

Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung Ermittlung von Bodenrichtwerten Ermittlung von besonderen Bodenrichtwerten und Grundstückswerten in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten und Entwicklungsbereichen Erstattung von Gutachten über Miet- oder Pachtwerte Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten (u.a. Liegenschaftszinssätze, Bodenpeisindexreihen, Marktanpassungsfaktoren) Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie von Rechten an Grundstücken Erstattung von Gutachten über die Höhe der Entschädigung für den Rechtsverlust (Enteignung) und über die Höhe der Entschädigung für andere Vermögensnachteile

4

Grundstücksmarktbericht 1997 Der Obere Gutachterausschuß hat folgende Aufgaben: • • •

Erstattung von Obergutachten auf Antrag von Gerichten Erstattung von Obergutachten auf Antrag von Behörden in gesetzlichen Verfahren Erarbeitung einer Übersicht über den Grundstücksmarkt in Nordrhein-Westfalen

Die Erstattung von Obergutachten setzt voraus, daß bereits ein Gutachten eines örtlichen Gutachterausschusses vorliegt.

3.2 Aufgaben der Geschäftsstellen Zur Vorbereitung und Durchführung ihrer Tätigkeiten bedienen sich die Gutachterausschüsse ihrer Geschäftsstellen. Diese sind jeweils bei der Gebietskörperschaft eingerichtet, für deren Bereich der Gutachterausschuß gebildet wurde. Eine wesentliche Aufgabe der Geschäftsstelle ist die Einrichtung und Führung einer Kaufpreissammlung. Diese bildet die Datenbasis für die meisten weiteren Aufgaben. Notare und andere Stellen sind gemäß § 195 BauGB verpflichtet, Abschriften beurkundeter Kaufverträge und sonstige den Bodenmarkt betreffende Unterlagen den Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse zu übersenden. Die Verträge werden durch die Geschäftsstelle nach Weisung des Gutachterausschusses ausgewertet. Die Kaufpreissammlung wird um signifikante, die Immobilie beschreibende preis- bzw. wertrelevante Daten ergänzt. durch die Kaufpreissammlung ist sichergestellt, daß der Gutachterausschuß über die Vorgänge auf dem Grundstücksmarkt umfassend informiert wird.

Weitere Aufgaben sind: • • •

• •

Vorbereitung der Bodenrichtwertermittlung Beobachtung und Analyse des Grundstücksmarktes Ableitung und Fortschreibung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten aus der Kaufpreissammlung, wie Bodenpreisindexreihen. Liegenschaftssätze, Umrechnungskoeffizienten und Marktanpassungsfaktoren. Die Ableitung dieser marktbeschreibenden, erforderlichen Daten hat für andere mit der Grundstückswertermittlung befaßte Stellen, insbesondere auch für die freien Sachverständigen, große Bedeutung. Erteilung von Auskünften über die Bodenrichtwerte und die ausgewerteten Daten aus der Kaufpreissammlung Vorbereitung von Wertermittlungen

Nach den gesetzlichen Bestimmungen unterliegen sowohl der Inhalt der Kaufverträge als auch sämtliche sonstigen personenbezogenen Daten der Kaufpreissammlung grundsätzlich dem Datenschutz. Die Kaufpreissammlung und weitere Datensammlungen dürfen nur von Mitgliedern des Gutachterausschusses und den Bediensteten der Geschäftsstelle zur Erfüllung ihrer Aufgaben eingesehen werden. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung werden daher bei Vorliegen eines berechtigten Interesses lediglich in anonymisierter Form erteilt.

5

Grundstücksmarktbericht 1997

4. Grundstücksmarkt 1997 Die nachstehenden Aussagen zur Umsatz- und Preisentwicklung beruhen auf Auswertungen der bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses im Berichtsjahr 1997 registrierten Kaufverträge des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs. Kaufverträge bei denen anzunehmen war, daß sie durch persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse beeinflußt worden sind, werden im Grundstücksmarktbericht nicht erfaßt. Bei den allgemeinen Aussagen wird nach den Teilmärkten unbebaute Baugrundstücke, bebaute Grundstücke, Wohnungs- und Teileigentum, sowie land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen unterschieden. Unter unbebauten Baugrundstücken sind dabei alle selbständig bebaubaren Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau (Ein- und Zweifamilienhausbebauung) und die "klassischen" Gewerbe- und Industriegrundstücke erfaßt. Unter dem Teilmarkt bebaute Grundstücke sind Ein- und Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Büro-, Verwaltungs- und Geschäftshäuser sowie Gewerbeobjekte erfaßt.

4.1 Anzahl der Kauffälle Insgesamt lagen im Jahre 1997 dem Gutachterausschuß des Kreises Gütersloh 2.843 Kauffälle über bebaute und unbebaute Grundstücke vor. Die Zahl der Kauffälle ist damit gegenüber 1996 um 12% gesunken. Anzahl der Kauffälle (gesamt) Anzahl 4000 3500 3500

3164

2843

3000 2500 2000

3288 3227

2179 1925

1715

1894

1736

1863

2603

1841 1400

1500

2302

2481

1563 1584

1000 500

19 97

19 96

19 95

19 94

19 93

19 92

19 91

19 90

19 89

19 88

19 87

19 86

19 85

19 84

19 83

19 82

19 81

19 80

0

Jahr

Nach dem stetigen Anstieg bis zum Rekordjahr 1993 und einer Stagnation auf relativ hohem Niveau in den Jahren 1994 bis 1996, zeigt sich nun im Jahr 1997 eine deutlich rückläufige Tendenz in der Anzahl der Kauffälle.

6

Grundstücksmarktbericht 1997 Von den 2.843 eingegangenen Kauffällen waren 1.019 Kauffälle für weitere Auswertungen nicht geeignet. Die für eine weitere Auswertung geeigneten wesentlichen Objektarten teilen sich nach der Anzahl der Kauffälle wie folgt auf:

W ohnungseigentum (insgesamt)

509

Ein- u. Zweifamilienhäuser (bebaut)

454

Individueller W ohnungsbau (unbebaut)

519

Gewerbe- u. Industrieflächen (unbebaut)

48

Landwirtschaflliche Flächen (unbebaut)

51

Bestellungen von Erbbaurechten (unbebaut)

58 0

100

200

300

400

500

600

Anzahl

In der folgenden Grafik wird die Umsatzentwicklung dieser Teilmärkte nach Anzahl der Kauffälle in dem Zeitraum von 1988 bis 1997 dargestellt: 3000

2500

2000 Wohnungseigentum (insgesamt) Ein- u. Zweifamilienhäuser (bebaut)

1500

Individueller Wohnungsbau (unbebaut) 1000 Gewerbe- u. Industrieflächen (unbebaut) Landwirtschaflliche Flächen (unbebaut)

500

Bestellungen von Erbbaurechten (unbebaut)

0 1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

7

Grundstücksmarktbericht 1997 Die Grafik zeigt die prozentualen Marktanteile nach Anzahl der Kauffälle: 100%

80%

Wohnungseigentum (insgesamt) 60% Ein- u. Zweifamilienhäuser (bebaut) Individueller Wohnungsbau (unbebaut) 40% Gewerbe- u. Industrieflächen (unbebaut) Landwirtschaflliche Flächen (unbebaut)

20%

Bestellungen von Erbbaurechten (unbebaut) 0% 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997

4.2 Flächenumsatz Im Berichtsjahr wurden im Kreis Gütersloh insgesamt 282,83 ha Grundstücksfläche umgesetzt. [ha] 600

533,59

500 400

446,78 372,44 326,41

321,06

282,83

300 200 100 0 1992

1993

1994

1995

1996

1997

Der Flächenumsatz ist damit gegenüber dem Vorjahr um 13% zurückgegangen.

8

Grundstücksmarktbericht 1997 Die Verteilung auf die einzelnen wesentlichen Teilmärkte zeigt die folgende Abbildung. Der Umsatz der auf das Wohnungs- und Teileigentum entfallende anteiligen Grundstücksflächen wird nicht erhoben.

53,79

unbebaute Grundstücke

105,05

bebaute Grundstücke

land- und forstwirt. genutzte Flächen

86,06

Bauerwartungs- und Rohbauland

34,29

0

20

40

60

80

100

120

[ha]

4.3 Geldumsatz Der Geldumsatz erreichte im vergangenen Jahr im Kreis Gütersloh 506,26 Mio.DM. [Mio. DM] 800 6 96 ,9 1

700

5 60 ,2 0

600 500

53 2 ,94

53 2 ,19

1995

1996

5 0 6 ,2 6

4 4 5,4 0

400 300 200 100 0 1992

1993

1994

1997

Im Vergleich zum Vorjahr ist auch hier ein Rückgang von 5% zu verzeichnen.

9

Grundstücksmarktbericht 1997

5. Unbebaute Grundstücke Nachfolgend wird der Teilmarkt "unbebaute Grundstücke" differenzierter beschrieben. Dieser Teilmarkt gliedert sich in folgende Kategorien: •

Land- und forstwirtschaftliche Flächen Verkäufe von Flächen unter 2.500 m² sind bei der Ermittlung der Preisentwicklung und des durchschnittlichen Preises in DM/m² außer Betracht geblieben.

•

Individueller Wohnungsbau Voll erschlossene, baureife Grundstücke, die im Rahmen der planungsrechtlichen Vorgaben im wesentlichen nach den individuellen Vorstellungen des Bauherrn bebaut werden können, zumeist Ein- oder Zweifamilienhäuser in 1- oder 2-geschossiger Bauweise, wobei jedoch - soweit ortsüblich - auch eine höhere Geschossigkeit auftreten kann (z.B. Stadthäuser in mehrgeschossigem Maisonette-Stil). Auch Baugrundstücke für eine Reihenhausbebauung werden hierunter subsumiert. Wesentliche Kennzeichen dieser Kategorie sind die 1- bis 2- geschossige Bebauung auch der näheren Umgebung sowie die Möglichkeit des Bauherrn, auf die Gestaltung individuell Einfluß nehmen zu können.

•

Gewerbe Voll erschlossene, baureife Grundstücke, die im Rahmen der planungsrechtlichen Vorgaben einer ausschließlich gewerblichen Nutzung zugeführt werden sollen. Typisch für diese Kategorie sind z.B. Grundstücke für "klassische" Gewerbezwecke.

10

Grundstücksmarktbericht 1997 5.1 Individueller Wohnungsbau Umsätze In der folgenden Tabelle ist die Umsatzentwicklung nach der Anzahl der Kauffälle, dem Geldumsatz und dem Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr dargestellt. Anzahl der Kauffälle

Geldumsatz

Flächenumsatz

- 10%

- 11%

- 14%

Die Entwicklung seit 1988 wird in den folgenden Grafiken dargestellt: [Anz a hl] 10 0 0 900 800 700 600 500 438 400 300 200 100 0 1 98 8

707

747

743 692

725

606

1 98 9

1 99 0

1 99 1

1 99 2

1 99 3

1 99 4

558

578

1 99 5

1 99 6

519

1 9 97

[ M io . D M ] 120 1 0 5 ,6 4

100 7 7 ,3 3

80

6 6 ,4 5

7 1 ,4 5

5 5 ,5 1

60 40

6 9 ,3 2

5 8 ,4

5 9 ,7 4

1995

1996

3 9 ,1 5

3 7 ,5 9

5 3 ,3 4

2 8 ,4 3

20 0 1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1997

[ha] 120 9 4 ,0 8

100 80

6 9 ,6 7

7 2 ,6 4 6 4 ,0 9

6 6 ,3 8

60 40

5 1 ,2 3 3 2 ,5 4

3 2 ,3 8

20 0 1988

1989 1990 1991

1992 1993

1994 1995 1996

1997

11

Grundstücksmarktbericht 1997 In der folgenden Abbildung sind die Kauffälle differenziert nach der Höhe der Gesamtkaufpreise dargestellt. Die Preise enthalten keine Erschließungskosten. [Anzahl] 160 141

140 120

107

100

87 79

80 60

35

40 24

18

20

11

14

bis 300

> 300

3

0 bis 20

bis 40

bis 60

bis 80

bis 100

bis 150

bis 200

bis 250

[Kaufpreis in Tsd. DM]

Eine besondere Rolle bei der Weitergabe von Bauland spielen die Städte und Gemeinden. Von 584 Kaufverträgen über Wohnbaugrundstücke (individueller Wohnungsbau, begründete Erbbaurechte, Mitwohnungsbau) wurden alleine 329 (56%) mit Kommunen abgeschlossen. Die Städte und Gemeinden vergeben die Grundstücke i.d.R an einen Personenkreis, der bestimmte Bedingungen erfüllt. Diese Bedingungen können von jeder Kommune individuell festgelegt werden. Die nachfolgende Übersicht zeigt eine Auflistung von Durchschnittspreisen für kommunales Bauland und dem "normalen" Geschäftsverkehr . Stadt/Gemeinde mit den jeweiligen Ortsteilen

kommunales Bauland Anzahl der Fälle

Borgholzhausen Halle(Westf.) Harsewinkel Herzebrock-Clarholz Langenberg Rheda-Wiedenbrück Rietberg Schloß Holte-Stukenbrock Steinhagen Verl Versmold Werther(Westf.) Summe = 584 Kauffälle

durchschn. Preis DM/m²

1* 2* 34 115,14 96,0 35 159,69 114,20 125,1* 47 123,42 102,64 170,329 = 56% Die Preise enthalten keine Erschließungskosten. * bei einer Anzahl unter drei Fällen wird kein Preis angegeben

normaler Geschäftsverkehr Anzahl der Fälle 3 27 6 14 14 66 20 17 25 32 26 5 255 = 44%

durchschn. Preis DM/m² 136,184,252,183,147,191,188,226,218,288,107,229,-

12

Grundstücksmarktbericht 1997 Preisentwicklung Die Preisentwicklung kann nur aus einem Datenbestand abgeleitet werden, der jährlich vergleichbar ist. Da die tatsächlich gezahlten Kaufpreise jedoch von ihrer Anzahl und von ihrer Lage im Kreisgebiet jährlich stark schwanken können, wird die Preissteigerung aus Bodenrichtwerten abgeleitet. Die ca. 500 Bodenrichtwerte werden jährlich angepaßt und ermöglichen somit aus einem quantitativ und qualitativ stabilen Datenbestand, signifikante Änderungen des Preisniveaus abzuleiten. In der nachfolgend aufgeführten Tabelle werden die Preisänderungen gegenüber dem Vorjahr für Flächen des individuellen Wohnungsbaues ohne Erschließungskosten aufgeführt. Verkäufe von kommunalem Bauland werden hier nicht berücksichtigt. individueller Wohnungsbau - Preisänderung 1996/1997 Stadt/Gemeinde Kreis Gütersloh (gesamt) Borgholzhausen Halle (Westf.) Harsewinkel Herzebrock-Clarholz Langenberg Rheda-Wiedenbrück Rietberg Schloß Holte-Stukenbrock Steinhagen Verl Versmold Werther (Westf.)

Preisänderung in % +6% +4% +5% + 18 % + 10 % +7% +1% +1% +4% + 10 % +9% +2% +7%

In den nachfolgenden Grafiken ist die Bodenpreisentwicklung für Flächen des individuellen Wohnungsbaues im Kreis Gütersloh und in den einzelnen Städten und Gemeinden seit 1970 dargestellt. Bei der Darstellung handelt es sich um Indexreihen, d.h. es ist daraus keine Aussage über die absolute Höhe der Grundstückswerte zu ziehen. Die Indexwerte ergeben sich aus den jährlich ermittelten Bodenrichwerten. Um die Funktion zu glätten, wird das gleitende Mittel über jeweils drei Jahre zugrunde gelegt. Die langfristige Preisentwicklung ab 1970 zeigt im wesentlichen vier Phasen, die in den einzelnen Städten und Gemeinden im Kreis Gütersloh verschieden stark ausgeprägt sind. • • • •

1970 bis 1976 1976 bis 1982 1982 bis 1988 1988 bis 1997

leicht steigende Preise stark steigende Preise Stagnation mit tlw. rückläufigem Preisniveau stark steigende Preise mit der allmählichen Tendenz einer Preisberuhigung

Die nachfolgende Tabelle zeigt die stärkste Preissteigerung in der Gemeinde Verl und die schwächste Entwicklung in den Städten Halle (Westf.) und Versmold. 13

Grundstücksmarktbericht 1997

Bodenpreisindex-Kreis Gütersloh (1970=100) Index 750,0 700,0 650,0 600,0 550,0 500,0 450,0 400,0 350,0 300,0 250,0 200,0 150,0 1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

1984

1983

1982

1981

1980

1979

1978

1977

1976

1975

1974

1973

1972

1971

1970

100,0

Jahr

Bodenpreisindexreihen (1970 = 100) Jahr

Kreis Gütersloh (gesamt)

Borgholzhausen

Halle (Westf.)

Harsewinkel

Herzebr.Clarholz

Langenberg

RhedaWiedenbrück

1970

100,0

100,0

100,0

100,0

100,0

100,0

1971

107,9

102,7

109,3

108,4

107,7

110,6

1972

117,9

105,5

122,5

122,2

117,0

1973

127,6

114,0

131,7

132,2

128,5

1974

135,2

120,9

145,0

140,3

135,8

1975

140,7

127,6

155,1

145,8

142,0

135,8

1976

148,9

128,6

166,1

153,6

145,2

139,0

1977

163,1

133,9

179,5

171,4

156,1

146,7

1978

192,5

147,7

199,9

212,8

169,8

1979

247,2

194,7

230,2

283,9

1980

301,9

249,6

271,1

349,7

1981

342,4

300,0

304,0

1982

356,7

321,3

1983

361,4

329,3

1984

361,8

1985 1986

Rietberg

Versmold

Werther (Westf.)

100,0

Schloß Stein- Verl Holte- hagen Stukenbrock 100,0 100,0 100,0 100,0

100,0

100,0

109,3

103,5

108,6

110,9

102,4

103,6

115,7

121,3

120,5

105,4

113,2

129,0

110,2

110,0

130,5

128,6

130,5

108,6

125,6

151,8

118,3

115,8

139,7

134,6

136,9

111,9

135,5

167,6

124,5

119,4

141,2

139,8

114,6

145,4

175,6

131,4

122,9

143,7

146,0

122,7

164,0

182,8

145,5

131,3

148,2

157,3

130,9

192,8

198,5

169,8

145,5

161,9

159,8

180,2

149,1

290,7

235,7

211,7

165,2

184,5

247,8

199,8

233,1

202,6

401,4

290,3

298,7

190,1

215,9

317,2

252,8

283,1

258,8

508,6

347,3

374,2

216,6

245,1

389,5

393,0

302,2

326,8

303,8

546,6

380,8

431,2

234,3

265,4

328,9

400,8

407,8

323,0

336,5

311,4

561,2

402,0

437,8

249,5

277,3

333,1

406,6

419,8

325,6

343,2

314,5

555,7

412,5

432,2

257,2

281,9

332,5

336,5

412,0

417,6

315,7

342,0

317,1

536,0

422,0

422,9

264,9

288,4

354,2

333,5

333,8

400,3

407,0

303,8

333,1

307,0

506,1

421,7

409,5

264,9

292,5

347,9

334,5

332,6

389,1

399,3

291,4

323,6

290,7

484,9

419,5

409,7

265,4

295,8

1987

343,3

336,5

332,3

374,5

393,8

283,5

317,8

274,8

475,6

418,9

409,0

267,9

297,7

1988

346,7

336,5

334,3

375,3

400,1

279,8

321,1

277,7

478,9

419,7

417,6

274,3

303,5

1989

356,8

338,3

340,7

385,5

413,4

291,0

325,1

299,2

485,4

428,3

443,2

280,9

318,6

1990

375,8

342,9

347,4

403,1

450,6

316,5

347,3

325,9

501,2

437,3

487,9

286,8

336,7

1991

404,7

352,3

362,4

442,0

504,7

348,6

378,0

353,3

525,7

454,8

561,5

299,7

356,5

1992

446,1

360,0

379,2

492,5

552,8

377,0

427,4

395,7

603,8

474,4

668,1

318,7

378,1

1993

495,6

377,7

402,7

551,7

602,3

419,2

471,4

451,7

690,7

494,0

801,6

357,5

418,1

1994

544,8

407,2

425,1

610,6

635,9

483,4

519,4

501,5

769,8

523,8

908,5

401,5

469,8

1995

601,2

470,2

452,3

684,5

687,2

563,4

556,3

573,5

828,3

622,8 1010,9 437,6

522,9

1996

649,3

520,4

475,0

794,5

748,8

637,1

580,7

627,6

883,3

682,2 1108,5 455,1

564,4

1997

684,2

553,7

489,5

879,5

801,9

680,0

591,1

678,5

931,7

721,6 1196,5 456,5

588,5

14

Grundstücksmarktbericht 1997 Preisniveau Einen Überblick über das Bodenpreisniveau im Kreis Gütersloh für 1997 gibt die nachfolgende Tabelle. Aufgeführt sind Preise ohne Erschließungskosten für Wohnbaugrundstücke. Stadt/Gemeinde

Ortsteil

Grundstückswert (DM/m²) erschließungsbeitragspflichtig Lage gute mittlere mäßige

Kreis Gütersloh Borgholzhausen Halle

Borgholzhausen

150,-

Halle

HerzebrockClarholz

Langenberg

RhedaWiedenbrück

Schloß HolteStukenbrock

Steinhagen

Verl

170,-

250,-

210,-

-

150,-

-

Hörste

-

150,-

130,-

180,-

160,-

140,-

Greffen

130,-

120,-

100,-

Harsewinkel

250,-

200,-

150,-

Marienfeld

200,-

190,-

170,-

Clarholz

140,-

130,-

120,-

Herzebrock

210,-

180,-

150,-

-

120,-

110,-

Langenberg

Benteler

160,-

140,-

120,-

Batenhorst

-

140,-

-

Bosfeld

-

120,-

-

Lintel

-

150,-

130,-

Rheda

300,-

220,-

170,-

St.Vit

-

180,-

-

350,-

260,-

200,-

Wiedenbrück Rietberg

110,-

Hesseln Künsebeck Harsewinkel

130,-

Bokel

-

120,-

Druffel

-

100,-

-

Mastholte

-

130,-

90,-

Neuenkirchen

180,-

170,-

140,-

Rietberg

250,-

220,-

200,-

Varensell

-

220,-

200,-

Westerwiehe

-

140,-

130,-

Schloß Holte

250,-

230,-

200,-

Stukenbrock

270,-

240,-

220,-

Amshausen

200,-

190,-

170,-

Brockhagen

-

170,-

150,-

Steinhagen

250,-

220,-

170,200,-

-

250,

Kaunitz

Bornholte-Bahnhof

180,-

170,-

160,-

Sende

-

200,-

160,-

Sürenheide

290,-

240,-

190,-

Verl

410,-

350,-

280,-

Versmold

Bockhorst Loxten Oesterweg Peckeloh Versmold

170,-

90,90,100,90,. 130,-

90,100,-

Werther

Häger Werther

260,-

160,220,-

140,170,-

15

Grundstücksmarktbericht 1997 Erbbauzinssatz In der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses gingen im Jahre 1997 58 Kauffälle ein , die die Begründung eines Erbbaurechtes für den individuellen Wohnungsbau betrafen. Die größte Anzahl dieser Erbbaurechte (47) wurde von den Städten und Gemeinden ausgegeben. Der durchschnittliche Erbbauzins beträgt für diese Verträge 2,6 % des jeweiligen Bodenrichtwertes. Die übrigen 11 Fälle entsprachen dem "normalen" Geschäftsverkehr und ergaben einen durchschnittlichen Erbbauzins von 3,6 %.

Erschließungskosten Die Erschließungskosten umfassen die Erschließungsbeiträge, im wesentlichen Straßenausbaukosten im Sinne von § 127 Baugesetzbuch - BauGB, § 8 Kommunalabgabengesetz KAG, und die Anschlußkosten für die Anschlüsse an die öffentlichen Versorgungs- und Entsorgungsleitungen wie Strom, Gas, Wasser, Telefon und Kanalisation. Zusätzlich werden in Neubaugebieten tlw. Ausgleichsabgaben nach §8 Bundesnaturschutzgesetz erhoben. Je nach Umfang der vorhandenen Anlagen können sich hier Kosten von 20 bis 50 DM/m² ergeben.

16

Grundstücksmarktbericht 1997 5.2 Gewerbliche Bauflächen Umsätze In der Tabelle ist die Umsatzentwicklung nach der Anzahl der Kauffälle, dem Geldumsatz und dem Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr dargestellt. Anzahl der Kauffälle

Geldumsatz

Flächenumsatz

- 24%

- 29%

- 56%

Die Entwicklung seit 1988 wird in den folgenden Grafiken dargestellt: [ A n z a h l] 100 90 80 70 56 60 50 40 30 20 10 0 1988

82

83

74 68

67 62

63

50

1989

1990

1991

1992

1993

1994

48

1995

1996

1997

[M io . D M ] 25 1 9 ,9 2

20 15

1 3 ,9 5

1 3 ,5 3

1 5 ,1 9

1 4 ,7 3

1 4 ,3 9

12 1 0 ,2 1

9 ,3 4

10

7 ,2 7

5 0 1988

[ha] 160

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1 4 2 ,2 1

140 120 100 80

7 0 ,1 1 6 0 ,2 6

60

5 1 ,8 3

4 8 ,8 6

4 1 ,3 7

40

2 5 ,1 9

3 2 ,6 2

3 8 ,2 5 1 6 ,6 7

20 0 1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

17

Grundstücksmarktbericht 1997 Preisentwicklung Die Preisentwicklung wird aus den etwa 100 Bodenrichtwerten für gewerbliche Bauflächen abgeleitet. In der nachfolgend aufgeführten Tabelle werden die Preisänderungen gegenüber dem Vorjahr ohne Erschließungskosten aufgeführt. gewerbliche Bauflächen - Preisänderung 1996/1997 Stadt/Gemeinde

Preisänderung in %

Kreis Gütersloh (gesamt) Borgholzhausen Halle (Westf.) Harsewinkel Herzebrock-Clarholz Langenberg Rheda-Wiedenbrück Rietberg Schloß Holte-Stukenbrock Steinhagen Verl Versmold Werther (Westf.)

+4% +0% +1% + 10 % +0% +0% +6% +0% +2% +5% +7% +7% +3%

Preisniveau Einen Überblick über das Bodenpreisniveau im Kreis Gütersloh für gewerbliche Bauflächen gibt die nachfolgende Tabelle. Aufgeführt sind Preise ohne Erschließungskosten. Stadt/Gemeinde

Ortsteil gute

Grundstückswert (DM/m²) erschließungsbeitragspflichtig Lage mittlere mäßige

Kreis Gütersloh Borgholzhausen

Borgholzhausen

Halle

Halle Hesseln Künsebeck

Harsewinkel

Greffen Harsewinkel Marienfeld

Herzebrock-Clarholz

Langenberg

Rheda-Wiedenbrück

-

45,-

40,-

45,-

40,-

35,-

-

35,-

-

55,-

40,-

35,-

-

25,-

-

80,-

50,-

30,-

-

50,-

35,-

Clarholz

-

30,-

-

Herzebrock

-

40,-

-

Benteler

-

30,-

-

Langenberg

-

30,-

-

Rheda

60,-

50,-

-

Wiedenbrück

60,-

50,-

35,-

18

Grundstücksmarktbericht 1997

Stadt/Gemeinde

Ortsteil gute

Rietberg

Schloß HolteStukenbrock

Steinhagen

Verl

Mastholte

-

30,-

-

Neuenkirchen

-

50,-

40,-

Rietberg

70,-

60,-

40,-

Schloß Holte

70,-

60,-

55,-

Stukenbrock

-

60,-

-

Amshausen

-

45,-

40,-

Brockhagen

-

40,-

-

Steinhagen

-

50,-

-

Kaunitz

-

50,-

-

80,-

70,-

55,-

Bockhorst

-

25,-

-

Loxten

-

30,-

-

Versmold

-

45,-

30,-

Verl

Versmold

Werther

Grundstückswert (DM/m²) erschließungsbeitragspflichtig Lage mittlere mäßige

Häger

-

25,-

-

Werther

-

30,-

25,-

Erbbauzinssatz Im Jahre 1997 gingen bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses nur 2 Kauffälle ein, die die Begründung eines Erbbaurechtes für gewerbliche Bauflächen betrafen. Die Auswertung dieser Fälle und Auswertungen aus vergangenen Jahren ergeben einen durchschnittlichen Erbbauzins für gewerbliche Bauflächen von 5,5%.

Erschließungskosten Die Erschließungskosten umfassen die Erschließungsbeiträge, im wesentlichen Straßenausbaukosten im Sinne von § 127 Baugesetzbuch - BauGB, § 8 Kommunalabgabengesetz KAG, und die Anschlußkosten für die Anschlüsse an die öffentlichen Versorgungs- und Entsorgungsleitungen wie Strom, Gas, Wasser, Telefon und Kanalisation. Zusätzlich werden in Neubaugebieten tlw. Ausgleichsabgaben nach §8 Bundesnaturschutzgesetz erhoben. Je nach Umfang der vorhandenen Anlagen können sich hier Kosten von 20 bis 40 DM/m² ergeben.

19

Grundstücksmarktbericht 1997 5.3 Land- und forstwirtschaftliche genutzte Flächen Umsätze In der folgenden Tabelle ist die Umsatzentwicklung nach der Anzahl der Kauffälle, dem Geldumsatz und dem Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr dargestellt. Der Anteil an forstwirtschaftlich genutzten Flächen, betrug lediglich 4 Fälle. Anzahl der Kauffälle

Geldumsatz

Flächenumsatz

- 18%

+ 1%

- 19%

Die Entwicklung seit 1988 wird in den folgenden Grafiken dargestellt. Die Flächenumsätze wurden erst ab 1989 erfaßt. [ A n z a h l] 160 140 120

127 118 107 98

100

81

80

71 61

55

60

62 51

40 20 0 1988

1989 1990 1991

1992 1993

1994 1995 1996

1997

[ M io . D M ] 16 14

1 2 ,7 8

1 2 ,3 6

12 10 7 ,5 7

8

6 ,5 4

6 ,2 1

6 ,1 3

6

5 ,9 6 4 ,2 1

4

4 ,2 6

2 ,5 2

2 0 1988 1989

1990 1991

1992 1993

1994 1995

1996 1997

[ha] 350 2 9 4 ,9

300 250 200

1 6 3 ,2 3

1 5 2 ,0 2 1 5 3 ,9 4

1 3 9 ,2 5

150

1 3 8 ,9 2 9 6 ,3 4

100

6 2 ,2 3

7 7 ,5 6

50 0 1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

20

Grundstücksmarktbericht 1997 Preisentwicklung Nach einer längeren Phase der Stagnation seit etwa 1989 ist bei landwirtschaftlich genutzten Flächen eine deutlich höheres Preisniveau festzustellen. Die Preissteigerung gegenüber dem Vorjahr beträgt rund 10%. Forstwirtschaftlich genutzte Flächen werden im Kreis Gütersloh nur in einem sehr geringen Umfang veräußert. Bei jährlich maximal 5 Kauffällen ist über mehrere Jahre keine signifikante Änderung des Preisniveaus festzustellen gewesen.

Preisniveau Die folgende tabellarische Übersicht stellt durchschnittliche Quadratmeterpreise für Ackerflächen und ackerfähiges Grünland, sowie forstwirtschaftliche Nutzflächen dar. Dauergrünland liegt vom Preisniveau deutlich niedriger.

Stadt/Gemeinde

landwirtschaftl. Nutzfläche (Acker und ackerfähiges Grünland) (DM/m²)

forstwirtschaftl. Nutzfläche

1997

1997

Borgholzhausen

5,5

1,5

Halle(Westf.)

5,-

1,5

Harsewinkel

5,-

1,5

Herzebrock-Clarholz

5,-

1,5

Langenberg

5,5

1,5

Rheda-Wiedenbrück

5,5

1,5

Rietberg

5,5

1,5

Schloß HolteStukenbrock Steinhagen

5,-

1,5

4,5

1,5

Verl

6,-

1,5

Versmold

4,5

1,5

Werther(Westf.)

6,-

1,5

(ohne Bestand) (DM/m²)

21

Grundstücksmarktbericht 1997

6. Bebaute Grundstücke Nachfolgend wird der Teilmarkt "bebaute Grundstücke" differenzierter beschrieben. Dieser Teilmarkt gliedert sich in folgende Kategorien: •

Ein- und Zweifamilienhäuser

•

Mehrfamilienhäuser

•

Büro-, Verwaltungs- und Geschäftshäuser

•

Gewerbe- und Industrieobjekte

•

Sonstige bebaute Grundstücke

Die einzelnen Objektgruppen teilen sich nach der Anzahl der Fälle und dem Geldumsatz wie folgt auf:

454

Ein- und Zweifamiliehäuser 26

Mehrfamilienhäuser Büro-, Verwaltungs- u. Geschäftshäuser

32

16

Gewerbe- und Industrieobjekte

29

sonstige bebaute Grundstücke

0

100

200

300

400

500

[Anzahl]

1 7 3 ,7 1

E in- und Zw eifam iliehäus er 1 9 ,6 6

M ehrfam ilienhäus er 2 5 ,7 2

B üro-, V erw altungs - u. G es c häfts häus er

5 1 ,1 0

G ew erbe- und Indus trieobjek te 1 8 ,7 4

s ons tige bebaute G runds tüc k e

0

50

100

150

200

[M io.D M ]

Nachfolgend wird der Markt der Ein- und Zweifamilienhäuser differenzierter untersucht. Die übrigen Objektgruppen erlauben wegen der geringen Anzahl der Fälle und der heterogenen Zusammensetzung der Daten hinsichtlich Objektlage und Objektarten, keine signifikanten Aussagen. 22

Grundstücksmarktbericht 1997 6.1 Ein- und Zweifamilienhäuser Umsätze In der folgenden Tabelle ist die Umsatzentwicklung nach der Anzahl der Kauffälle und dem Geldumsatz im Vergleich zum Vorjahr dargestellt. Auf eine Darstellung des Flächenumsatzes wird hier verzichtet. Anzahl der Kauffälle

Geldumsatz

- 12%

- 8%

Die Entwicklung seit 1988 wird in den folgenden Grafiken dargestellt: [A nz ahl] 800 710

700 600

590 524

515

536

539

513

500

454 413

407

1994

19 95

400 300 200 100 0 1988

1989

1990

1991

1992

[M io.DM ] 250

1993

1996

2 3 0 ,8 6

200

1 8 9 ,6 1

1 8 0 ,8 1

1 7 3 ,7 1

1 6 9 ,5 1 5 4 ,9 7

150

1997

1 4 5 ,2

1 4 0 ,9 8

1 5 1 ,1 7

1 2 6 ,4

100

50

0 1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

23

Grundstücksmarktbericht 1997

In der folgenden Abbildung sind die Kauffälle differenziert nach der Höhe der Gesamtkaufpreise dargestellt. [Anzahl] 250

223

200 150 91

100

74

50

30 17

16

2

0

1

0

bis 1,5 Mio

>1,5 Mio

0 bis 100 bis 200 bis 300 bis 400 bis 500 bis 600 bis 800 bis 1 Mio. [Kaufpreis in Tsd. DM]

Preisentwicklung Um eine signifikante Aussage über die Preisentwicklung für Ein- und Zweifamilienhäuser zu erhalten, ist es notwendig, die Kauffälle auf eine vergleichbare Norm zurückzuführen. Ein großer Anteil der eingegangenen Kaufverträge betrifft den Erwerb eines Doppel- oder Reihenhauses. Diesen Verträgen können i.d.R. die für eine weitere Auswertung notwendigen wertrelevanten Daten, wie Baujahr, Wohnfläche, Grundstücksfläche, Unterkellerung, Ausstattung u.s.w., entnommen werden. Bei den übrigen Gebäuden, insbesondere bei Gebäuden älteren Baujahres, sind diese Daten oftmals nicht vorhanden und werden auch von der Geschäftsstelle bisher nicht nacherhoben, so daß keine differenzierte Auswertung erfolgen kann. Die Preisentwicklung wird aus diesem Grund aus den eingegangenen Kauffällen für Neubauten abgeleitet. Die Tabelle zeigt die Preisentwicklung jeweils im Vergleich zum Vorjahr.

Preisentwicklung zum Vorjahr

1995

1996

1997

+ 3%

+- 0%

+- 0%

24

Grundstücksmarktbericht 1997 Preisniveau Die folgenden Tabellen zeigen eine Übersicht der veräußerten Ein- und Zweifamilienhäuser gestaffelt nach Altersklassen. Die angegebenen Gesamtkaufpreise sind für sich betrachtet noch nicht vergleichbar, da sie bezüglich unterschiedlicher Grundstücksgröße, Wohnfläche und Bodenpreisniveau nicht bereinigt sind. Um diese Faktoren zu eliminieren wird der Gesamtkaufpreis um den Bodenwert, Erschließungskosten, sowie um den Wert von evtl. vorhandenen Nebengebäuden (z.B. Garagen) reduziert und durch die Wohnfläche dividiert. Der Bodenwert wird aus den jeweiligen Bodenrichtwerten abgeleitet. Als Genauigkeitsmaß für den angegebenen Preis/m² - Wohnfläche, wird die Standardabweichung des Mittelwertes angegeben. Diese statistische Größe besagt, daß die Kaufpreise überwiegend in dem Bereich unterhalb oder oberhalb des Mittelwertes liegen, den die Standardabweichung beschränkt. Bei einer sogenannten Normalverteilung fallen in diese Spanne ca. 68% aller Fälle. In die doppelte Spanne der Standardabweichung fallen 95% aller Fälle. Die angegebenen Preise beziehen sich auf massive, unterkellerte Gebäude mit einem dem Alter entsprechendem normalen Zustand. Bereits erfolgte umfassende Modernisierungen oder ein baulich schlechter Zustand müssen durch Zu- oder Abschläge berücksichtigt werden. freistehende 1- und 2 Familienhäuser Altersklasse

Anzahl Ø Grund- Ø Wohnder Grundfläche Kaufstücks[m²] fälle fläche [m²]

Ø Preis/m² Wohnfläche ohne Nebengebäude ohne Bodenwert [DM/m²]

Standardabweichung [+/- DM/m²]

Ø Gesamtkaufpreis [DM]

bis 1949

13

757

147

1.110,-

159,-

317.000,-

1950-1959

14

864

151

1.260,-

112,-

373.000,-

1960-1969

17

783

149

1.660,-

96,-

373.000,-

1970-1979

17

664

161

1.780,-

101,-

414.000,-

1980-1989

14

635

145

2.030,-

161,-

433.000,-

1990-1995 Neubau 1996/1997

14

581

153

2.560,-

144,-

549.000,-

23

530

143

2.580,-

98,-

499.000,-

Anwendungsbeispiel für eine genäherte Verkehrswertberechnung einer konkreten Immobilie: Einfamilienhaus in Wiedenbrück, Baujahr 1955, 750m² Grundstücksfläche, 155m² Wohnfläche, eine Garage Bodenrichtwert: 260 DM/m² -ohne Erschließungskosten + 20 DM/m² Erschließungskosten Garage -Zeitwert: 10.000 DM 155m² x 1.260,-DM +(750m² x 280 DM) + 10.000 DM = rund 415.000,-DM Dieser Wert kann nur einen ersten Anhaltswert darstellen. Jede Immobilie stellt für sich betrachtet einen Sonderfall dar. Je stärker das Gebäude von der Norm hinsichtlich Lage, Ausstattung, Bausubstanz usw. abweicht, desto stärker ist eine individuelle Wertermittlung erforderlich. 25

Grundstücksmarktbericht 1997 Reihenhäuser/Doppelhaushälften Altersklasse

Anzahl Ø Grund- Ø Wohnder Grundfläche Kaufstücks[m²] fälle fläche [m²]

Ø Preis/m² Wohnfläche [DM/m²] ohne Nebengebäude ohne Bodenwert

Standardabweichung +/- DM/m²

Ø Gesamtkaufpreis [DM]

bis 1949

0

1950-1959

4*

1960-1969

5

271

111

1.920,-

185,-

268.000,-

1970-1979

7

266

107

2.150,-

130,-

296.000,-

1980-1989

11

306

116

2.090,-

86,-

318.000,-

1990-1995 Neubau 1996/1997

9

332

120

2.560,-

176,-

380.000,-

123

338

115

2.570,-

31,-

375.000,-

* die geringe Anzahl der Fälle erlaubt keine signifikante Aussage

Anwendungsbeispiel für eine genäherte Verkehrswertberechnung einer konkreten Immobilie: Doppelhaushälfte in Verl, Neubau, 300m² Grundstücksfläche, 120m² Wohnfläche, unterkellert, ohne Garage Bodenrichtwert: 350 DM/m² -ohne Erschließungskosten + 30 DM/m² Erschließungskosten 120m² x 2.570,-DM +(300m² x 380 DM) = rund 422.000,-DM Dieser Wert kann nur einen ersten Anhaltswert darstellen. Jede Immobilie stellt für sich betrachtet einen Sonderfall dar. Je stärker das Gebäude von der Norm hinsichtlich Lage, Ausstattung, Bausubstanz usw. abweicht, desto stärker ist eine individuelle Wertermittlung erforderlich.

26

Grundstücksmarktbericht 1997

7. Wohnungs- und Teileigentum 7.1 Wohnungseigentum Umsätze In der folgenden Tabelle ist die Umsatzentwicklung nach der Anzahl der Kauffälle und dem Geldumsatz im Vergleich zum Vorjahr aufgeführt. Anzahl der Kauffälle

Geldumsatz

- 14%

- 10%

Die Entwicklung seit 1988 wird in den folgenden Grafiken dargestellt: [Anzahl] 1200

1 0 76 993

1000

775

800

69 8

600 4 43

400

4 90

595

55 1

5 09

2 80

200 0 1988

1989

1990

1991

1992

[M io.DM ] 250

1993

1994

1995

1996

1997

2 2 1 ,6 8 2 0 0 ,6 4

200 1 5 9 ,8 3

150

1 3 2 ,3 4

1 2 4 ,2 9

1 1 2 ,2 2

9 7 ,9 1

100

7 0 ,9 0 5 3 ,6 0

50

2 8 ,4 9

0 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996

1997

27

Grundstücksmarktbericht 1997

Aufgeteilt nach Erstverkäufen, Weiterverkäufen und Verkäufen nach Umwandlungen von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen, ergibt sich folgende Aufteilung nach Fallzahlen: [Anzahl] 700 600 500 400 300 200 100 0 1992 1993 1994 1995 1996

Erstverkäufe Weiterverkäufe Umwandlungen

1997

Preisentwicklung Um eine signifikante Aussage über die Preisentwicklung für Eigentumswohnungen zu erhalten, ist es notwendig, die Kauffälle auf eine vergleichbare Norm zurückzuführen. Ein großer Anteil der eingegangenen Kaufverträge betrifft den Erwerb einer Neubauwohnung. Diesen Verträgen können i.d.R. die für eine weitere Auswertung notwendigen wertrelevanten Daten, wie Baujahr, Wohnfläche, Grundstücksanteil, Ausstattung u.s.w., entnommen werden. Bei älteren Wohnungen (Weiterverkäufe) sind diese Daten oftmals nicht vorhanden und werden von der Geschäftsstelle bisher nur im Rahmen von Fragebögen nacherhoben, so daß signifikante Auswertung nur eingeschränkt erfolgen können. Die Preisentwicklung wird aus diesem Grund aus den eingegangenen Kauffällen für Erstverkäufe (Neubauten) abgeleitet. Die Tabelle zeigt die Preisentwicklung jeweils im Vergleich zum Vorjahr.

Preisentwicklung zum Vorjahr

1995

1996

1997

+- 0%

+- 0%

+- 0%

Bei diesen Angaben zur Preisentwicklung handelt es sich um Durchschnittswerte im Kreis Gütersloh. In den einzelnen Städten und Gemeinden ergibt sich tlw. eine abweichende Preisentwicklung. Auf der folgenden Seite ist die Preisentwicklung für Neubaueigentumswohnungen in den einzelnen Städten und Gemeinden dargestellt. 28

Grundstücksmarktbericht 1997

Preisentwicklung von Neubaueigentumswohnungen 1996/1997 Stadt/Gemeinde

Preisänderung in %

Kreis Gütersloh (gesamt) Borgholzhausen Halle (Westf.) Harsewinkel Herzebrock-Clarholz Langenberg Rheda-Wiedenbrück Rietberg Schloß Holte-Stukenbrock Steinhagen Verl Versmold Werther (Westf.)

0% 0% -4% +3% -2% 0% +6% -2% 0% -3% +8% -3% -4%

Preisniveau Die Auswertung von Neubauwohnungen (50-100m² Wohnfläche, normale Ausstattung, mittlere Lage), ergab folgendes durchschnittliches Preisniveau. Die angegebenen Preise enthalten keine Stellplätze, Carports, Garagen oder Tiefgaragenplätze.

Stadt/Gemeinde

Borgholzhausen Halle(Westf.) Harsewinkel Herzebrock-Clarholz Langenberg Rheda-Wiedenbrück Rietberg Schloß Holte-Stukenbrock Steinhagen Verl Versmold Werther(Westf.) 1)

Ø Preis DM/m²Wohnfläche 3000,-1) 3300,3300,3150,3000,-1) 3350,3150,3200,3450,3350,3200,3450,-

Anzahl der ausgewerteten Wohnungen 3 32 7 39 12 11 32 8 19 19

Es sind keine auswertbaren Kauffälle vorhanden. Die angegebenen Preise sind geschätzt.

29

Grundstücksmarktbericht 1997

Eine Auswertung von älteren Eigentumswohnungen (Weiterverkäufe) ergab eine starke Abhängigkeit zwischen Kaufpreis und Gebäudealter. Wird der Kaufpreis von Neubauwohnungen mit 100% angesetzt, ergibt sich folgender Funktionsgraph mit einer Standardabweichung "Fehlerschlauch" von rund +-2,5%: [% Wert im 100 Verhältnis zum 95 Neubaupreis] 90 85 80 75 70 65 60 55 50 0

5

10 15 20 [Alter der Wohnung in Jahren]

25

30

Anwendungsbeispiel für eine genäherte Verkehrswertberechnung einer konkreten Eigentumswohnung: Eigentumswohnung in Wiedenbrück in einem 6-Familienhaus, 75m² Wohnfläche, mittlere Lage, normale Ausstattung, 15 Jahre alt: Neubauwert: 3.350,-DM/m² -Wohnfläche (siehe Tabelle Preisniveau, Seite 29) ergibt: 3.350,- DM x 75m² x 0,73 = 184.000,-DM (ohne Stellplatz, Garage usw.) Dieser Wert kann nur einen ersten Anhaltswert darstellen. Jede Immobilie stellt für sich betrachtet einen Sonderfall dar. Je stärker die Wohnung von der Norm hinsichtlich Lage, Ausstattung, Wohnungsgröße, Bausubstanz usw. abweicht, desto stärker ist eine individuelle Wertermittlung erforderlich.

7.2 Teileigentum Dieser Teilmarkt hat den Verkauf von Sondereigentum an gewerblichen Räumen zum Inhalt. Im Berichtsjahr wurden 19 Kauffälle über Teileigentum mit einem Geldumsatz von 6,65 Mio. DM registriert. Gegenüber dem Vorjahr ist die Anzahl der Verkäufe um einen Fall gesunken. Der Geldumsatz ist um 7% gesunken.

30

Grundstücksmarktbericht 1997

8. Rahmendaten zum Grundstücksmarkt Die Entwicklung auf dem Grundstücksmarkt unterliegt einer Fülle von unterschiedlichen Einflußfaktoren. In den folgenden Abbildungen sind einige dieser Einflußfaktoren in ihrer zeitlichen Entwicklung und im Verhältnis zur Bodenpreisentwicklung von Wohnbaugrundstücken im Kreis Gütersloh dargestellt. Es handelt sich um folgende Indexreihen (1970=100): •

Bodenpreisindex für den Kreis Gütersloh (Wohnbaugrundstücke)

•

Baupreisindex für Neubauten, Deutschland insgesamt

•

Wohnungsmietenindex, früheres Bundesgebiet, Wohnungen insgesamt

•

Lebenshaltungskostenindex, früheres Bundesgebiet, alle privaten Haushalte

[Index] 700,0 650,0 600,0 550,0 500,0 450,0 400,0 350,0 300,0 250,0 200,0 150,0

Bodenpreisindex-Kreis Gütersloh

Baupreisindex

W ohnungsmietenindex

Lebenshaltungskostenindex

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

1984

1983

1982

1981

1980

1979

1978

1977

1976

1975

1974

1973

1972

1971

1970

100,0

Quelle: Statistisches Bundesamt (Baupreisindex, Wohnungsmietenindex, Lebenshaltungskostenindex)

31

Grundstücksmarktbericht 1997

9. Bodenrichtwerte 9.1 Gesetzlicher Auftrag Eine wesentliche Aufgabe der Gutachterausschüsse ist die Ermittlung von Bodenrichtwerten für Bauland (§ 196 BauGB). Diese werden von den Gutachterausschüssen bis zum 30. April jedes Jahres bezogen auf den Stichtag 31.12. des Vorjahres ermittelt und anschließend veröffentlicht. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert des Bodens für Grundstücke eines Gebietes, für das im wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Bodenrichtwerte sind auf den Quadratmeter Grundstücksfläche bezogen. Die Bodenrichtwerte werden in Bodenrichtwertkarten eingetragen, die bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses erworben werden können. Die Geschäftsstelle erteilt auch jedermann mündlich oder schriftlich Auskunft über die Bodenrichtwerte. Schriftliche Bodenrichtwertauskünfte bzw. Auszüge aus der Bodenrichtwertkarte sind kostenpflichtig. Die Gebühr richtet sich nach der Größe des Auszuges.

9.2. Bodenrichtwerte für Bauland Die Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen durch Auswertung der Kaufpreissammlung ermittelt. Dabei werden nur solche Kaufpreise berücksichtigt, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse eingegangen sind. Die Bodenrichtwerte beziehen sich auf Grundstücke, die in ihren wertrelevanten Merkmalen weitgehend übereinstimmen. Diese Merkmale werden zusammen mit dem Bodenrichtwert angegeben. Die Bodenrichtwerte gelten nur für altlastenfreie Grundstücke. Die in Kartenausschnitten der Sanierungsgebiete und städtebaulichen Entwicklungsbereiche ausgewiesenen Bodenrichtwerte beinhalten keine sanierungs- bzw. entwicklungsbedingten Werterhöhungen (§§ 153, 169 BauGB, Anfangswerte). Die aktuellen Bodenrichtwerte sind am 04.03.1998 zum Stichtag 31.12.1997 am beschlossen worden. Ein Auszug aus der Bodenrichtwertkarte mit den dazugehörigen Erläuterungen für die Stadt Rietberg ist als Beispiel auf der nächsten Seite abgedruckt.

32

Grundstücksmarktbericht 1997 Erläuterungen Die Bodenrichtwerte sind Wertangaben in DM/qm für ein jeweils lagetypisches (fiktives) bebaubares Grundstück (sog. Bodenrichtwertgrundstück), dessen maßgebliche wertbestimmende Merkmale, wie z.B. Art und Maß der baulichen Nutzbarkeit und Zuschnitt den durchschnittlichen Verhältnissen des Bereichs (Bodenrichtwertgebiet) entsprechen. Die Bodenrichtwerte enthalten keine Erschließungsbeiträge. Die Bodenrichtwerte sind in bebauten Gebieten mit dem Wert ermittelt worden, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Zeichenerklärung: 13

Bodenrichtwertgebietsnummer

Gebietsgrenze der Bodenrichtwerte

Beispiel:

150* W I / II- 35

150,-DM Bodenrichtwert je Quadratmeter Grundstücksfläche, erschließungsbeitragspflichtig , im Wohngebiet gelegen, mit 1 bis 2 - geschossiger Bebaubarkeit und 35 m Grundstückstiefe. Im Bereich eines mit * gekennzeichneten Bodenrichtwertes wurden Grundstücksverkäufe der Gemeinde an einen eingeschränkten Käuferkreis unter bestimmten Auflagen zu niedrigeren Preisen registriert, die aus Gründen der Systematik keinen Niederschlag im festgesetzten Bodenrichtwert gefunden haben.

Werbestimmende Merkmale des Bodenrichtwertgebietes: W Wohnbaugebiet MK Kerngebiet 1. Art der baulichen Nutzung 1): MI Mischgebiet MD Dorfgebiet 2. Geschoßzahl 1): 3. Grundstückstiefe:

SO GE

Sondergebiet Gewerbegebiet

GI

Industriegebiet

Die Anzahl der Vollgeschosse wird durch eine römische Ziffer angegeben Die maßgebliche Grundstückstiefe wird durch eine arabische Zahl dargestellt.

1) Aufgrund der Festlegung der Bodenrichtwertgebiete und der Beschreibung des (fiktiven) lagetypischen denrichtwertgrundstückes können keine Rechtsansprüche hinsichtlich einer zulässigen baulichen Nutzung abgeleitet werden.

Bo-

Abweichungen des einzelnen Grundstückes in den wertbestimmenden Eigenschaften wie Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit und Grundstücksgestaltung (insbesondere Grundstückstiefe und -größe) bewirken Abweichungen seines Verkehrswertes vom Bodenrichtwert. Falls erforderlich, kann gemäß § 193 BauGB auf Antrag und gegen Gebühren ein Gutachten des Gutachterausschusses über den Verkehrswert des Grundstückes erstellt werden.

Auszug aus der Bodenrichtwertkarte für die Stadt Rietberg:

33

Grundstücksmarktbericht 1997 Einen Überblick über die für 1997 ermittelten Bodenrichtwerte in DM pro Quadratmeter (ohne Erschließungskosten) vermittelt die Kreisübersicht. Ausgenommen ist die Stadt Gütersloh, die ihre Werte selbst veröffentlicht. Eine nach Ortslagen differenzierte Auflistung ist für Wohnbauland auf Seite 15 und für Gewerbeflächen auf Seite 18 aufgeführt.

34

Grundstücksmarktbericht 1997

10. Für die Wertermittlung erforderliche Daten Die Gutacherausschüsse haben nach § 8 Wertermittlungsverordnung (WertV) die für die Wertermittlung erforderlichen Daten aus der Kaufpreissammlung unter Berücksichtigung der jeweiligen Lage auf dem Grundstücksmarkt abzuleiten. Hierzu gehören insbesondere Indexreihen und Umrechnungskoeffizienten sowie Liegenschaftszinssätze und Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke. Umrechnungskoeffizienten und Liegenschaftszinssätze werden z.Zt. von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses noch nicht ermittelt. Indexreihen für Wohnbauland und Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke und Eigentumswohnungen (Quadratmeterpreise/Wohnfläche) werden an anderer Stelle in diesem Marktbericht aufgeführt und erläutert.

35

Grundstücksmarktbericht 1997

11. Weitere Informationen 11.1 Gebühren für Gutachten Für die Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von Immobilien werden Gebühren und Auslagen nach der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung NW in der jeweils gültigen Fassung erhoben. Leistungen des Gutachterausschusses und der Geschäftsstelle sind zur Zeit mehrwertsteuerfrei. Die Gebühr ist von der Höhe des ermittelten Verkehrswertes abhängig und beträgt z.B., für ein unbebautes Grundstück: Verkehrswert: 75.000 DM Verkehrswert: 150.000 DM Verkehrswert: 250.000 DM

Gebühr: 712,00 DM Gebühr: 975,00 DM Gebühr: 1.275,00 DM

für ein bebautes Grundstück: Verkehrswert: 150.000 DM Verkehrswert: 250.000 DM Verkehrswert: 400.000 DM

Gebühr: 1.150,00 DM Gebühr: 1.550,00 DM Gebühr: 1.850,00 DM

Nähere Auskünfte erteilt die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Gütersloh (Tel. 05241/85-1842, 1846, 1847)

11.2 Auskunft über Bodenrichtwerte / Auskünfte aus der Kaufpreissammlung Jedermann kann mündlich oder schriftlich Auskunft über die Bodenrichtwerte durch die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses erhalten. Schriftliche Bodenrichtwertauskünfte sind kostenpflichtig ( 30 DM einschließlich 2 mitgeteilter Bodenrichtwerte). Bodenrichtwertkarten sind öffentlich und können ganz oder auszugsweise erworben werden. Die Gebühren sind abhängig von der Größe des Auszuges und liegen zwischen 20 und 54 DM. Die Kaufpreissammlung unterliegt dem Datenschutz. Neben den allgemeinen Schutzbestimmungen nach dem Datenschutzgesetz NW bestehen durch die §§ 3 Abs. 3 und 9 der Gutachterausschußverordnung (GAVO NW) besondere Geheimhaltungspflichten. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung erhält nur, wer ein berechtigtes Interesse darlegt und bei dem gewährleistet ist, daß die Daten sachgerecht verwendet werden. Die Auskünfte werden nur in anonymisierter Form erteilt und sind kostenpflichtig.

11.3 Grundstücksmarkt im Kreis Gütersloh Dieser Grundstücksmarktbericht ist beim Kreis Gütersloh, Gutachterausschuß für Grundstückswerte, 33324 Gütersloh, gegen eine Gebühr von 30 DM erhältlich. Der für den Bereich der Stadt Gütersloh zuständige Gutachterausschuß hat ebenfalls einen Marktbericht für das Jahr 1997 herausgegeben, der bei der Stadt Gütersloh, Gutachterausschuß für Grundstückswerte, Postfach 2955, 33326 Gütersloh für 30,-DM bestellt werden kann.

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Grundstücksmarktbericht 1997 11.4 Überregionaler Grundstücksmarktbericht Der Obere Gutachterausschuß für Grundstückswerte im Land Nordrhein-Westfalen erarbeitet jährlich eine Übersicht über den Grundstücksmarkt für das gesamte Land NordrheinWestfalen. Der Bericht stellt die Umsatz- und Preisentwicklung in ihren regional unterschiedlichen Ausprägungen dar. Er basiert auf den Daten und Auswertungen der örtlichen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte und dient der überregionalen Markttransparenz. Er ist bei der Geschäftsstelle des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Land Nordrhein-Westfalen, Postfach 300 865, 40408 Düsseldorf, gegen eine Gebühr von 30 DM erhältlich.

11.5 Besetzung des Gutachterausschusses im Kreis Gütersloh Vorsitzender: ltd. Kreisvermessungsdirektor Hans-Gerd Langeneke, Lippstadt Stellvertretende Vorsitzende: Kreisvermessungsdirektor a. D. Ulrich Mailand, Halle Kreisvermessungsdirektor Franz-Ernst Pohlkamp, Rheda-Wiedenbrück Architekt Gerhard Thome, Rheda-Wiedenbrück Architekt Gerhard Wolf, Halle Ehrenamtliche Gutachter und Gutachterinnen: Architekt Gerhard Heining, Werther Architektin Michaela Köller, Rheda-Wiedenbrück Architekt Willy Mess, Marienfeld Architekt Thomas Meyer, Rietberg Architekt Jörg-Olaf Knufinke, Halle Architekt Helmut Pohlmann, Steinhagen Architekt Heinz Siedenhans, Schloß Holte-Stukenbrock Architekt Wilhelm Teckentrup, Rheda-Wiedenbrück Architekt Götz Wischke, Verl Bauingenieur Herbert Hobein, Versmold Bauingenieur Eduard Twelmeier, Steinhagen Immobilienkaufmann Jürgen Bonnet, Halle Immobilienkaufmann Manfred Knocke, Rheda-Wiedenbrück Immobilienkaufmann Siegfried Leube, Halle Immobilienkaufmann Harald Rempe, Gütersloh Oberlandwirtschaftsrat Heribert Kanschik, Langenberg Vertreter und Vertreterinnen der Finanzämter*): Steueroberamtsrat Jürgen Stemmer, Finanzamt Bielefeld-Innenstadt Steueramtmann Karl-Otto Jeschke, Finanzamt Wiedenbrück Steuerinspektorin Sabine Wellermann, Finanzamt Warendorf *) Die Vertreter der Finanzämter werden von den Oberfinanzdirektionen vorgeschlagen

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