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Grundstücksmarktbericht 2009

PLÖN

Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Plön

Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Plön

Grundstücksmarktbericht 2009

Grundstücksmarktbericht 2009

Herausgeber: Geschäftsstelle:

Postanschrift:

Gebühr: Vervielfältigung:

Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Plön, Marktbericht erstellt durch Ulrich Kempe, Geschäftsstelle Kronshagener Weg 107 24116 Kiel Telefon: 0431 / 23763-400 Fax: 0431 / 23763-351 E-Mail: [email protected] Internet: www.gutachterausschuesse-sh.de/plo Gutachterausschuss Kreis Plön, Geschäftsstelle c/o Katasteramt Kiel Postfach 2780 24026 Kiel 35 € Nachdruck, Vervielfältigung und Wiedergabe von Auswertungsergebnissen sind nur mit Genehmigung des Herausgebers und mit Quellenangabe gestattet.

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Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Plön

Grundstücksmarktbericht 2009

wesentliche Daten des Berichtsjahres 2009:



gegenüber dem Vorjahr sind wieder mehr Baugrundstücke gehandelt worden (Seite 18)



die Quadratmeterpreise für Bauland sind wieder angestiegen (Seite 24)



die Anzahl der gehandelten Gebrauchtimmobilien ist wieder gestiegen und die Anzahl der gehandelten Eigentumswohnungen ist im Jahr 2009 stabil geblieben (Seite 19 – 20)



Durchschnittspreise bei Gebrauchtimmobilien sind stabil, bei Eigentumswohnungen leicht fallend (rd. 4 %) (Seite 47)



es ist wiederum ein starker Anstieg der Preise für landwirtschaftliche Flächen festzustellen, die Anzahl der Verkaufsfälle für landwirtschaftliche Flächen, sowie der Flächen- und Geldumsatz sind rückläufig (Seite 30 - 32)

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Grundstücksmarktbericht 2009

Stand: 31.12.2009 -4-

Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Plön

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Vorsitzender des Gutachterausschusses:

Erhard Stürzebecher Leiter des Katasteramts Kiel

Geschäftsstellenleiter:

Ulrich Kempe Dipl.-Verm.-Ing. (FH)

Mitglieder des Gutachterausschusses:

Mirko Benz

Heinrich Broja

Immobilienwirt

stellvertretender Vorsitzender Bauingenieur

Gudrun Lahrsen

Thomas Liedtke

Hochbauingenieurin

stellvertretender Vorsitzender Dipl.-Verm.-Ing.

Karl-Heinz Möller

Achim Wilhelm

Finanzwirt

Architekt vereidigter Sachverständiger

Eggert Soltau

Dr. Claus Messer

Immobilienwirt

Reg.Landw.Direktor

ö.b.u.v. Sachverständiger

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Grundstücksmarktbericht 2009

Inhaltsverzeichnis 1

Seite

Allgemeines

8

1.1

Vorbemerkungen

8

1.2

Der Gutachterausschuss

8

1.2.1

Aufgaben des Gutachterausschusses

1.2.2

Zusammensetzung

8 10

1.3

Geschäftsstelle

10

1.4

Kaufpreissammlung

11

2 2.1

Begriffsbestimmungen

11

Unbebaute Grundstücke

12

2.1.1

Land- und Forstwirtschaft

12

2.1.2

Gartenland

12

2.1.3

Bauland

12

2.1.4

Sonstige Flächen

13

2.2

Bebaute Grundstücke

13

2.3

Wohnungs-/ Teileigentum

13

3

Der Kreis Plön

14

3.1

Verwaltungsgliederung des Kreises

14

3.2

Kreisgebiet

14

3.3

Bevölkerung

15

3.4

Wirtschaft

15

4

Grundstücksverkehr

16

4.1

Anzahl der Erwerbsvorgänge

16

4.2

Anzahl der Erwerbsvorgänge - verteilt auf Objektarten

17

4.3

Anzahl der Erwerbsvorgänge - verteilt auf Grundstücksarten

18

4.3.1

unbebaute Grundstücke

18

4.3.2

bebaute Grundstücke

19

4.3.3

Eigentumswohnungen

20

4.4

Geldumsatz

21

4.5

Flächenumsatz

22

5 5.1

Bodenpreisentwicklung

23

Preise Wohnbauflächen, Bodenpreisindex,

23

Flächenumrechnungskoeffizienten, Durchschnittsgröße von Wohnbauflächen 5.2

Landwirtschaftliche Flächen - Umsatz, Bonität und Preise

29

5.3

Verkaufspreise für Ausgleichsflächen, Waldflächen,

36

Wasserflächen, Gartenland und Kiesabbauflächen

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6

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Wohnungseigentum (Gebäudefaktoren)

39

6.1

Neubau, Erstverkauf, Preisindex

39

6.2

Weiterverkauf aus dem Bestand (Altbau)

41

6.2.1

Anzahl der Verkaufsfälle (aufgeteilt nach Baualtersklassen)

41

6.2.2

Gebäudefaktoren (aufgeteilt nach Baualtersklassen)

42

7

Bebaute Grundstücke (Gebäudefaktoren)

47

7.1

Durchschnittspreise für den Kreis

47

7.2

Durchschnittspreise für Einfamilienwohnhäuser

50

(nach Gemeinden), Anzahl Verkaufsfälle 7.3

Gebäudefaktoren für bebaute Grundstücke

55

7.3.1

grobe Baujahrsunterteilung

55

7.3.2

differenzierte Baujahrsunterteilung

57

8

Gesamtkaufpreise für Resthöfe

58

9

Zwangsversteigerungen

58

10

Mietpreisübersicht Kreis Plön

59

11

Liegenschaftszinssätze

61

12

Sachwert-Marktanpassungsfaktoren

65

13

Benachbarte Gutachterausschüsse

67

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Bericht über den Grundstücksmarkt 2009 im Kreis Plön

1 Allgemeines 1.1 Vorbemerkungen Der vorliegende Grundstücksmarktbericht 2009 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Plön soll helfen, den Grundstücksmarkt transparenter zu machen und die Arbeit des Gutachterausschusses und seiner Geschäftsstelle zu dokumentieren. Er wird jährlich fortgeschrieben und von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, Kronshagener Weg 107, 24116 Kiel, Tel. 0431/23763 – 400 an interessierte Stellen und Personen auf Anforderung gegen Kostenerstattung abgegeben. Einigen allgemeinen Aussagen zu Aufgaben und Organisation eines Gutachterausschusses und seiner Geschäftsstelle folgen Begriffsbestimmungen sowie Angaben und Zahlen zum Kreis Plön, bevor die Entwicklung des Grundstücksmarktes dargestellt wird.

1.2 Der Gutachterausschuss Die Gutachterausschüsse für die Ermittlung von Grundstückswerten sind in SchleswigHolstein im Jahre 1961 auf Grund des Bundesbaugesetzes eingerichtet worden. Die heutigen gesetzlichen Grundlagen sind • §§ 192 bis 199 Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl . I S. 2414), zuletzt geändert durch Art. 4 des Gesetzes v. 24.12.2008 (BGBl. I S.3018) • Landesverordnung über die Bildung von Gutachterausschüssen und die Ermittlung von Grundstückswerten vom 6.12.1989 (GVBL.Schl.-H. 1989 S.181), zuletzt geändert durch Artikel I der Landesverordnung vom 16.08.2004 (GVBL.Schl.-H. 2004 S. 333) Für den Bereich der Kreise und der kreisfreien Städte besteht in Schleswig-Holstein je ein selbstständiger Gutachterausschuss, der die Bezeichnung “Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis/in der Stadt“ (Name der Gebietskörperschaft) führt. Diese Bezeichnung macht deutlich, dass es sich um ein Fachgremium für Grundstückswerte in einem bestimmten Gebiet, nicht aber um einen Fachausschuss der Gebietskörperschaft handelt.

1.2.1 Aufgaben des Gutachterausschusses Die Aufgaben des Gutachterausschusses ergeben sich im Wesentlichen aus § 193 des Baugesetzbuches: Abs. 1: Der Gutachterausschuss erstellt Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken,

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wenn 1. die für den Vollzug dieses Gesetzbuchs zuständigen Behörden bei der Erfüllung der Aufgaben nach diesem Gesetzbuch, 2. die für die Feststellung des Wertes eines Grundstücks oder der Entschädigung für ein Grundstück oder ein Recht an einem Grundstück auf Grund anderer gesetzlicher Vorschriften zuständigen Behörden, 3. die Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigte, für deren Pflichtteil der Wert des Grundstücks von Bedeutung ist, oder 4. Gerichte und Justizbehörden es beantragen. Unberührt bleiben Antragsberechtigungen nach anderen Rechtsvorschriften. Abs. 2: Der Gutachterausschuss kann außer über die Höhe der Entschädigung für den Rechtsverlust auch Gutachten über die Höhe der Entschädigung für andere Vermögensnachteile erstellen. Abs. 3: Die Gutachten haben keine bindende Wirkung, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist. Abs. 4: Eine Abschrift des Gutachtens ist dem Eigentümer zu übersenden. Abs. 5: Der Gutachterausschuss führt eine Kaufpreissammlung, wertet sie aus und ermittelt Bodenrichtwerte und sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten. Zu den sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten gehören insbesondere 1. Kapitalisierungszinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (Liegenschaftszinssätze), für die verschiedenen Grundstücksarten, insbesondere Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, 2. Faktoren zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt (Sachwertfaktoren), insbesondere für die Grundstücksarten Ein- und Zweifamilienhäuser, 3. Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis von sonst gleichartigen Grundstücken, z. B. bei unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung und 4. Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke, insbesondere bezogen auf eine Raum- oder Flächeneinheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor) oder auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor). Die erforderlichen Daten im Sinne der Sätze 1 und 2 sind den zuständigen Finanzämtern für Zwecke der steuerlichen Bewertung mitzuteilen. Bei der Erstellung der Gutachten werden unter Berücksichtigung der Rechtsprechung u.a. die folgenden Rechtsgrundlagen und Richtlinien berücksichtigt: -

-

Baugesetzbuch (BauGB) Wertermittlungsverordnung (WertV) ersetzt durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), die voraussichtlich im Laufe des Jahres 2010 in Kraft treten wird Wertermittlungsrichtlinien (WertR) Waldwertermittlungsrichtlinien (WaldR), Ziergehölzhinweise, etc.

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1.2.2 Zusammensetzung des Gutachterausschusses Der Gutachterausschuss besteht aus der oder dem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Mitgliedern. Die oder der Vorsitzende und alle weiteren Mitglieder müssen über Sachkunde und Erfahrung in der Bewertung von Grundstücken verfügen und sich in den örtlichen Preisen des Grundstücksmarktes und den Mieten auskennen. Die oder der Vorsitzende, die Stellvertreterin oder der Stellvertreter sowie die ehrenamtlichen weiteren Mitglieder werden seit dem 01.01.2001 von dem/ der Landrat/ Landrätin oder dem/ der Oberbürgermeister/ -in für die Dauer von 4 Jahren bestellt. Ihre Wiederbestellung ist unbeschränkt zulässig. Das Vorschlagsrecht für die zu bestellenden Mitglieder des Gutachterausschusses steht der Gebietskörperschaft zu, für deren Bereich der Gutachterausschuss gebildet ist. Dem Gutachterausschuss im Kreis Plön gehören zurzeit 9 ehrenamtliche Gutachter unter dem Vorsitz des Leiters des Katasteramtes Kiel an. Zwei der Gutachter sind zugleich Stellvertreter des Vorsitzenden. Der Gutachterausschuss ist ein unabhängiges Kollegialgremium und an Weisungen nicht gebunden. Er berät in nicht öffentlicher Sitzung. Die Gutachter haben ihre Stellungnahme zum Gutachten nach bestem Wissen und Gewissen abzugeben. Sie sind verpflichtet, eventuelle Kenntnisse über persönliche und wirtschaftliche Verhältnisse der Beteiligten geheim zu halten. Um die Unabhängigkeit des Gutachterausschusses zu gewährleisten, ist gesetzlich festgelegt, wann Gutachter wegen Befangenheit oder aus anderen Gründen von der Mitwirkung ausgeschlossen sind. Die Gutachten werden mit Stimmenmehrheit beschlossen. Sie sind schriftlich auszufertigen und so zu begründen, dass die Entscheidung nachvollziehbar ist. Bei der Erstellung von Verkehrswertgutachten ist der Gutachterausschuss mit dem Vorsitzenden oder dessen Stellvertreter und mindestens zwei weiteren ehrenamtlichen Gutachtern/ -innen besetzt. Dabei wird die besondere Sachkunde der einzelnen Gutachter bei der Besetzung berücksichtigt. Bei der Ermittlung von Bodenrichtwerten und bei der Erstellung von Übersichten ist der Gutachterausschuss mit der oder dem Vorsitzenden und mindestens drei weiteren Mitgliedern besetzt.

1.3 Geschäftsstelle Der Gutachterausschuss bedient sich zur Vorbereitung seiner Aufgaben einer Geschäftsstelle, die im Katasteramt Kiel eingerichtet ist. Der Geschäftsstelle obliegen im Wesentlichen folgende Aufgaben: • Führung der Kaufpreissammlung und Beschaffung ergänzender Daten • Ableitung und Fortschreibung der für Wertermittlungen erforderlichen Daten • Vorbereiten von Wertermittlungen und Zustandsfeststellungen (Gutachten, Bodenrichtwerte, Übersichten über Bodenrichtwerte usw.) • Veröffentlichung von Bodenrichtwerten, Richtwertkarten und Grundstücksmarktberichten, Gewähren von Einsicht in diese Unterlagen und Erteilen von Auskünften • Erteilen von Auskünften aus der Kaufpreissammlung an dazu Berechtigte • Erledigung laufender Verwaltungsgeschäfte

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1.4 Kaufpreissammlung Die bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses geführte Kaufpreissammlung bildet für den Gutachterausschuss die Grundlage für die Erfüllung der ihm durch Gesetz übertragenen Aufgaben. Nach § 195 BauGB ist jeder Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt, auch im Wege des Tausches, zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu begründen, von der beurkundenden Stelle in Abschrift dem Gutachterausschuss zu übersenden. Dies gilt auch für das Angebot und die Annahme eines Vertrages, wenn diese getrennt beurkundet werden sowie entsprechend für die Einigung vor einer Enteignungsbehörde, den Enteignungsbeschluss, den Beschluss über die Vorwegnahme einer Entscheidung im Umlegungsverfahren, den Beschluss über die Aufstellung eines Umlegungsplanes, den Grenzregelungsbeschluss und für den Zuschlag in einem Zwangsversteigerungsverfahren. Die Verträge werden durch die Mitarbeiter der Geschäftsstelle ausgewertet. Um diese Arbeit leisten zu können, benötigt die Geschäftsstelle zusätzliche Angaben zu Gebäuden bzw. Eigentumswohnungen, die über einen Fragebogen von der Käuferseite eingeholt werden. Die Ergebnisse der Auswertung, die seit dem 1.1.1997 EDV-unterstützt erfolgt, werden in die Kaufpreissammlung übernommen. Auf der Grundlage der Kaufpreissammlung werden die für die Wertermittlung wesentlichen Daten abgeleitet. Der Gutachterausschuss ist durch die Kaufpreissammlung jederzeit über die Lage auf dem Grundstücksmarkt informiert und greift auf sie bei der Erstellung von Verkehrswertgutachten zurück. Auskunft aus der Kaufpreissammlung erhalten auf Antrag auch Eigentümer/innen und Erbbauberechtigte über die zu ihrem Grundstück gespeicherten Daten und sonstige Personen, die ein berechtigtes Interesse im Einzelfall darlegen und sofern die sachgerechte Verwendung der Daten gewährleistet ist. Sonstige Personen erhalten bei berechtigtem Interesse Auskunft, allerdings nur in einer Form, die Rückschlüsse auf bestimmte oder bestimmbare Personen oder Grundstücke nicht zulässt. Sie dürfen die Auskunft auch nur für den Zweck verwenden, mit dem das berechtigte Interesse begründet wurde. Die übrigen Ergebnisse der Wertermittlung (z.B. Bodenrichtwerte, Übersicht über die Bodenrichtwerte, sonstige Daten der Wertermittlung) unterliegen nicht dem Datenschutz, da sich diese Werte immer auf eine größere Zahl von Grundstücken beziehen. Eine Zuordnung zu einem bestimmten Grundstück oder zu einer bestimmbaren Person ist ausgeschlossen. Deshalb sieht das BauGB auch eine Veröffentlichung vor.

2 Begriffsbestimmungen Die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Immobilienmarkt richten sich nach der Gesamtheit aller Umstände, die auf Grund von Angebot und Nachfrage den Preis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestimmen. Wesentlichen Einfluss haben die allgemeine Wirtschaftslage und die besondere Entwicklung am Ort sowie die Zinsentwicklung am Kapitalmarkt. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben bei der Auswertung von Kaufverträgen und der Wertermittlung außer Betracht.

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Neben der Unterscheidung nach unbebauten und nach bebauten Grundstücken kann auch eine Trennung nach Zustand und Entwicklung des Grund und Bodens sowie nach tatsächlicher und rechtlich zulässiger Bebauung von Bedeutung sein.

2.1 Unbebaute Grundstücke Für die Auswertung nach statistisch aussagekräftigen Kriterien und für die Wertermittlung werden die betroffenen Flächen unterschieden nach Flächen der Land- und Forstwirtschaft, Gartenland ohne Aussicht auf eine Entwicklung in Richtung Bauland, Bauland verschiedener Zustands- und Entwicklungsstufen sowie sonstige Flächen.

2.1.1 Land- und Forstwirtschaft Flächen der Land- und Forstwirtschaft sind entsprechend genutzte oder nutzbare Flächen, 1. von denen anzunehmen ist, dass sie nach ihren Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage, nach ihren Verwertungsmöglichkeiten oder den sonstigen Umständen in absehbarer Zeit nur land- oder forstwirtschaftlichen Zwecken dienen werden, 2. die sich, insbesondere durch ihre landschaftliche oder verkehrliche Lage, durch ihre Funktion oder durch ihre Nähe zu Siedlungsgebieten geprägt, auch für außerlandwirtschaftliche oder außerforstwirtschaftliche Nutzungen eignen, sofern im gewöhnlichen Geschäftsverkehr eine dahingehende Nachfrage besteht und auf absehbare Zeit keine Entwicklung zu einer Bauerwartung bevorsteht.

2.1.2 Gartenland Hierunter fallen Flächen, die entweder erwerbsgärtnerisch genutzt werden oder auf Grund sonstiger Besonderheiten langfristig für eine bauliche Nutzung nicht zur Verfügung stehen.

2.1.3 Bauland Flächen, auf denen eine bauliche Nutzung sofort oder später möglich bzw. zulässig ist, werden zum einen danach unterschieden, ob auf ihnen Wohn- oder Gewerbegebäude errichtet werden können und zum anderen danach, in welchem Entwicklungszustand sie sich befinden. Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen. Diese Erwartung kann sich insbesondere auf eine entsprechende Darstellung dieser Flächen im Flächennutzungsplan, auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder auf die allgemeine städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets gründen.

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Als Rohbauland gelten Flächen, die nach den §§ 30, 33 und 34 des Baugesetzbuches für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind. Baureifes Land sind Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar sind. Hierbei ist noch zwischen erschließungsbeitragspflichtigem (ebpf) und erschließungsbeitragsfreiem (ebf) Bauland zu unterscheiden, d.h. danach, ob die Erschließungskosten noch ausstehen oder schon bezahlt sind.

2.1.4 Sonstige Flächen Unter diesen Begriff fallen bewertungstechnisch die Flächen, die z.B. für eine Nutzung als Verkehrs- oder Gemeinbedarfsflächen bestimmt sind, als Abbauland genutzt oder als Wasserflächen bezeichnet werden.

2.2 Bebaute Grundstücke Bei bebauten Grundstücken ist neben der Art der vorhandenen Bebauung die nach geltendem Baurecht zulässige Bebauung ebenso von Bedeutung wie der notwendige bzw. übliche Umfang der Freiflächen. Mehrfamilienhausgrundstücke in zentralen Orten benötigen weniger Freiflächen als Einfamilienhausgrundstücke im übrigen Kreisgebiet. Reihen- oder Doppelhausgrundstücke benötigen wiederum weniger Freiflächen als solche Grundstücke, auf denen ein Einzelhaus steht, während gewerblich genutzte Grundstücke ihrem Verwendungszweck gemäß einen erheblichen Freiflächenanteil benötigen.

2.3 Wohnungs-/ Teileigentum Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

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3 Der Kreis Plön (Quelle: Kreisverwaltung Plön, Stand 01.01.2010) 3.1 Verwaltungsgliederung des Kreises Plön Der Kreis besteht aus 86 Gemeinden/ Städte, die sich folgendermaßen verteilen: • 4 Städte: Lütjenburg (zugehörig zum Amt Lütjenburg), Plön, Preetz, Schwentinental • 82 amtsangehörige Gemeinden des Kreises Plön zzgl. 1 Gemeinde aus dem Kreis Ostholstein in 7 Ämtern: Amt Bokhorst-Wankendorf, 9 Gemeinden Amt Lütjenburg, 14 Gemeinden, 1 Stadt (Lütjenburg) Amt Großer Plöner See, 12 Gemeinden inkl. Gemeinde Bosau (Kreis Ostholstein) Amt Preetz-Land, 17 Gemeinden Amt Probstei, 20 Gemeinden Amt Schrevenborn, 3 Gemeinden Amt Selent/Schlesen 7 Gemeinden (geschäftsführende Stadt Schwentinental)

3.2 Kreisgebiet Das Kreisgebiet umfasst eine Fläche von 1.083 km² ,davon: Landwirtschaftsfläche 741 km² (68,4 %) Waldfläche 121 km² (11,2 %) Wasserfläche 114 km² (10,5 %) Gebäude und Hofflächen 33 km² (3,1 %) Sonstiges 74 km² (6,8 %) Zahl der Seen (über 3 ha) rund 80 davon: Großer Plöner See 29 km², 60 m tief Selenter See 22 km², 34 m tief (beide Seen sind zugleich die größten Seen des Landes) Höchste Bodenerhebung nördlich Kirchnüchel 147 m Länge der Kreisgrenze 210 km Länge der Ostseeküste 47 km Landw irtschaftsfläche 741 km²

Flächenverteilung

Waldfläche 121 km² Wasserflächen 114 km²

3,1%

6,8%

Gebäude- und Hofflächen 33 km² sonstige Flächen 74 km²

10,5%

68,4%

11,2%

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3.3 Bevölkerung (Quelle: Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein) Im Kreis Plön leben 134.912 Menschen, davon 67.707 männlich und 67.205 weiblich (Stand: 31.12.2008). Mit einer Fläche von 1.083 km² ist der Kreis Plön der viert-kleinste der 11 schleswig-holsteinischen Kreise. Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die Bevölkerungszahlen gegliedert nach Gebietskörperschaften: Bevölkerungszahlen Kreis Plön Städte

Einwohner

Lütjenburg Plön Preetz Schwentinental Ämter

5.522 12.788 15.898 13.588

Bokhorst-Wankendorf Lütjenburg Großer Plöner See Preetz-Land Probstei Schrevenborn Selent/ Schlesen

10.278 10.919 9.347 9.771 22.465 18.309 6.027

1) 2)

Stand: 31.12.2007 1) 2)

ohne Einwohnerzahl der Stadt Lütjenburg Die Zahlen beinhalten nicht die Bevölkerungsdaten aus Bosau (für 12/2007: 3.530).

3.4 Wirtschaft Die Wirtschaft des Kreises wird neben der Landwirtschaft und Handwerksbetrieben hauptsächlich durch eine mittelständische Dienstleistungsstruktur geprägt. Der Bereich Tourismus ist im Vergleich zum Landesdurchschnitt besonders stark vertreten. Durch eine kaum vorhandene industrielle Basis ist die Zahl der gewerblichen Arbeitsplätze relativ gering. Von rd. 51.000 Erwerbstätigen finden nur knapp 30.000 eine Beschäftigung innerhalb des Kreisgebietes. Entsprechend hoch ist die Zahl der Auspendler, die überwiegend in Kiel einer Tätigkeit nachgehen.

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4 Grundstücksverkehr Die Entwicklung des Grundstücksverkehrs im Berichtsjahr 2009 und in den Vorjahren wird durch Daten über die Anzahl der der Geschäftsstelle übersandten Erwerbsvorgänge und über die Flächen- und Geldumsätze aufgezeigt. Zur Interpretation der einzelnen Grundstücksteilmärkte wird eine Aufgliederung nach den wesentlichen Objekt- und Grundstücksarten vorgenommen.

4.1 Anzahl der Erwerbsvorgänge (übersandte Kauf-/ Überlassungsverträge)

Jahr

Anzahl Kaufverträge verwertbare insgesamt Kaufverträge

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

1342 1609 1668 1752 2090 1690 1846 1674 1616

Verteilung der Anzahl auf Objektarten unbebaut bebaut

1208 1448 1457 1470 1727 1380 1586 1373 1329

206 258 515 493 562 455 360 339 285

489 611 558 563 743 578 657 637 654

etw 1) 311 280 280 335 338 274 476 325 327

1) etw = (Wohnungs-/ Teileigentum)

Anzahl Erwerbsvorgänge (übersandte Verträge) 2200

Anzahl

2000 1800 1600 1400 1200 1000 insgesamt

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

1342

1609

1668

1752

2090

1690

1846

1674

1616

+3,7

+5,0

+19,3

-19,1

+9,2

-9,3

-3,5

Differenz zum Vorjahr in % +19,9

Jahrgang

gleitender Durchschnitt

Im Jahre 2005 hatte die Anzahl der Erwerbsvorgänge insgesamt ihren vorläufigen Höhepunkt erreicht und ist seitdem stetig gefallen. Im Jahre 2009 liegt die Anzahl der Kaufverträge wieder auf dem Niveau des Jahres 2002.

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4.2 Anzahl der Erwerbsvorgänge – verteilt auf Objektarten Die Verteilung der auswertbaren Verträge auf die Objektarten „bebaut“, „unbebaut“ und „etw“ (Wohnungs-/ Teileigentum) gestaltet sich wie folgt: Verteilung der Erwerbsvorgänge auf Objektarten

Anzahl

800

600

400

200

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

unbebaut

206

258

515

493

562

455

360

339

285

bebaut

489

611

558

563

743

578

657

637

654

etw

311

280

280

335

338

274

476

325

327

Jahrgang

Der Rückgang der Verkäufe von unbebauten Grundstücken (Summe aller Baulandflächen und aller übrigen Flächen) hat sich ebenfalls weiter fortgesetzt und liegt nur noch knapp über dem Niveau des Jahres 2002. Die Anzahl der Verkäufe für bebaute Objekte ist gegenüber dem Jahre 2008 wieder gestiegen und für Eigentumswohnungen konstant geblieben.

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4.3 Anzahl der Erwerbsvorgänge – verteilt auf Grundstücksarten 4.3.1 unbebaute Grundstücke

Jahr 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

baureifes Wohnbauland (Ein-, Zwei-, Mehrfamilienhäuser) 177 226 266 263 338 209 155 108 * 122

Geschäftsgrundstücke, Industrieund Gewerbeland 12 8 11 15 7 7 28 8* 6

sonstiges Bauland

übrige Flächen

keine Auswertung

keine Auswertung

keine Auswertung

keine Auswertung

41 13 9 27 5 11 * 17

197 202 208 212 172 214 * 140

* Diese Daten haben sich auf Grund nachträglicher Datenerfassung verändert.

Verteilung der Erwerbsvorgänge auf Grundstücksarten (unbebaut) baureifes Wohnbauland (Ein-/ Zw ei-/ Mehrfamilienhausgrundstücke) Geschäftsgrundstücke, Industrie- und Gew erbeland sonstiges Bauland

350

300

übrige Flächen

Anzahl

250

200

150

100

50

0 2001

2002

2003

2004

2005 Jahrgang

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2006

2007

2008

2009

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4.3.2 bebaute Grundstücke

Jahr 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Ein-, Büro-, Industrie- und davon: MehrfamilienZweifamilienReihenhäuser/ Verwaltungs-, Gewerbehäuser häuser Doppelhaushälften Geschäftshäuser objekte 470 589 499 489 673 491 565 570 586

192 240 188 180 234 155 187 187 203

9 6 15 23 18 16 26 25 19

0 1 0 1 1 1 2 1 2

3 5 9 19 18 20 25 19 8

sonstige Objekte 7 * 10 * 35 31 33 50 39 22 39

* Ende 2002 erfolgte eine Systemumstellung, sodass die Anzahl nicht unbedingt vergleichbar ist.

Verteilung der Erwerbsvorgänge auf Grundstücksarten (bebaut)

800 700 600

Anzahl

500 400 300 200 100 Jahrgang

0

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Ein-, Zweifamilienhäuser

470

589

499

489

673

491

565

570

586

davon: Reihenhäuser/ Doppelhaushälften

192

240

188

180

234

155

187

187

203

Mehrfamilienhäuser

9

6

15

23

18

16

26

25

19

Büro-, Verwaltungs-, Geschäftshäuser

0

1

0

1

1

1

2

1

2

Industrie- und Gewerbeobjekte

3

5

9

19

18

20

25

19

8

sonstige Objekte

7

10

35

31

33

50

39

22

39

- 19 -

Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Plön

Grundstücksmarktbericht 2009

4.3.3 Eigentumswohnungen

2)

3)

Anzahl gesamt 1)

Erstverkäufe

Wiederverkäufe

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

307 280 278 335 338 274 481 2) 327 3) 324

122 112 52 61 71 47 40 40 34

185 168 226 262 258 220 245 241 289

Der Wert enthält auch Umwandlungen von Mietobjekten in Eigentumswohnungen. In dem Wert sind 192 Umwandlungen enthalten, die ausschließlich einem Objekt (Aufteilung eines Appartementhotels im Ferienzentrum Holm in Eigentumswohnungen) zuzuordnen sind. Dieser Wert enthält weitere 46 Umwandlungen des gleichen zuvor benannten Appartementhotels.

Verteilung der Erwerbsvorgänge nach Erst-/ Wiederverkauf

400 300 Anzahl

1)

Jahr

200 100 0

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Wiederverkäufe

185

168

226

262

258

220

245

241

289

Erstverkäufe

122

112

52

61

71

47

40

40

34

Jahrgang

- 20 -

Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Plön

Grundstücksmarktbericht 2009

4.4 Geldumsatz Geldumsatz in Mill. €

250,0

Umsatz

200,0 150,0 100,0 50,0 Jahrgang

0,0

Geldumsatz gesamt (in Mill. €)

Differenz zum Vorjahr in %

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

133,7

159,4

161,3

184,0

200,9

178,1

203,5

170,1

142,9

+6,6

+19,2

+1,2

+14,1

+ 9,2

-11,3

+14,3

-16,4

-16,0

Der gesamte Geldumsatz ist aus obiger Tabelle ersichtlich. Die Verteilung des Geldumsatzes seit dem Jahr 2001 ergibt sich, aufgeteilt nach Objektarten, aus den unten aufgeführten Tabellen.

Verteilung des Umsatzes auf Objektarten in Mill. €

Jahr

unbebaut

bebaut

etw

13,9 22,0 28,5 27,8 29,1 28,1 32,1 23,2 17,6

87,1 103,5 103,1 123,6 138,4 123,5 136,0 118,8 95,8

32,8 33,9 29,7 32,6 33,5 26,4 35,4 28,0 29,5

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Geldumsatz in Mill. €

Umsatz

150,0

100,0

50,0

0,0

2001 2002 2003

2004 2005 2006 2007

2008 2009

unbebaut

13,9

27,8

28,1

32,1

23,2

bebaut

87,1 103,5 103,1 123,6 138,4 123,5

136

118,8 95,8

etw

32,8

35,4

22,0

33,9

28,5

29,7

32,6

29,1

33,5

- 21 -

26,4

28

17,6

29,5

Jahrgang

Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Plön

Grundstücksmarktbericht 2009

4.5 Flächenumsatz Der Flächenumsatz in Hektar, aufgeteilt nach Grundstücksarten, ergibt sich aus den folgenden Tabellen.

Jahr

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

baureifes Wohnbauland (Ein-, Zwei-, Mehrfamilienhäuser) 14 17 17 16 22 13 14 9* 10

Geschäftsgrundstücke, Industrie- und Gewerbeland

sonstiges Bauland

übrige Flächen

2 2 3 3 2 1 7 3* 1

0 0 3 2 1 2 1 1* 1

1 37 541 606 396 958 675 625 * 338

* Diese Daten haben sich auf Grund nachträglicher Datenerfassung verändert..

Flächenumsatz in ha ha

25 20 15 10 5 0 Jahrgang

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 14

17

17

16

22

13

14

8

7

Geschäftsgrundstücke, Industrie- und Gewerbeland

2

2

3

3

2

1

7

3

1

sonstiges Bauland

0

0

3

2

1

2

1

2

3

baureifes Wohnbauland

- 22 -

Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Plön

Grundstücksmarktbericht 2009

5 Bodenpreisentwicklung 5.1 Preise Wohnbauflächen, Bodenpreisindex, Flächenumrechnungskoeffizienten, Durchschnittsgröße von Wohnbauflächen Die unten stehenden Tabellen geben einen Gesamtüberblick über den durchschnittlichen Quadratmeterpreis für voll erschlossenes unbebautes Wohnbauland (Nutzung als Ein-/ Zweifamilienhaus, Doppelhaushälfte, Reihenhaus) im Kreis Plön. In die Bewertung eingegangen sind alle verwertbaren Verkaufsfälle des gewöhnlichen Grundstücksverkehrs mit einer Fläche zwischen 300 m² und 1400 m², die dem Gutachterausschuss übersandt wurden. Die Quadratmeterpreise wurden auf eine einheitliche Größe von 800 m² abgestimmt. Die Umrechnung erfolgte mit den auf der Seite 27 dargestellten Flächenumrechnungskoeffizienten.

voll erschlossenes baureifes Wohnbauland Jahr 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Quadratmeterpreis €/m² Differenz zum Vorjahr in % *) (gerundet) 51 + 14,0 58 + 12,6 65 + 8,0 70 + 3,1 73 + 5,1 76 + 3,7 79 + 12,8 89 - 0,9 88 + 10,6 98 + 2,3 100 - 6,0 94 - 2,6 92 + 12,8 103 + 8,3 112 - 8,8 102 + 8,7 111

Anzahl der Verkaufsfälle 1-2 Familienhausgrundstücke 375 216 195 310 208 294 233 190 173 283 257 217 272 173 94 75 94

*) Für die Berechnung der Differenz zum Vorjahr wurden die nicht gerundeten Quadratmeterpreise benutzt.

- 23 -

Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Plön

Grundstücksmarktbericht 2009

Preisentwicklung Wohnbauland in €/m² €

120 98

100

89 76

80 65 70

60 51

73

88

112

100 94

111

103 92

102

79

58

19 93 19 94 19 95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08 20 09

40

Jahrgang

Quadratmeterpreis in €

Trendlinie

Die folgende Tabelle stellt die Anzahl der gehandelten Baugrundstücke dar, die der typischen Nutzung als Ein-/ Zweifamilienhaus, Doppelhaushälfte oder Reihenhaus entspricht und auch von der Grundstücksgröße in den zuvor angewandten Filter von 300 m² bis 1400 m² hinein passt.

- 24 -

Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Plön



Grundstücksmarktbericht 2009

Bodenpreisindex

Aus den auf Seite 23 aufgeführten durchschnittlichen Quadratmeterpreisen wurde folgende Bodenpreisindextabelle erstellt.

- 25 -

Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Plön



Grundstücksmarktbericht 2009

Grafische Darstellung des Bodenpreisniveaus im Kreis Plön

Die Angaben beziehen sich auf die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für voll erschlossenes Wohnbauland des individuellen Wohnungsbaus (typische Lagewerte).

- 26 -

Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Plön



Grundstücksmarktbericht 2009

Abhängigkeit des Bodenpreises von der Grundstücksgröße bei Grundstücken für den individuellen Wohnungsbau

Der Bodenwert von Grundstücken für den individuellen Wohnungsbau wird von der Lagequalität, der zulässigen Bauweise und anderen Faktoren beeinflusst. Ein weiterer Einflussfaktor ist die Grundstücksgröße. Die Anwendung der nachstehenden Flächenumrechnungskoeffizienten beinhaltet sowohl die Flächenanpassung als auch die GFZ-Anpassung. Die Koeffizienten gelten zudem grundsätzlich nur für die Ein- und Zweifamilienhausbebauung, eine Bereinigung wegen unterschiedlicher Geschossflächenzahl erfolgte nicht. Grundlage der Auswertung waren alle Verkäufe der Jahre 2003 bis September 2005 mit einer Grundstücksgröße von 300 m² bis 2000 m². Die Quadratmeterpreise nehmen bei größer werdenden Grundstücksflächen ab und steigen bei abnehmender Grundstücksgröße. Bei Seegrundstücken gilt diese Abhängigkeit nur eingeschränkt. Flächenumrechnungskoeffizienten Fläche m²

Umrechnungskoeffizient

Fläche m²

Umrechnungskoeffizient

Fläche m²

Umrechnungskoeffizient

300

1,35

750

1,02

1.200

0,88

350

1,29

800

1,00

1.250

0,87

400

1,24

850

0,98

1.300

0,86

450

1,19

900

0,96

1.350

0,85

500

1,15

950

0,95

1.400

0,84

550

1,12

1.000

0,93

1.450

0,83

600

1,09

1.050

0,92

1.500

0,83

650

1,07

1.100

0,91

1550

0,82

700

1,04

1.150

0,90

1600

0,81

Datengrundlage: 137 Kauffälle, Formel y = 7,5532 x -0,3046 / 0,9859

Fläche numre chnungskoe ffizie nt Kre is Plön

1,60 1,40

Koeffizient

1,20 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 0,00 300

500

700

900 Fläche

- 27 -

1100

1300

1500

Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Plön



Grundstücksmarktbericht 2009

Durchschnittsgröße von Wohnbauflächen

Aus der Kaufpreissammlung wurden alle Verkaufsfälle für voll erschlossenes Wohnbauland (Nutzung als Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte oder Reihenhaus)) mit einer Größe zwischen 350 m² und 1400 m² herausgefiltert und die Grundstücksgrößen gemittelt. Die durchschnittlichen Grundstücksgrößen seit dem Jahre 1993 werden in folgender Grafik dargestellt.

Jahr

Durchschnittsgröße

Datengrundlage

1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

751 748 770 733 771 762 738 725 738 675 673 686 702 677 731 736 708

401 218 199 311 203 286 232 186 173 280 244 209 260 170 111 89 110

Durchschnittsgröße von Baugrundstücken 780 Grundstücksgröße

760 740 720

751

771

770 748

762 738

731

738

733

736

725 702

700

708

686

680 675

660

673

677

640 620 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Jahr

Durchschnittsgröße in m²

- 28 -

Trendlinie (polynomisch)

Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Plön

Grundstücksmarktbericht 2009

5.2 Landwirtschaftliche Flächen - Umsatz, Bonität und Preise Für die landwirtschaftlichen Flächen im Kreis Plön ist nachfolgend die Anzahl der Verkaufsfälle, sowie der Flächen- und Geldumsatz dargestellt. Darüber hinaus werden die durchschnittlichen Verkaufspreise für landwirtschaftliche Flächen für das Kreisgebiet mitgeteilt. Zum 1.01.2010 wurden erstmalig Bodenrichtwerte für Ackerund Grünlandflächen abgeleitet, die hier in einer Grafik präsentiert werden. Die Bonität (Bodenpunkte, Ertragsmesszahl) wurde erst seit dem Jahre 2003 erfasst, sodass im Jahre 2009 die Abhängigkeit der Bodenpunkte vom Verkaufspreis genauer untersucht werden konnte. Die Ergebnisse werden in einer Tabelle dargestellt.



Anzahl der Verkaufsfälle

Jahr

Ackerland

Grünland

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

30 23 60 66 60 75 68 75 59

24 16 24 27 33 20 26 19 13



land- und forstwirtschaftliche Fläche insgesamt 74 57 88 93 98 94 98 99 79

Bonität im Durchschnitt (Bodenpunkte)

Jahr

Ackerland

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

0* 0* 48 50 48 52 50 52 51

Grünland 0* 0* 46 43 44 37 45 42 47

* Die Erfassung der Bonität erfolgte erst ab dem Jahre 2003.

- 29 -

land- und forstwirtschaftliche Fläche insgesamt 0 * 0 * 48 48 47 49 49 50 51

Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Plön



Grundstücksmarktbericht 2009

Flächenumsatz in Hektar

Jahr

Ackerland

Grünland

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

110 * 148 * 614 479 291 596 434 384 291

87 * 52 * 29 81 20 59 98 65 30

land- und forstwirtschaftliche Fläche insgesamt 422 * 311 * 646 561 373 787 641 542 338

* Ende 2002 erfolgte eine Systemumstellung, sodass der Flächenumsatz nicht unbedingt vergleichbar ist.

Flächenumsatz in ha Hektar

1000 800 600 400 200 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Jahrgang Ackerland

Grünland

land- und forstw irtschaftliche Fläche insgesamt

- 30 -

Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Plön

Grundstücksmarktbericht 2009

Geldumsatz in 1000 €



Jahr

Ackerland

Grünland

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

1453 * 2.373 * 8.366 6.635 3.970 8.155 6.713 6.584 5.155

703 * 556 * 492 830 612 451 1.077 668 368

land- und forstwirtschaftliche Fläche insgesamt 5.612 * 4.363 * 8.928 7.465 4.772 10.650 8.763 8.359 5.702

* Ende 2002 erfolgte eine Systemumstellung, sodass der Geldumsatz nicht unbedingt vergleichbar ist.

Geldumsatz in 1000 €

€ 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 2001 Ackerland

2002

Grünland

2003

2004

2005

2006

2007

2008

land- und f orstw irtschaf tliche Fläche insgesamt

- 31 -

2009

Jahrgang

Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Plön



Grundstücksmarktbericht 2009

Preise

Nachfolgend werden die Verkaufspreise pro Hektar, sowie die Preise pro 100 Punkte der Ertragsmesszahl [( Ertragsmesszahl = Bonität * Fläche / 100)] dargestellt. Die Ertragsmesszahl kann dem Liegenschaftsbuchauszug entnommen werden. Zur besseren Vergleichbarkeit wurden die Hektarpreise beim Ackerland auf eine durchschnittliche Bonität von 49, beim Grünland auf eine Bonität von 44 und bei den landund forstwirtschaftlichen Flächen insgesamt auf eine Bonität von 48 Punkten umgerechnet. Seit dem Jahre 2009 erfolgt die Umrechnung mit den auf der folgenden Seite dargestellten und erläuterten Bonitäts-Umrechnungskoeffizienten. In die Berechnung wurden alle Verkaufsfälle mit einer Größe von mindestens 3000 m² und einem Quadratmeterpreis zwischen 0,10 € und 5,00 € *) einbezogen.

Verkaufspreis pro Hektar / je 100 Ertragsmesszahl Ackerland Jahr

Grünland

land- und forstwirtschaftliche Fläche insgesamt

DatenDaten€ pro € pro € pro grund- € pro ha grund- € pro ha 100 EMZ 100 EMZ 100 EMZ lage lage 53 17 56 26 54 26 Diese Daten werden in der kostenfreien Version 69 18 nicht angegeben 70 24 75 19 51 11

*)

Bonität 48

Bonität 44

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Bonität 49

€ pro ha

Der Filter für den Quadratmeterpreis wurde seit dem Jahre 2009 auf 0,10 € bis 5,00 € erweitert.

Beispiel: Gesucht wird der Verkaufswert einer Ackerfläche im Jahre 2004 a) Ertragsmesszahl für das zu bewertende Flurstück dem Auszug aus dem Liegenschaftsbuch entnehmen, hier EMZ 5251 b) 5251 / 100 * 263 **) = 13.810 € (ca. Verkaufswert der Ackerfläche in 2004)

**)

aus der Tabelle im Jahr 2004 je 100 EMZ entnommen

- 32 -

Datengrundlage 74 84 84 92 94 99 62

Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Plön

Grundstücksmarktbericht 2009

Verkaufspreise pro Hektar

€ 20.000 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000

Diese Daten werden in der kostenfreien Version nicht angegeben

2003 Ackerland

2004

Grünland

2005

2006

2007

2008

2009

land- und forstwirtschaftliche Fläche insgesamt

Wie auch im Vorjahr sind die Preise für landwirtschaftliche Flächen im zweistelligen Prozentbereich gestiegen.



Bonitäts-Umrechnungskoeffizienten

Im Jahre 2009 wurde von der Geschäftsstelle eine Untersuchung zur Abhängigkeit der Ackerlandpreise von der Bonität durchgeführt. Dafür wurden alle Verkaufsfälle für Ackerland der Jahre 2003 bis 2007 in die Auswertung einbezogen, die größer als 3000 m² waren. Die Kaufwerte waren in dieser Zeit weitgehend stabil, sodass diese Spanne benutzt werden konnte. Das Ergebnis von 297 Kauffällen ergab eine eindeutige lineare Abhängigkeit, die in folgender Umrechnungstabelle dargestellt wird. Index zur Umrechnung von Ackerland bei unterschiedlichen Bodenpunkten Bodenpunkte

30

35

40

45

50

55

60

65

70

30

1,00

1,04

1,07

1,11

1,15

1,19

1,22

1,26

1,30

35

0,96

1,00

1,04

1,07

1,11

1,14

1,18

1,22

1,25

40

0,93

0,97

1,00

1,03

1,07

1,10

1,14

1,17

1,21

44

0,91

0,94

0,97

1,01

1,04

1,07

1,11

1,14

1,18

45

0,90

0,93

0,97

1,00

1,03

1,07

1,10

1,13

1,17

49

0,88

0,91

0,94

0,97

1,01

1,04

1,07

1,10

1,14

50

0,87

0,90

0,94

0,97

1,00

1,03

1,06

1,10

1,13

55

0,84

0,87

0,91

0,94

0,97

1,00

1,03

1,06

1,09

60

0,82

0,85

0,88

0,91

0,94

0,97

1,00

1,03

1,06

65

0,79

0,82

0,85

0,88

0,91

0,94

0,97

1,00

1,03

70

0,77

0,80

0,83

0,86

0,89

0,91

0,94

0,97

1,00

- 33 -

Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Plön



Grundstücksmarktbericht 2009

Bodenrichtwerte für Acker- und Grünland

Landwirtschaftlich genutzte oder nutzbare Flächen eignen sich nach ihren Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage, sowie ihren Verwertungsmöglichkeiten in absehbarer Zeit nur für land- oder forstwirtschaftliche Zwecke. Diese Flächen sind auch insbesondere durch ihre landschaftliche oder verkehrliche Lage geprägt und lassen auf absehbare Zeit keine Entwicklung zu einer Bauerwartung erkennen. Die Bodenrichtwerte für Acker- und Grünland sind aus Verkaufspreisen abgeleitet worden und stellen durchschnittliche Lagewerte für den Grund und Boden dar. Abweichungen in den wertbestimmenden Eigenschaften - wie Zuwegung, Ortsrandlage, Hofnähe, Grundstückszuschnitt, Grundstücksgröße - können Abweichungen vom Bodenrichtwert bewirken. Bisher konnte aus den Daten der Kaufpreissammlung die Abhängigkeit des Kaufpreises von der Bodenzahl nachgewiesen und abgeleitet werden – die entsprechenden Umrechnungskoeffizienten sind in vorstehender Tabelle dargestellt. Es wurden insgesamt 5 Bodenrichtwertzonen gebildet, die jeweils mehrere Gemeinden umfassen. Die Zonenabgrenzung orientierte sich sowohl an der Geologie und den Bodenarten, als auch an der Entfernung zu den Städten und der Höhe der Verkaufspreise. Die Bodenrichtwerte werden in der Grafik auf der folgenden Seite in €/ m² mit den entsprechenden wertbestimmenden Eigenschaften dargestellt ( A – Ackerland, GR – Grünland, Zahl – Bodenzahl). Die durchschnittliche Größe der verkauften Ackerlandflächen betrug 68 Hektar, die der Grünlandflächen 51 Hektar.

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5.3 Verkaufspreise für Ausgleichsflächen, Waldflächen, Wasserflächen, Gartenland und Kiesabbauflächen Ausgleichsflächen Nach § 135 a BauGB sind bei der Aufstellung von Bebauungsplänen Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Abs. 3 BauGB durchzuführen (Naturschutzbeiträge). Hierbei muss zwischen „zukünftigen“ und „verbrauchten“ Ausgleichsflächen unterschieden werden. Durch den Erwerb einer zukünftigen Ausgleichsfläche kann der beabsichtigte Eingriff in Natur und Landschaft ausgeglichen werden, sodass an dem Erwerb ein hohes Interesse besteht. An Ausgleichsflächen, die bereits einen Eingriff ausgleichen und die aus rechtlichen und ökologischen Gründen nicht mehr für einen weiteren Ausgleich genutzt werden können, besteht hingegen nur ein geringes Interesse, da es außerdem kaum wirtschaftliche Nachfolgenutzungen gibt. Aus allen veräußerten Ausgleichflächen der Jahre 2001 bis 2009 errechnet sich folgender Durchschnittswert: 

„zukünftige“ Ausgleichsflächen Jahr

durchschnittlicher Verkaufspreis

Datengrundlage (Anzahl der Fälle)

2001 bis 2009

Diese Daten werden in der kostenfreien Version nicht angegeben

34

Dieser Wert entspricht dem 1,7-fachen des auf Seite 32 ermittelten Wertes von Ackerland. 

„verbrauchte“ Ausgleichsflächen Jahr

durchschnittlicher Verkaufspreis

Datengrundlage (Anzahl der Fälle)

2001 bis 2009

Diese Daten werden in der kostenfreien Version nicht angegeben

6

Dieser Wert ist aufgrund der geringen Datenmenge nur bedingt aussagekräftig.

Waldflächen Hier wurden alle Verkaufsfälle seit 1997 in die Berechnung einbezogen, die größer als 6000 m² sind. Es ist nur eine geringe Abhängigkeit zwischen der Größe der Waldfläche und dem Quadratmeterpreis erkennbar. Es errechnet sich für Waldflächen folgender Durchschnittswert. Jahr

durchschnittlicher Verkaufspreis

Datengrundlage (Anzahl der Fälle)

2000 bis 2009

Diese Daten werden in der kostenfreien Version nicht angegeben

21

Der Verkaufspreis beinhaltet auch den Aufwuchs; über Art und Umfang der Bepflanzung können keine Angaben gemacht werden. - 36 -

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Wasserflächen Zur Ermittlung des durchschnittlichen Kaufpreises wurden alle Verkaufsfälle seit 1993 in die Berechnung einbezogen, die größer als 1000 m² sind. Es ist eine Abhängigkeit zwischen der Größe der Wasserfläche und dem Quadratmeterpreis erkennbar (je größer die Fläche, umso geringer der Preis/ m²). Sie wurden jedoch auf Grund der geringen Anzahl der Kauffälle nicht weiter ausgewertet. Ebenso ist ersichtlich, dass bei einer eingeschränkten Nutzung (Ausweisung als Naturschutzgebiet) ein wesentlich geringerer Kaufpreis bezahlt wird. Es errechnet sich für Wasserflächen, die keiner besonderen Nutzungseinschränkung unterliegen, folgender Durchschnittswert. Jahr

durchschnittlicher Verkaufspreis

Datengrundlage (Anzahl der Fälle)

1993 bis 2009

Diese Daten werden in der kostenfreien Version nicht angegeben

16

In den Jahren 2007 bis 2009 wurden keine Kauffälle für Wasserflächen registriert. Kaufpreise für Wasserflächen 2,50

Preis in €/ m²

2,00

1,50

Diese Daten werden in der kostenfreien Version nicht angegeben

Reihe2

1,00

0,50

0,00 0

200000

400000

600000

800000

1000000

1200000

1400000

1600000

Flächengröße in m²

Gartenland Als Gartenland werden hier die Flächen bezeichnet, die erwerbsgärtnerisch oder privat als Kleingarten genutzt werden. Eine Bauerwartung ist bei diesen Flächen nicht gegeben. Es wurden alle Verkaufsfälle seit 2001 in die Berechnung einbezogen, die größer als 500 m² sind. Arrondierungsflächen am Wohngrundstück, die in den Kaufverträgen als Gartenland bezeichnet wurden, sind nicht in die Auswertung eingeflossen. Diese Flächen werden zu einem höheren Preis gehandelt. Es errechnet sich für Gartenlandflächen folgender Durchschnittswert. Jahr

durchschnittlicher Verkaufspreis

Datengrundlage (Anzahl der Fälle)

2001 bis 2009

Diese Daten werden in der kostenfreien Version nicht angegeben

32

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Kiesabbauflächen Hier wurden alle Verkaufsfälle seit dem Jahr 2002 in die Berechnung einbezogen, die als Kiesabbauflächen im Kaufvertrag bezeichnet wurden. Es errechnet sich folgender Durchschnittswert. Jahr 2002 bis 2009

durchschnittlicher Verkaufspreis Diese Daten werden in der kostenfreien Version nicht angegeben

Datengrundlage (Anzahl der Fälle) 9

Wegen der geringen Anzahl von Verkaufsfällen konnten bei den zuvor angegebenen Durchschnittswerten für Ausgleichsflächen, Waldflächen, Wasserflächen, Gartenland und Kiesabbauflächen keine Bodenpreisindextabellen abgeleitet werden.

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6 Wohnungseigentum (Gebäudefaktoren) 6.1 Neubau, Erstverkauf In den folgenden Tabellen werden die durchschnittlichen Wohnungsgrößen und die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für neu errichtete Eigentumswohnungen im Erstverkauf dargestellt.

Jahr

Durchschnittsgröße in m²

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Durchschnittspreis je m²

Diese Daten werden in der kostenfreien Version nicht angegeben

Ø Bodenwertniveau in €/ m² ----------135 160 154 154

Datengrundlage (Anzahl der Fälle) 122 112 52 61 57 47 32 32 33

Durchschnittsgröße (ETW Neubau, Erstverkauf) 120 Durchschnittsgröße in m²

110 100

86 90 80 70

87

93

82

Diese Daten werden in der kostenfreien Version 72 71 80 71 nicht angegeben 66

60 50 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Jahrgang

Durchschnittspreis (ETW Neubau, Erstverkauf) 2700

Durchschnittspreis je m²

2500 2300 2100 1900

2384

2230

2383

Diese Daten werden in der kostenfreien Version 2047 2100 2182 1953 nicht angegeben 2023 1876

1700 1500 2001

2002

2003

2004

2005 Jahrgang

- 39 -

2006

2007

2008

2009

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Grundstücksmarktbericht 2009

Aus diesen Daten wurde die unten dargestellte Indextabelle für die Preisentwicklung von Wohnungseigentum (Neubau, Erstbezug) abgeleitet. Bei Ableitung der Preisindizes wurden die unterschiedlichen Größen der Wohnungen auf eine einheitliche Bezugsgröße von 70 m² zurück gerechnet. Diese Umrechnung erfolgte nach der Formel von Streich: Wohnungsgröße in m² Umrechnungskoeffizient Streich

30

40

50

60

70

80

90

100

110

120

130

Diese Daten werden in der kostenfreien Version nicht angegeben

Preisindex Eigentumswohnungen (Neubau, Erstverkauf) Kreis Plön Jahr 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Basisjahr 2000

Veränderung in Datengrundlage: Alle dem %

Gutachterausschuss übersandten Verkaufsfälle für Neubau-Eigentumswohnungen, die sich auf den gewöhnlichen Grundstücksverkehr beziehen. Die unterschiedliche Durchschnittsgröße wurde zur Ermittlung des Preisindex auf eine einheitliche Größe von 70 m² umgerechnet. Die Umrechnung erfolgte nach der Formel von Streich. *) Die Daten des Jahres 2007 können nicht unbedingt als repräsentativ angesehen werden, da von den 32 Verkaufsfällen 24 aus den Gemeinden Laboe und Heikendorf mit einem hohen Bodenwertniveau stammen.

100,0 Diese Daten werden in der kostenfreien Version nicht angegeben

Preisindex, Jahr 2000=100 Trendlinie (potenziel)

Preisindex ETW (Neubau, Erstverkauf) 140,0 130,0 120,0 Index

110,0

Diese Daten werden in der kostenfreien Version nicht angegeben

100,0 90,0 80,0 70,0 60,0 1999

2000

2001

2002

2003

2004 Jahr

- 40 -

2005

2006

2007

2008

2009

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6.2 Weiterverkauf aus dem Bestand (Altbau) 6.2.1 Anzahl der Verkaufsfälle (aufgeteilt nach Baualtersklassen) Die Anzahl der verkauften Eigentumswohnungen aus dem Bestand gliedert sich entsprechend dem Baualter (Baujahr) in den einzelnen Verkaufsjahren wie folgt: Aufteilung nach Baualtersklassen 95 100 80 Anzahl Verkaufsfälle

63

60 40

30

22

20

Verkaufsjahr 2007

5

4

0 1900 bis 1946 bis 1960 bis 1975 bis 1986 bis 1998 bis 1945 1959 1974 1985 1997 2007 Baualter

Aufteilung nach Baualtersklassen

87

100 80 Anzahl Verkaufsfälle

52 60 30

40 10

20

26

3

Verkaufsjahr 2008 *) ( fehlende Baujahrsangaben: 31)

0 1900 bis 1946 bis 1960 bis 1975 bis 1986 bis 1998 bis 1945 1959 1974 1985 1997 2008 Baualter

*) Diese Werte haben sich auf Grund nachträglicher Datenerfassung gegenüber den im Marktbericht 2008 veröffentlichten Werten etwas verändert.

Aufteilung nach Baualtersklassen

108

120 100

Verkaufsjahr 2009

74

80 Anzahl Verkaufsfälle

60

32

40 20

6

28

6

0 1900 bis 1946 bis 1960 bis 1975 bis 1986 bis 1998 bis 1945 1959 1974 1985 1997 2009 Baualter

- 41 -

( fehlende Baujahrsangaben: 38)

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6.2.2 Gebäudefaktoren (aufgeteilt nach Baualtersklassen) Baualtersklasse 1960 bis 1974

Jahr des Durchschnittsgröße in Verkaufs m² 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 1)

Durchschnittspreis je m²/ Wohnfläche

Ø Bodenwertniveau Datengrundlage in €/ m² (Anzahl der Fälle) ----------121 132 125 113

Diese Daten werden in der kostenfreien Version nicht angegeben

99 74 79 87 86 70 91 86 1) 104

Diese Werte haben sich auf Grund nachträglicher Datenerfassung gegenüber den im Marktbericht 2008 veröffentlichten Werten etwas verändert.

Durchschnittsgröße (Baualtersklasse 1960 bis 1974)

64 62 60 58 56 54 52

63

Durchschnittsgröße in m²

60

Diese Daten werden in der kostenfreien 57 Version 55 55 55 58 nicht 54 angegeben 53

50 48 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Jahrgang

Durchschnittspreis (Baualtersklasse 1960 bis 1974)

1400 1350

1296

1300

1240

1250 1200 1150 1100

Durchschnittspreis je m² Wohnfläche

1268

Diese Daten werden in der kostenfreien Version 1132 1076 1117 nicht angegeben 1068 1076

1050

1025

1000 2001

2002

2003

2004

2005

2006

Jahrgang

- 42 -

2007

2008

2009

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Baualtersklasse 1975 bis 1985 Jahr des Durchschnittsgröße in Verkaufs m² 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 1)

Durchschnittspreis je m²/ Wohnfläche

Ø Bodenwertniveau Datengrundlage (Anzahl der Fälle) in €/ m² 20 26 17 42 37 25 19 28 1) 32

----------112 112 107 1) 108

Diese Daten werden in der kostenfreien Version nicht angegeben

Diese Werte haben sich auf Grund nachträglicher Datenerfassung gegenüber den im Marktbericht 2008 veröffentlichten Werten etwas verändert.

Durchschnittsgröße (Baualtersklasse 1975 bis 1985)

78

78 73

78

73

69

Diese Daten werden in der kostenfreien Version 65 62 65 nicht angegeben 61

68 63 58

Durchschnittsgröße in m²

53

54

48 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Jahrgang

Durchschnittspreis (Baualtersklasse 1975 bis 1985) 1600 1500 1400 1300 1200

Durchschnittspreis je m² Wohnfläche

1464 1357

1410

Diese Daten werden in der kostenfreien Version 1289 nicht angegeben 1179 1135

1166

1100

1141

1104

1000 2001

2002

2003

2004

2005 Jahrgang

- 43 -

2006

2007

2008

2009

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Grundstücksmarktbericht 2009

Baualtersklasse 1986 bis 1997 Jahr des Durchschnittsgröße in Verkaufs m² 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 1)

Durchschnittspreis je m²/ Wohnfläche

Ø Bodenwertniveau Datengrundlage in €/ m² (Anzahl der Fälle) 23 23 46 57 54 47 60 50 2) 68

----------148 137 125 2) 138

Diese Daten werden in der kostenfreien Version nicht angegeben

Diese Werte haben sich auf Grund nachträglicher Datenerfassung gegenüber den im Marktbericht 2008 veröffentlichten Werten etwas verändert.

Durchschnittsgröße (Baualtersklasse 1986 bis 1997)

83 73 68 63 58 53

Durchschnittsgröße in m²

79

78

74

72 Diese Daten werden in der kostenfreien Version 67 nicht angegeben 59 57 60 63 59

48 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Jahrgang

Durchschnittspreis (Baualtersklasse 1986 bis 1997) 2000 1900 1800 1700 1600 1500 1400 1300 1200 1100 1000

1755

Durchschnittspreis je m² Wohnfläche

1944

Diese Daten werden in der kostenfreien Version 1653 nicht angegeben 1422 1387 1474 1288

2001

2002

2003

1388

2004

2005

Jahrgang

- 44 -

2006

2007

1381

2008

2009

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Grundstücksmarktbericht 2009

Baualtersklasse ab 1998 Jahr des Durchschnittsgröße in Verkaufs m² 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Durchschnittspreis je m²/ Wohnfläche

Ø Bodenwertniveau Datengrundlage in €/ m² (Anzahl der Fälle) 2 6 20 28 27 26 29 24 26

----------130 129 144 139

Diese Daten werden in der kostenfreien Version nicht angegeben

Durchschnittsgröße (Baualtersklasse ab 1998)

98 88 78 68 58

85 78

84

82

78

78

Diese Daten werden in der kostenfreien Version 72 75 71 nicht angegeben Durchschnittsgröße in m²

48 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Jahrgang

Durchschnittspreis (Baualtersklasse ab 1998)

2100 1900 1700 1500

Durchschnittspreis je m² Wohnfläche

2158

Diese Daten werden in der kostenfreien Version 1682 1711 nicht angegeben 1556 1446 1660 1406

1506

1402 1300 2001

2002

2003

2004

2005 Jahrgang

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2006

2007

2008

2009

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Grundstücksmarktbericht 2009

Um die zuvor ermittelten Durchschnittspreise für Eigentumswohnungen als Näherungswerte anwenden zu können, empfiehlt sich vorher eine Umrechnung von der Durchschnittsgröße auf die Größe des Bewertungsobjekts mit Hilfe des auf Seite 40 beschriebenen Umrechnungskoeffizienten von Streich. Beispiel: Eigentumswohnung im Kreis Plön, Baujahr 2000, Verkaufsjahr 2008, Größe 100 m² ; angepasster Quadratmeterpreis: 1.660,- €/m² 1) x 0,920 2) / 0,956 3) = 1597,- €/ m² grober Kaufpreis: 1597,- €/ m² x 100 m² = rd. 160.000 €

1)

Wert auf Seite 46 oben entnommen Wert bei 100 m² , Seite 41 oben entnommen 3) Wert bei 85 m² , Seite 41 oben (Mittelwert zwischen 80 m² und 90 m²) entnommen 2)

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7

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Bebaute Grundstücke (Gebäudefaktoren)

7.1 Durchschnittspreise für den Kreis Um einen groben Überblick über die Preisentwicklung für bebaute Grundstücke im Kreis Plön zu erhalten, wurde eine Auswertung aller Kauffälle ohne Berücksichtigung von Baujahr, Lage, Grundstücksgröße und dergleichen durchgeführt. Es wurden alle Kaufverträge des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs (Verträge zu marktgerechten Konditionen) einbezogen und nach Einfamilienhäusern, Reihenhäusern/ Doppelhaushälften und Eigentumswohnungen unterteilt.

1-2 Einfamilienhäuser DatengrundJahr des Durchschnittslage/ Anzahl preis Verkaufs der Fälle 2000 197.000 € 245 2001 258 188.000 € 2002 330 184.000 € 2003 263 178.000 € 2004 257 165.000 € 2005 373 168.000 € 2006 246 176.000 € 2007 286 171.000 € 2008 289 162.000 € 286 164.000 € 2009 Eigentumswohnungen DatengrundJahr des Durchschnittslage/ Anzahl preis Verkaufs der Fälle 2000 106.000 € 208 2001 256 115.000 € 2002 280 121.000 € 2003 279 106.000 € 2004 335 99.000 € 2005 339 100.000 € 2006 272 96.000 € 2007 284 102.000 € 2008 279 94.000 € 326 90.000 € 2009

Index 100,0 95,4 93,4 90,4 83,8 85,3 89,3 86,8 82,2 83,2

Reihenhäuser/Doppelhaushälften DatengrundJahr des Durchschnittslage/ Anzahl Index preis Verkaufs der Fälle 2000 149.000 € 177 100,0 2001 192 150.000 € 100,7 2002 240 149.000 € 100,0 2003 190 141.000 € 94,6 2004 178 134.000 € 89,9 2005 233 137.000 € 91,9 2006 148 133.000 € 89,3 2007 184 130.000 € 87,2 2008 181 125.000 € 83,9 178 127.000 € 85,2 2009

Index 100,0 108,5 114,2 100,0 93,4 94,3 90,6 96,2 88,7 84,9

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Grundstücksmarktbericht 2009

Durchschnittspreise Einfamilienhäuser im Kreis Plön 1-2 Einfamilienhäuser

Kaufpreis

200.000 € 197.000 €

188.000 € 178.000 €

176.000 €

184.000 €

175.000 €

171.000 € 164.000 €

168.000 €

165.000 €

162.000 €

150.000 € 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Jahrgang

Durchschnittspreise Reihenhäuser/ Doppelhaushälften im Kreis Plön Reihenhäuser, Doppelhaushälften

175.000 € 149.000 €

Kaufpreis

149.000 €

150.000 €

134.000 €

150.000 € 141.000 €

125.000 €

133.000 €

127.000 €

137.000 € 130.000 €

125.000 €

100.000 € 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Jahrgang

Durchschnittspreise Eigentumswohnungen im Kreis Plön

Kaufpreis

150.000 €

Eigentumswohnungen 121.000 €

125.000 € 106.000 €

106.000 €

99.000 €

96.000 €

115.000 €

100.000 €

102.000 €

100.000 €

94.000 €

90.000 €

75.000 € 2000

2001

2002

2003

2004

2005

Jahrgang

- 48 -

2006

2007

2008

2009

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Grundstücksmarktbericht 2009

Diese Durchschnittspreise für den Kreis Plön wurden nochmals anhand des Bodenwertniveaus aufgeteilt, um eine etwas genauere Einordnung des Bewertungsobjekts zu ermöglichen. In den ländlichen Regionen ist das Bodenwertniveau niedriger als in den Städten – aus der nachfolgenden Tabelle ist allerdings keine „Landflucht“ zu erkennen, die Anzahl der Verkäufe verteilt sich gleichmäßig über alle Gebiete/ Bodenwertniveaus. Die Untersuchung wurde nur für die Ein-/ Zweifamilienhäuser und nur über die letzten zwei Jahr durchgeführt.

Verkaufsjahr 2008

1-2 Einfamilienhäuser Bodenwertniveau [€/ m²]

Bodenwertniveau [€/ m²]

bis 49 €

50 € bis 79 €

Bodenwertniveau [€/ m²] Bodenwertniveau [€/ m²]

80 € bis 109 €

110 € bis 149 €

Anzahl der Verkaufsfälle

Diese Daten werden in der kostenfreien Version nicht angegeben Durchschnittspreis

Diese Daten werden in der kostenfreien Version nicht angegeben

Verkaufsjahr 2009

1-2 Einfamilienhäuser Bodenwertniveau [€/ m²]

Bodenwertniveau [€/ m²]

bis 49 €

50 € bis 79 €

Bodenwertniveau [€/ m²] Bodenwertniveau [€/ m²]

80 € bis 109 €

110 € bis 149 €

Anzahl der Verkaufsfälle

Diese Daten werden in der kostenfreien Version nicht angegeben Durchschnittspreis

Diese Daten werden in der kostenfreien Version nicht angegeben

- 49 -

Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Plön

Grundstücksmarktbericht 2009

7.2 Durchschnittspreise für Einfamilienwohnhäuser (nach Gemeinden), Anzahl der Verkaufsfälle In der folgenden Tabelle werden für ausgewählte Gemeinden die Gesamtkaufpreise (Grundstück und Wohnhaus) für Einfamilienwohnhäuser aufgelistet. Es wurden dabei keinerlei objektspezifische Besonderheiten wie Alter des Gebäudes, Wohnfläche, Ausstattung, Grundstücksgröße, Lage und dergleichen berücksichtigt. Aufgelistet werden Gemeinden mit mindestens 4 bis 5 Kauffällen pro Jahr.

Einfamilienwohnhäuser (Preise in €) Gemeinde Ascheberg

Barsbek

Behrensdorf

Bösdorf

Blekendorf

Bönebüttel

Dersau

Dobersdorf

Giekau

Grebin

Minimum Maximum Mittelwert Anzahl Minimum Maximum Mittelwert Anzahl Minimum Maximum Mittelwert Anzahl Minimum Maximum Mittelwert Anzahl Minimum Maximum Mittelwert Anzahl Minimum Maximum Mittelwert Anzahl Minimum Maximum Mittelwert Anzahl Minimum Maximum Mittelwert Anzahl Minimum Maximum Mittelwert Anzahl Minimum Maximum Mittelwert Anzahl

2005

2006

2007

2008

2009

32.000 355.000 164.000 14

100.000 243.000 177.000 7

70.000 332.000 166.000 5

94.000 210.000 137.000 13 48000 230000 146.000 5

65.000 266.000 153.000 5

80.000 285.000 131.000 6 35.000 200.000 113.000 6 73.000 168.000 112.000 4

80.000 193.000 125.000 6 65.000 400.000 175.000 4 59.000 260.000 174.000 4 75.000 319.000 167.000 11

75.000 400.000 185.000 10 25.000 195.000 121.000 9 100.000 225.000 144.000 8

70.000 255.000 129.000 11

130.000 173.000 156.000 4 85.000 169.000 118.000 4

100.000 225.000 161.000 6 100.000 420.000 208.000 6 75.000 277.000 142.000

120.000 480.000 283.000

6

5

- 50 -

100.000 140.000 125.000 4 90.000 143.000 117.000 4 71.000 199.000 126.000 6 100.000 150.000 123.000 5

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Grundstücksmarktbericht 2009

Einfamilienwohnhäuser (Preise in €) Gemeinde Heikendorf

Hohenfelde

Hohwacht

Kalübbe

Kirchbarkau

Köhn

Kühren

Laboe

Lebrade

Lehmkuhlen

Lütjenburg

Mönkeberg

Minimum Maximum Mittelwert Anzahl Minimum Maximum Mittelwert Anzahl Minimum Maximum Mittelwert Anzahl Minimum Maximum Mittelwert Anzahl Minimum Maximum Mittelwert Anzahl Minimum Maximum Mittelwert Anzahl Minimum Maximum Mittelwert Anzahl Minimum Maximum Mittelwert Anzahl Minimum Maximum Mittelwert Anzahl Minimum Maximum Mittelwert Anzahl Minimum Maximum Mittelwert Anzahl Minimum Maximum Mittelwert Anzahl

2005

2006

2007

2008

2009

35.000 913.000 292.000 21

80.000 1.300.000 370.000 20

55.000 576.000 254.000 24 50.000 166.000 112.000 6 71.000 182.000 130.000 5 45.000 203.000 129.000 4

110.000 585.000 254.000 21

100.000 369.000 219.000 22 75.000 120.000 95.000 5 68.000 278.000 180.000 5

155.000 240.000 211.000 5

79.000 172.000 128.000 5 64.000 210.000 150.000 7

68.000 160.000 105.000 6

149.000 437.000 212.000 10

140.000 310.000 219.000 13

95.000 218.000 129.000 8 100.000 350.000 215.000 16

74.000 229.000 135.000 9 124.000 530.000 266.000 16

- 51 -

81.000 380.000 218.000 15 65.000 153.000 111.000 4

60.000 250.000 145.000 11 91.000 280.000 206.000 7

85.000 250.000 175.000 10

125.000 162.000 148.000 4 160.000 535.000 267.000 8

80.000 342.000 165.000 5 55.000 158.000 106.000 8 140.000 240.000 184.000 4

60.000 208.000 132.000 14 125.000 374.000 238.000 10

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Grundstücksmarktbericht 2009

Einfamilienwohnhäuser (Preise in €) 2005

Gemeinde Panker

Plön

Preetz

Probsteierhagen

Schwentinental (OT Raisdorf)

Schwentinental (OT Klausdorf)

Schwentinental

Schellhorn

Schillsdorf

Schönberg

Schönkirchen

Selent

Minimum Maximum Mittelwert Anzahl Minimum Maximum Mittelwert Anzahl Minimum Maximum Mittelwert Anzahl Minimum Maximum Mittelwert Anzahl Minimum Maximum Mittelwert Anzahl Minimum Maximum Mittelwert Anzahl Minimum Maximum Mittelwert Anzahl Minimum Maximum Mittelwert Anzahl Minimum Maximum Mittelwert Anzahl Minimum Maximum Mittelwert Anzahl Minimum Maximum Mittelwert Anzahl Minimum Maximum Mittelwert Anzahl

42.000 205.000 144.000 10 45.000 288.000 144.000 16 52.000 345.000 155.000 43 23.000 185.000 114.000 5 110.000 275.000 191.000 13 70.000 275.000 197.000 11

93.000 260.000 149.000 10 52.000 115.000 80.000 5 90.000 333.000 168.000 16 118.000 227.000 169.000 15

2006

2007

2008

2009

55.000 540.000 221.000 18 43.000 575.000 182.000 20

88.000 327.000 192.000 11 44.000 685.000 167.000 19

69.000 460.000 182.000 13 45.000 276.000 149.000 31 90.000 202.000 153.000 4

70.000 550.000 188.000 16 40.000 289.000 146.000 25

152.000 224.000 193.000 9 120.000 234.000 169.000 8

50.000 318.000 184.000 14 50.000 245.000 144.000 13

125.000 215.000 176.000 6

90.000 285.000 193.000 21 73.000 165.000 139.000 5

80.000 292.000 163.000 31 105.000 193.000 144.000 8

84.000 470.000 219.000 9 95.000 242.000 168.000 10

115.000 295.000 182.000 14 60.000 296.000 186.000 8

90.000 285.000 186.000 7 55.000 275.000 160.000 12

75.000 220.000 147.000 7 110.000 203.000 159.000 5

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Grundstücksmarktbericht 2009

Einfamilienwohnhäuser (Preise in €) 2005

Gemeinde Stakendorf

Stein

Stolpe

Wankendorf

Wendtorf

Wisch

2006

Minimum Maximum Mittelwert Anzahl Minimum Maximum Mittelwert Anzahl Minimum Maximum Mittelwert Anzahl Minimum Maximum Mittelwert Anzahl Minimum Maximum Mittelwert Anzahl Minimum Maximum Mittelwert Anzahl

2007

2008

2009

190.000 265.000 221.000 4 88.000 140.000 108.000 5 80.000 227.000 161.000 12

121.000 262.000 188.000 4 60.000 210.000 156.000 4

50.000 260.000 154.000 4

122.000 204.000 143.000 5

67.000 176.000 131.000 7

106.000 180.000 148.000 6

95.000 225.000 161.000 4 89.000 178.000 122.000 7

110.000 180.000 128.000 6

- 53 -

90.000 217.000 154.000 6 150.000 217.000 186.000 4

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Grundstücksmarktbericht 2009

Die Anzahl der Verkäufe von Einfamilienhäusern im Kreis Plön im Jahre 2009 wird in folgender Tabelle noch einmal grafisch dargestellt.

Anzahl der Verkäufe

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Grundstücksmarktbericht 2009

7.3 Gebäudefaktoren für bebaute Grundstücke (Einfamilienhäuser, Reihenhäuser/ Doppelhaushälften) 7.3.1 Grobe Baujahrsunterteilung Aus der Kaufpreissammlung wurden alle Verkaufsfälle für Einfamilienwohnhäuser ohne Berücksichtigung von Lage, Ausstattung und dergleichen nach folgenden Filterkriterien selektiert: Grundstücksgröße Wohnfläche: Kaufpreis:

300 bis 2000 m² mindestens 30 m² 50.000 € bis 350.000 €

Anschließend wurden diese Kauffälle anhand des Baujahres aufgeteilt. Tabelle 1 Baujahr: Tabelle 2 Baujahr:

1925 bis 1974 1975 bis heute

Der Kaufpreis wurde sodann auf die Wohnfläche umgelegt und es ergeben sich folgende Vergleichsfaktoren pro Quadratmeter Wohnfläche. Der Grundstückspreis ist in diesem Wert enthalten.

Tabelle 1:

Baujahr 1925 bis 1974 1-2 Einfamilienhäuser, Baujahr 1925 bis 1974

Jahr des Verkaufs 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Tabelle 2:

Preis pro m²/ Wohnfläche €

mittleres Baujahr

mittlere Wohnfläche

Diese Daten werden in der kostenfreien Version nicht angegeben

1956 1959 1959 1958 1958 1957 1958 1958 1960

119 124 118 120 121 121 120 124 1) 124

Ø Datengrundlage/ Bodenwertniveau Anzahl der Fälle in €/ m² 92 111 114 136 194 131 123 122 1) 120

92 98 84 97

Baujahr 1975 bis heute 1-2 Einfamilienhäuser, Baujahr 1975 bis heute

Jahr des Verkaufs 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 1)

Preis pro m²/ Wohnfläche €

mittleres Baujahr

Diese Daten werden in der kostenfreien Version nicht angegeben

1988 1989 1990 1988 1989 1991 1990 1991 1) 1990

Ø mittlere Bodenwertniveau Wohnfläche in €/ m² 135 135 140 134 143 132 141 131 1) 143

Datengrundlage/ Anzahl der Fälle

82 83 83 84

Diese Werte haben sich auf Grund nachträglicher Datenerfassung gegenüber den im Marktbericht 2008 veröffentlichten Werten etwas verändert.

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62 69 82 110 133 86 85 93 1) 93

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Grundstücksmarktbericht 2009

Auf die gleiche Art wurden Vergleichsfaktoren für Reihenhäuser und Doppelhaushälften nach folgenden Filterkriterien selektiert: Grundstücksgröße Wohnfläche: Kaufpreis: Baujahr:

Tabelle 1:

150 bis 1000 m² mindestens 30 m² 30.000 € bis 300.000 € 1925 bis 1974 1975 bis heute

Baujahr 1925 bis 1974 Reihenhäuser/Doppelhaushälften, Baujahr 1925 bis 1974

Jahr des Verkaufs 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Tabelle 2:

Preis pro m²/ Wohnfläche €

mittleres Baujahr

mittlere Wohnfläche

Diese Daten werden in der kostenfreien Version nicht angegeben

1956 1962 1959 1959 1958 1961 1961 1957 1) 1958

94 97 104 90 99 101 93 104 1) 98

Ø Datengrundlage/ Bodenwertniveau Anzahl der Fälle in €/ m² 34 48 64 82 102 93 63 98 67 101 1) 69 1) 95 67

Baujahr 1975 bis heute Reihenhäuser/Doppelhaushälften, Baujahr 1975 bis heute

Jahr des Verkaufs 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

1)

Preis pro m²/ Wohnfläche €

mittleres Baujahr

Diese Daten werden in der kostenfreien Version nicht angegeben

1996 1996 1996 1996 1996 1993 1994 1995 1995

Ø mittlere Datengrundlage/ Bodenwertniveau Wohnfläche Anzahl der Fälle in €/ m² 111 100 110 118 112 103 113 78 111 131 113 112 62 110 103 81 1) 114 99 66 1) 116 97 63

Diese Werte haben sich auf Grund nachträglicher Datenerfassung gegenüber den im Marktbericht 2008 veröffentlichten Werten etwas verändert.

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Grundstücksmarktbericht 2009

7.3.2 Differenzierte Baujahrsunterteilung

- 57 -

Diese Daten werden in der kostenfreien Version nicht angegeben

Diese Daten werden in der kostenfreien Version nicht angegeben

Diese Daten werden in der kostenfreien Version nicht angegeben

In der folgenden Tabelle wurden die Verkäufe anhand des Baujahres noch weiter unterteilt. Dabei wurde auch der Filter für die Grundstücksgrößen verändert und dem typischen durchschnittlichen Objekt angepasst.

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Grundstücksmarktbericht 2009

8 Gesamtkaufpreise für Resthöfe im Kreis Plön Hierzu wurden alle Kauffälle für Resthöfe seit dem Jahr 2003 aus der Kaufpreissammlung selektiert. Verkäufe unter Verwandten wurden ausgenommen und es wurden nur Verkäufe herangezogen, bei denen die Hofgröße mindestens 4 Hektar betrug. Kaufpreis Minimum Maximum Mittelwert Anzahl

Kreis Plön

Fläche

Diese Daten werden in der kostenfreien Version nicht angegeben

17

17

9 Zwangsversteigerungen Die Anzahl der dem Gutachterausschuss übermittelten Zwangsversteigerungen ist im Jahr 2009 gegenüber dem Vorjahr um 14 % angestiegen. Das Verhältnis des Zuschlagerlöses zum Verkehrswert (Erlösquote) betrug 2009 im Durchschnitt 64 % des Verkehrswertes. Die Erfassung dieser Daten erfolgt hier seit dem Jahr 2004. Jahr

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Anzahl

27

41

48

43

43

49

Mittel aus allen Werten

Erlösquote Diese Daten werden in der kostenfreien Version nicht angegeben

Minimum Maximum

Anzahl der Zwangsversteigerungen

Zwangsversteigerungen

Erlösquote in % 80 69%

70

70%

73% 60%

Anzahl

60 50 40 30

64%

64%

Diese Daten werden in der kostenfreien Version 49 48 43 43 41 nicht angegeben 27

20 10 0 2004

2005

2006

2007 Jahrgang

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2008

2009

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Grundstücksmarktbericht 2009

10 Mietpreisübersicht Kreis Plön Der Gutachterausschuss führt keine Mietpreissammlung und veröffentlicht auch keinen Mietspiegel. Um dennoch Anhaltspunkte über das Mietenniveau im Kreis Plön geben zu können, wurde die schon im Jahre 2008 durchgeführte Mietenuntersuchung im November 2009 von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses wiederholt. Grundlage waren alle Wohnungsmieten (Nettokaltmieten) aus der Kaufpreissammlung aus dem Jahre 2008 und 2009 (Anzahl 128), sowie eine Sammlung von Mieten aus der Tagespresse im August und November 2009 (Anzahl 140). Diese Mieten wurden ausgewertet, wobei folgende Mietzuschläge gegenüber den Wohnungsmieten des Geschosswohnungsbaus unterstellt wurden: Einfamilienhaus + 15 % Doppelhaushälfte, Reihenendhaus + 10 % Reihenmittelhaus + 5 % Wohnung im Zweifamilienhaus + 5 % Wohnung im Mehrfamilienhaus ± 0 % Das so ermittelte Mietenniveau wurde den Ergebnissen des IVD-Wohnungspreisspiegels für die Stadt Kiel gegenüber gestellt. In der Grafik auf der folgenden Seite werden die Abweichungen zu den unten angegebenen Werten des IVD-Preisspiegels 2008/ 2009 1) dargestellt. Wohnungsmieten-Nettokaltmieten in Kiel, Euro je m² Wohnfläche, monatlich bezogen auf ca. 3 Zimmer, ca. 70 m², ohne öffentl. geförd. Wohnungsbau, Fertigstellung ab 1949

einfacher Wohnwert

mittlerer Wohnwert

guter Wohnwert

Diese Daten werden in der kostenfreien Version nicht angegeben

Beispiel für die Ermittlung einer Wohnungsmiete: Ausgangsdaten:

Reihenmittelhaus in Preetz 110 m² Wohnfläche mittlerer Wohnwert

Berechnungsmöglichkeit: mittlerer Wohnwert in Kiel 5,90 €/ m² mittlerer Wohnwert in Preetz - 10 % (Seite 60) Reihenmittelhaus + 5 % Wohnungsgrößenkorrektur Faktor „Streich“ 0,899 (Seite 40) Ergebnis:

1)

5,90 €/ m² * 0,90 * 1,05 * 0,899 = 5,01 €/ m² rd. 5,00 €/ m² Monatsmiete 550 €

Immobilienverband Deutschland, Bundesgeschäftsstelle Berlin, Veröffentlichung mit freundlicher Genehmigung von Herrn Wagner am 9.02.2008

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Laboe

Grundstücksmarktbericht 2009

Schönberg

Heikendorf Mönkeberg Schönkirchen

s r e V

n io

n ie

Schwentinental

Lütjenburg

Selent e

Preetz

r e d

s o k

fr n te

Kirchbarkau

in n e d r e w en n b te ge Ascheberg a e D g e n s t a ie h D ic Wankendorf n

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Dannau Plön

Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Plön

Grundstücksmarktbericht 2009

11 Liegenschaftszinssätze Kreis Plön Die in den anliegenden Tabellen dargestellten Liegenschaftszinssätze wurden im folgenden Bewertungsmodell abgeleitet:  Mieten  Bewirtschaftungskosten (pauschaliert)  Restnutzungsdauer

 Bodenwerte  Kaufpreise

Nettokaltmieten nach Käuferangaben 1) Sprengnetter, Arbeitsmaterialien, Band 3, Abschnitt 3.05/4, Tab. 2 übliche Gesamtnutzungsdauer bei mittlerem Ausstattungsstandard 80 Jahre, Restnutzungsdauerverlängerung nach Modernisierung entsprechend den Sprengnetter, Arbeitsmaterialien, Band 3 , Abschnitt 3.02.4/2/1 ff. „freigelegter Bodenwert „(kein Bebauungsabschlag) an die wesentliche Zustandsmerkmale (GFZ, Fläche u.a.) angepasst unvermietete/ vermietete Objekte 2)

Für die Auswertung wurden alle Kaufpreise der Jahre 2005 bis 2009 benutzt, bei denen realistische Mietangaben gemacht wurden. Die Zinssätze sind u.a. von der Restnutzungsdauer der Gebäude abhängig. Angaben hierzu werden dort gemacht, wo die Anzahl und die Qualität der Verkaufsfälle eine Berechnung zulassen. Bei einer geringen Anzahl von Kauffällen sind die Zinssätze noch nicht stabil.

1) Die in den Fragebögen angegebenen Mieten stellen überwiegend die momentanen Marktmieten dar, die auch Schwankungen unterliegen. Die jährlichen Schwankungen können jedoch aufgrund der geringen Datenlage nicht sicher ausgewertet werden. In den vom Käufer mitgeteilten Mieten sind tlw. auch Abschlussmieten enthalten, die sich durch den gewählten Auswertezeitraum über mehrere Jahre den durchschnittlichen Marktmieten annähern. 2) Bei einer differenzierten Auswertung zwischen vermieteten und unvermieteten Einfamilienhäusern wurde kein signifikanter Unterschied bei den Liegenschaftszinsen festgestellt. Es wird vermutet, dass diesbezügliche Antworten im Fragebogen oft nicht korrekt sind bzw. ein vermietetes Objekt nicht primär zur Eigennutzung erworben wurde.

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Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Plön

Grundstücksmarktbericht 2009

Die Auswertung erfolgte nach der Formel von Möckel

p =

RE q -1 G --------- - ---------- x -------KP qn - 1 KP

darin bedeuten: KP : RE : G : BW : q : p : n :

Kaufpreis Reinertrag KP - BW (Gebäudewert) Bodenwert 1 + (p/100) Liegenschaftszinssatz im Ertragswertverfahren wirtschaftliche Restnutzungsdauer

Hierbei wurde der iterativ zu ermittelnde Korrekturfaktor 3. Iteration durchgerechnet.

bis zur

Besondere wertbeeinflussende Umstände (bwU) sind in obiger Formel noch nicht berücksichtigt. Bei Vorliegen solcher Umstände müsste die Formel nach Sprengnetter, Lehrbuch, Band 5 , Abschnitt 1/9/2/4 modifiziert werden zu

p =

RE q -1 G ± bwU ----------------- - ---------- x -------------KP ± bwU qn - 1 KP ± bwU

Bei den Kauffällen, die der folgenden Auswertung zugrunde liegen, sind keine besonderen wertbeeinflussenden Umstände vorhanden. Liegenschaftszinssatz in % Art des Objekts

Restnutzungsdauer (Jahre)

(Grundstücksnutzung) 20

30

40

60

80

Liegen-

Ø BodenwertAnzahl niveau € der im Kauffälle Ø m²DurchMiete € schnitt

Gesamt- schaftsnutzungszinssatz dauer (Jahre)

88

Einfamilienhäuser (überwiegend vermietet)

80

35

Reihenhäuser/ Doppelhaushälften (überwiegend vermietet)

80

39

Mehrfamilienhäuser (Ø 7 Wohneinheiten, Ø 420 m² Wohnfläche)

101 Diese Daten werden in der kostenfreien Version nicht angegeben

gemischt genutzte Gebäude (gewerblicher Anteil < 50%) reine Gewerbegrundstücke (überwiegend Einkaufsmärkte) Wohnungseigentum in Mehrfamilienhäusern > 6 Wohneinheiten

80

80 Zinssätze noch nicht differenziert

80

Diese Daten werden in der kostenfreien Version nicht angegeben

80

- 62 -

Diese Daten werden in der kostenfreien Version nicht angegeben

104 30 146 27 146 16 139 71

Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Plön

Grundstücksmarktbericht 2009

Die Liegenschaftszinssätze für Einfamilienhäuser im Kreis Plön liegen im Durchschnitt um 0,5 % höher als im Bundesdurchschnitt. Liegenschaftszinssätze Einfamilienhäuser Kreis Plön (Auswertung 2005 bis 2009) Liegenschaftszinssätze Kreis Plön (überwiegend vermietet)

Zinssatz

8 7

Einfamilienwohnhäuser Kreis Plön 2) Einfamilienhäuser Bundesdurchschnitt 1)

6 5 4 3

Diese Daten werden in der kostenfreien Version nicht angegeben

2 1 0 0

20

40

60

80

100

Restnutzungsdauer

Datengrundlage 35 Kauffälle

In der nachfolgenden Grafik werden die Zinssätze für Reihenhäuser und Doppelhaushälften dargestellt, die wiederum etwas höher ausfallen, unter anderem weil die zu Grunde liegenden Objekte überwiegend vermietet waren.

Zinssatz

Liegenschaftszinssätze Reihenhäuser/ Doppelhaushälften Kreis Plön (Auswertung 2005 bis 2009) Liegenschaftszinssätze Kreis Plön (überwiegend vermietet) Reihenhäuser/ Doppelhaushälften Kreis Plön 2)

8 7 6 5 4 3 2 1 0

Diese Daten werden in der kostenfreien Version nicht angegeben

0

10

20

Datengrundlage 39 Kauffälle

30

40

50

60

70

80

90

100

Restnutzungsdauer

1) Die Daten wurden den "Sprengnetter Arbeitsmaterialien" Band 3, 3.04/3/29, 82. Ergänzung entnommen (Gesamtnutzungsdauer 100 Jahre) und beziehen sich auf unvermietete Einfamilienwohnhäuser im Bundesdurchschnitt. 2) Die Liegenschaftszinssätze beziehen sich auf Gebäude mit einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren, die überwiegend vermietet sind.

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Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Plön

Grundstücksmarktbericht 2009

Die Mehrfamilienhäuser haben im Schnitt 7 Wohneinheiten und eine Gesamtwohnfläche von durchschnittlich 420 m².

Zinssatz

Liegenschaftszinssätze Mehrfamilienhäuser(gesamt) Kreis Plön (Auswertung 2005 bis 2009)

11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0

Diese Daten werden in der kostenfreien Version nicht angegeben Liegenschaftszinssätze Kreis P lö n M ehrfamilienwo hnhäuser 8 WE B undesdurchschnitt 1) M ehrfamilienhäuser Kreis P lö n 2)

0

10

20

30

40

50

60

70

80

Restnutzungsdauer Datengrundlage 30 Kauffälle

Beim Wohnungseigentum beziehen sich die Werte auf Gebäude mit mehr als 6 Wohneinheiten. Liegenschaftszinssatz Wohnungseigentum Kreis Plön ( > 6 Wohneinheiten, Auswertung 2005 bis 2009 ) 9 8 7 Zinssatz

6

Diese Daten werden in der kostenfreien Version nicht angegeben

5 4 3 2 1 0 0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

Restnutzungsdauer Liegenschaftszinssätze Wo hnungseigentum

Datengrundlage 71 Kauffälle

Wo hnungseigentum im Kreis P lö n ( > 6 Wo hneinheiten ) 3) Wo hnungseigentum B undesdurchschnitt 4)

1) Die Daten wurden den "Sprengnetter Arbeitsmaterialien" Band 3, 3.04/3/29, 82. Ergänzung entnommen (Gesamtnutzungsdauer 100 Jahre) und beziehen sich auf Mehrfamilienhäuser mit 8 Wohneinheiten im Bundesdurchschnitt. 2) Die Liegenschaftszinssätze beziehen sich auf Gebäude mit durchschnittlich 10 Wohneinheiten, ca. 600 m² Gesamtwohnfläche und einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren. 3) Diese Angaben beziehen sich auf Wohnungseigentum in Mehrfamilienwohnhäusern mit mehr als 6 Wohneinheiten und einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren. 4) Die Daten wurden den "Sprengnetter Arbeitsmaterialien" Band 3, 3.04/3/30, 82. Ergänzung entnommen. Der Liegenschaftszinssatz für Wohnungseigentum in Mehrfamilienwohnhäusern bezieht sich auf unvermietete Gebäude mit einer Gesamtnutzungsdauer von 100 Jahren und Objekte mit 20 Wohneinheiten.

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Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Plön

Grundstücksmarktbericht 2009

12 Sachwert-Marktanpassungsfaktoren Ziel aller in der WertV beschriebenen Wertermittlungsverfahren ist es, den Verkehrswert, d.h. den am Markt durchschnittlich (d.h. am wahrscheinlichsten) zu erzielenden Preis zu ermitteln. Das herstellungskostenorientierte Rechenergebnis „vorläufiger Sachwert“ ist in aller Regel nicht mit hierfür gezahlten Marktpreisen identisch. Deshalb muss das Rechenergebnis „vorläufiger Sachwert“ (=Substanzwert des Grundstücks mit Gebäude) an den Markt, d.h. an die für vergleichbare Grundstücke realisierten Kaufpreise angepasst werden. Das erfolgt mittels eines Marktanpassungsfaktors. Dieser ist zwar weder in den §§ 21 - 25 WertV (Beschreibung des Sachwertverfahrens), noch in den §§ 8 - 12 WertV (Beschreibung der erforderlichen Daten) genannt, jedoch ergibt sich die Notwendigkeit der Marktanpassung zwingend aus § 7 Abs. 1 Satz 2 WertV. Der Marktanpassungsfaktor für den Kreis Plön wurde durch Nachbewertungen (mit Ortsbesichtigung) von 120 realisierten Kaufpreisen abgeleitet, indem die Kaufpreise den nach den Vorschriften der Wertermittlungsverordnung ermittelten (vorläufigen) Sachwerten gegenübergestellt wurden. Richtig angewendet führt das Sachwertverfahren damit auch zu marktkonformen Ergebnissen. Vorraussetzung ist, dass die Bewertung in demselben Modell durchgeführt wird, in dem auch die Marktanpassungsfaktoren ermittelt wurden. Den nachfolgend dargestellten Sachwert-Marktanpassungsfaktoren liegt folgendes Bewertungsmodell zugrunde:            

NHK 2000, gemäß WertR von [ 1 ] unter 3.01.1/I/4-5 ergänzt und modifiziert BNK (Baunebenkosten), gemäß WertR bzw. nach [ 1 ] 3.01.1/I/5, Tab. 4 BRI (Bruttorauminhalt), gemäß DIN 277 Regionalfaktor 1,0 (Ortsfaktor 1,0) GND (Gesamtnutzungsdauer), gemäß WertR bzw. nach [ 1 ] 3.01.1/I/5, Tab. 4 RND (Restnutzungsdauer), bei erweiterten oder modernisierten Gebäuden nach [ 1 ] 3.02.4/2/1-8 BPI (Baupreisindex), Statistisches Bundesamt (Bundesdurchschnitt Neubau Wohngebäude insgesamt) Alterswertminderung, nach Ross Bodenwert erschließungsbeitragsfrei, ungedämpft Bodenwertniveau (lagebezogen), ohne bzw. vor der Anpassung an die Grundstücksfläche oder GFZ Außenanlagen, differenziert nach [ 1 ] 3.01.5/1 in Ansatz gebracht die Mehrheit der zugrunde gelegten Daten beziehen sich auf Standardgebäude ohne besondere wertbeeinflussenden Umstände

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------[ 1 ] Sprengnetter, Arbeitsmaterialien Band 3 - 65 -

Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Plön

Grundstücksmarktbericht 2009

Sachwert-Marktanpassungsfaktoren Kreis Plön (2007) Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke (freistehend)

Bodenwertniveau

vorläufiger

Sachwert

30 €/ m²

60 €/ m²

90 €/ m²

120 €/ m²

180 €/ m²

75.000 € 100.000 € 125.000 € 150.000 € 175.000 € 200.000 € 225.000 € 250.000 € 275.000 €

Diese Daten werden in der kostenfreien Version nicht angegeben

300.000 € 325.000 € 350.000 € 375.000 € 400.000 € 425.000 € 450.000 € 475.000 € 500.000 € 525.000 € 550.000 € 575.000 € 600.000 € Die kursiv gedruckten Faktoren sind statistisch nicht gesichert.

Beispiel:

Einfamilienhausgrundstück, vorläufiger Sachwert im o.a. Modell berechnet zu 200.000 €, Bodenwertniveau 60 €  Sachwert-Marktanpassungsfaktor aus Tabelle: 0,76  marktangepasster Sachwert: 0,76 * 200.000 € = 152.000 €

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Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Plön

Grundstücksmarktbericht 2009

Sachwert-Marktanpassungsfaktoren Kreis Plön Ein- und Z weif amilienhäuser

Sachwert-Marktanpassungsfaktor

1,80 1,60 1,40 1,20 1,00

Diese Daten werden in der kostenfreien Version nicht angegeben

0,80 0,60 0,40 0,20 0,00 0

100000

200000

300000

400000

500000

600000

700000

800000

900000 1000000

vorläufiger Sachw ert in €

grafische Darstellung der Sachwert-Marktanpassungsfaktoren für freistehende Einfamilienhäuser im Kreis Plön.

13 Benachbarte Gutachterausschüsse GutachterausStraße / Postfach schuss für Grundstückswerte

PLZ Ort

Telefon

Fax

in der Andreas-Gayk-Str. 31 Landeshauptstadt Kiel

24103 Kiel

0431 / 90125 - 37 - 38 - 39

- 6 25 36

in den Kreisen Hzgt. Lauenburg und Lübeck

Brolingstraße 53 b-d

23554 Lübeck

0451 / 30090 - 405 - 406

- 449

in der Stadt Neumünster

Plöner Straße 2

24534 Neumünster

04321 / 942 - 2553 - 2547

- 2087

im Kreis Ostholstein

Am Markt 13 – 15

23758 Oldenburg

04361 / 5175 - 23 - 24

- 70

im Kreis RendsburgEckernförde

Postfach 905

24758 Rendsburg

04331 / 202 - 481 - 531

- 574

23795 Bad Segeberg

04551 / 951 – 526

- 548

im Kreis Segeberg Hamburger Straße 30

Stand: 01.01.2010

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