Geschäftsbericht 2011

er holungs.wer t leb ens2.w0e11 rt gr und.wer t liebhab er.wer t gebr auchs.wer t s eltenhei t s.wer t ans chluss.wer t f reizei t .wer t Geschäftsbericht

ze it .we r t g e nu s s .we r t n äh r.we r t p e r s ö n li c h ke it s .we r t p r e is .we r t g o ld .we r t le b e n s .we r t e r h o lu n g s .we r t g r u n d .we r t li e b h a b e r.we r t g e b r au c h s .we r t s e lte n h e it s .we r t an s c h lu s s .we r t to n.we r t f r e ize it .we r t

Geschäftsbericht

2011 02 Vorwort des Vorstands 04 organe 14 16 16 17

Vertreter Aufsichtsrat Vorstand Nachruf

18 Bericht des aUFsichtsr ats 20 einleitUng ZUm l ageBericht 22 l ageBericht des Vorstands 22 22 26 58 59 61 62 67

geschäft und rahmenbedingungen 1. Gesamtwirtschaftliche und branchenspezifische Rahmenbedingungen 2. Geschäftsentwicklung im Berichtsjahr 3. Finanzielle Leistungsindikatoren darstellung der lage nachtragsbericht risikobericht Prognosebericht 2012

68 JahresaBschlUss eg 70 Bilanz zum 31. 12. 2011 72 gewinn- und Verlustrechnung 01. 01. – 31. 12. 2011 73 anhang 80 wiedergabe des Bestätigungsvermerks 81 impressum

Als gemeinnütziges Wohnungsunternehmen anerkannt ab 13. 02.1933 durch Beschluss des Verbandspräsidenten des Siedlungsverbandes Ruhrkohlenbezirk Essen – WI g 2 Dort 1/10 – Eingetragen in das Genossenschaftsregister Nr. 24 am 16.03.1893 – jetzt Nr. 421 Gen.- Reg. Amtsgericht Dortmund –

Geschäftsbericht

2011

Spar- und Bauverein EG im Überblick 2007 – 2011 Angaben in Mio. EUR

2007

2008

2009

2010 2011

Bilanzsumme

312,7 320,5 330,7 336,8 346,4

Anlagevermögen

292,7 297,1 299,1 297,4 303,3

Geschäftsguthaben

21,2 21,4 22,9 26,2 27,6

Eigenkapital gesamt

53,7

54,5

56,8

61,5

65,1

Spareinlagen / Sparbriefe

80,0

80,8

84,1

81,2

80,7

Umsatzerlöse

48,1 49,0 50,0 50,7 51,7

Leistungen für Modernisierung und Instandhaltung

26,0

22,4

19,6

19,6

19,8

7,2

4,9

7,7

7,0

6,4

Angaben = Anzahl

2007

2008

2009

2010 2011

Eigene Häuser

1.574

1.578

1.577

1.580

11.371

11.415

11.410

98

101

Garagen zzgl. Boxen

2.289

Zahl der Mitglieder Zahl der Anteile

Leistungen für Neubautätigkeit

Eigene Wohnungen Eigene gewerbliche Einheiten

Zahl der Mitarbeiter Zahl der Auszubildenden

mehr.wert Als Genossenschaft sind wir der Überzeugung, dass sich wirtschaftliches Handeln

04 Organe

nisse und Wünsche der Menschen ernst zu nehmen und sie in ihren Anliegen rund

14 Vertreter 16 Aufsichtsrat 16 Vorstand 17 Nachruf

1.581

ums Wohnen aktiv zu unterstützen. Es bedeutet aber auch, sich wirtschaftlich,

18 Bericht des AUFSICHTSRATS

11.479

11.520

sozial und kulturell konsequent für die Entwicklung von Stadt und Quartier zu

100

85

84

2.316

2.334

2.382

2.425

16.861

17.075

17.248

17.478

17.705

17.219

17.450

18.540

21.135

22.193

86

86

90

92

91

immer an den Interessen der Gemeinschaft orientieren muss. Das bedeutet, Bedürf-

engagieren. So können wir Menschen ein Zuhause bieten, in dem sie sich rundum gut und sicher aufgehoben fühlen.

7 8 9 8 9

Spar- und Bauverein Betreuungs- und Verwaltungs­ gesellschaft mbH im Überblick 2007 – 2011 Angaben in Tsd. EUR

02 Vorwort des Vorstands

20 Einleitung ZUm l agebericht 22 L agebericht des Vorstands 22 Geschäft und Rahmenbedingungen 22 1. Gesamtwirtschaftliche und branchenspezifische Rahmenbedingungen 26 2. Geschäftsentwicklung im Berichtsjahr 58 3. Finanzielle Leistungsindikatoren 59 Darstellung der Lage 61 Nachtragsbericht 62 Risikobericht 67 Prognosebericht 2012

68 Jahresabschluss eg

2007 2008 2009 2010 2011

Leistungen für Modernisierung

–

–

5,0

854,6 1.087,1

Leistungen für Instandhaltung

92,2

123,0

136,4

147,2 148,3

Summe

92,2 123,0 141,4 1.001,8

1.235,4

70 Bilanz zum 31. 12. 2011 72 Gewinn- und Verlustrechnung 01. 01. – 31. 12. 2011 73 Anhang 80 Wiedergabe des Bestätigungsvermerks 81 Impressum

Angaben = Anzahl Eigene Häuser Eigene Wohnungen Eigene gewerbliche Einheiten Garagen

23

23

23

23

23

150 150 150 150 150 1

1

1

1

1

19

19

19

19

19

Man ist nicht dort zuhause, wo man seinen Wohnsitz hat, sondern dort, wo man verstanden wird.

Hinweis: Die Genossenschaft ist Alleingesellschafterin der Spar- und Bauverein Betreuungs- und Verwaltungsgesellschaft mbH, Kampstraße 51, 44137 Dortmund.

– Christian Morgenstern –

Als gemeinnütziges Wohnungsunternehmen anerkannt ab 13. 02.1933 durch Beschluss des Verbands­präsidenten des Siedlungsverbandes Ruhrkohlenbezirk Essen – WI g 2 Dort 1/10 – Eingetragen in das Genossenschaftsregister Nr. 24 am 16.03.1893 – jetzt Nr. 421 Gen.- Reg. Amtsgericht Dortmund –

VORWORT DES VORSTANDS

02 |

VOrWOrt des Vorstands

| 03

Der Vorstand der Spar- und Bauverein eG (v. l. n. r.): Martin Trockels, Heinrich Wellen, Franz-Bernd Große-Wilde, Michael Ruwe, Friedrich Wilhelm Reckermann

Sehr geehrte Damen und Herren, eine Immobilie ist nicht nur eine Geldanlage – sie ist immer auch ein Ort, in dem ein Leben eine Heimat findet. Je nach Blickwinkel wird der Wert einer Immobilie deshalb nicht allein vom Kauf- oder Mietpreis bestimmt, er ist vielmehr Ergebnis des gewichteten Zusammenspiels ökonomischer, sozial-ökologischer und ethischer Faktoren. Im aktuellen Geschäftsbericht haben wir den „Wert“-Begriff in den Fokus gerückt: Damit möchten wir in allen Facetten beleuchten, welche Werte das Fundament unserer Genossenschaft bilden und wie uns die damit verbundene Grundhaltung als Unternehmen täglich fordert. Jede Entscheidung zwischen verschiedenen Handlungsoptionen bedeutet für uns, ökonomische Effizienz in Einklang zu bringen mit sozialer Verantwortung für unsere Genossenschaftsmitglieder, unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter*, Geschäftspartner sowie die Region. Geschaffene Werte verbleiben getreu der genossenschaftlichen Philosophie langfristig im Unternehmenskreislauf; materielle Werte werden nicht etwa an Externe ausgeschüttet, sondern kommen unmittelbar oder mittelbar nur den Genossenschaftsmitgliedern zugute. Den Geschäftsbericht und im Besonderen den Lagebericht verstehen wir gleichzeitig immer auch als Förderbericht für unsere Mitglieder. Es gilt, unsere Leistungen in Erfüllung des obersten Grundsatzes der Mitgliederförderung transparent zu machen und im Mitgliederkreis zu kommunizieren. Selbstbewusst sprechen wir von „Mehr-Werten“, bieten wir unseren Mitgliedern doch über die bloße Bereitstellung einer Wohnung hinaus ein geschütztes, mitbestimmtes Dauerwohnrecht und gewährleisten dabei eine hohe Wohn- und Lebensqualität bei moderaten Nutzungsgebühren.

Unsere Bewohner möchten über die Wohnung auch ihre Persönlichkeit zum Ausdruck bringen, sich „in den eigenen vier Wänden“ und im Wohnumfeld sicher und geborgen fühlen: Mit ihrer mitgliederorientierten Unternehmensstrategie schafft die Genossenschaft den passenden und langfristig stabilen Rahmen dafür. Glaubwürdigkeit, Solidität in der Wahrnehmung der unternehmerischen Verantwortung sowie die Nähe zu unseren Mitgliedern sind dabei oberste Grundsätze unserer Vorstandsarbeit. Die erfolgreiche Realisierung der Unternehmensziele kann nur in konstruktiver und respektvoller Arbeitsatmosphäre, mit motivierten Entscheidungsträgern, hoch qualifizierten Mitarbeitern sowie mit engagierten Partnern gelingen. Wir danken daher allen ehrenamtlich tätigen Mitgliedern, den Vertretern, dem Aufsichtsrat, allen Mitarbeitern sowie den Geschäftspartnern für das verantwortungsvolle, verlässliche Handeln sowie die hohe Qualität im gemeinsamen Engagement für die Genossenschaft. Wir bedanken uns für viele gute Ideen und Anregungen, die hohe Fach-, Service- und Sozialkompetenz und die Kultur des Vertrauens! Lassen Sie uns gemeinsam die geschaffenen Mehr-Werte für die Genossenschaft und ihre Mitglieder erhalten und neue Antworten auf die Herausforderungen der Zukunft auf Basis des Bewährten suchen! Herzliche Grüße von Haus zu Haus!

Franz-Bernd Große-Wilde

Michael Ruwe

Vorstandsvorsitzender

stellv. Vorsitzender

- hauptamtlich -

- nebenamtlich -

Friedrich Wilhelm Reckermann

Martin Trockels

Heinrich Wellen

- nebenamtlich -

- nebenamtlich -

- nebenamtlich -

* Der Verzicht auf die Darstellung beider Geschlechtsanreden im weiteren Verlauf erfolgt aus Gründen der Lesbarkeit und aus platztechnischen Gründen.

Ruth Littwin, DortmundInnenstadt-West

lebens.wert

gegen die vielbeschworene anonymität großstädtischen Wohnens setzen wir die Förderung nachbarschaftlichen Miteinanders. und freuen uns sehr darüber, dass unsere angebote – vom Quartiermanagement über Nachbarschaftstreffs bis hin zu den regelmäßigen bewohnerfesten – der beginn vieler wunderbarer Freundschaften sind.

„Dass der Nachbarschaftstreff im Althoffblock nicht nur Mitgliedern der Sparund Bauverein eG, sondern auch Nachbarn wie mir offensteht, davon habe nicht nur ich schon viel profitiert. Gemeinsam haben wir hier viel Spaß und können auch selbst ein wenig zu einem guten Miteinander beitragen.“ Ruth Littwin, Dortmund-Innenstadt-West

„Es macht mir Spaß, mein Wissen weiterzugeben, aber ich selbst lerne durch den Kontakt mit anderen Menschen auch sehr viel. Ich stehe voll und ganz hinter der Idee des Nachbarschaftstreffs.“ Dieter Schütze, ehrenamtlicher Mitarbeiter im Nachbarschaftstreff Althoff block, Dortmund-Innenstadt-West

„Es ist schön zu sehen, dass die Nachbarn sich auf den großzügigen Wiesen treffen, feiern oder in gemütlichen Runden zusammensitzen.“ Gerhard Karkutt, Funkturmsiedlung, Dortmund-Brackel

Heike Stüber, Dortmund-Wambel

genuss.wert auch beim Wohnen sind es die scheinbar kleinen Dinge, die oft einen großen unterschied machen. Deshalb genießen unsere bewohner nicht nur lebenslanges Wohnrecht, wirtschaftliche sicherheit und breit gefächerten service, sondern verlassen sich außerdem darauf, dass wir ihnen auch im alltag schnell und zuverlässig weiterhelfen.

„Wenn es ein Problem gibt, kann ich sicher sein, dass es so schnell wie möglich behoben wird – auch spät abends oder am Wochenende“ Heidrun Sudhoff, Dortmund-Innenstadt

„Das eigene Haus kann im Alter zur Belastung werden. Wir dagegen können, wenn z. B. die Glühbirne nicht mehr brennt, den Hausmeister anrufen.“ Herbert Mackowiak, Althoff block, Dortmund-Innenstadt-West

„So entspannt wie hier habe ich noch nie gewohnt. Selbst die Betriebskostenabrechnung macht mir kein Kopfzerbrechen mehr! Und die Mitarbeiter sind immer so freundlich, dass ich manchmal sogar anrufe, wenn ich gar kein besonderes Anliegen habe.“ Heike Stüber, Dortmund-Wambel

Helga Hirtzbruch und Doris Schulte, DortmundInnenstadt-West

persönlichkeits.wert

„Meine Beraterin aus der Vermietung ist sehr freundlich und kompetent und wusste sofort, was in meinem Fall zu tun war. Das hat wirklich Seltenheitswert.“

Eva Bürrhaus, Dortmund-Innenstadt

„Das seniorengerechte Konzept ist uns sehr wichtig. Zum Glück sind mein Mann und ich bis jetzt noch relativ fit. Aber die barrierefreie Ausstattung kommt uns trotzdem jetzt schon sehr entgegen. Und

Jeder Mensch wünscht sich, mit seiner aktuellen Lebenssituation und seinen besonderen bedürfnissen berücksichtigung zu finden. Persönlicher Kontakt und individuelle beratung spielen daher bei uns eine wichtige rolle. genauso wie die kontinuierliche erweiterung unseres angebots um bedarfsorientierten Wohnraum – wie unser Mehrgenerationen- oder service-Wohnen.

dabei tun wir auch noch dem Klima gut, weil hier vor allem regenerative Energie zum Einsatz kommt.“

Brigitte und Gerhard Dornieden, Neubau Bauerstraße, Dortmund-Brackel

„Am Anfang kannten wir hier kaum jemanden. Aber das ging den meisten Nachbarn so. Über das wöchentliche Kaffeetrinken und die anderen Veranstaltungen lernt man sich schnell kennen.“ Helga Hirtzbruch und Doris Schulte, Neubau Kuithanstraße, Dortmund-Innenstadt-West

Sergej Stele, Althoffblock, Dortmund-Innenstadt-West

start.wert Warum junge Menschen gerne bei uns wohnen? Weil sie bei uns in sanierten altbauten nicht nur preiswerten Wohnraum mit charakter finden, sondern auch beste Voraussetzungen für individuelle entfaltung. und weil sie es gut finden, dass wir durch konsequentes engagement für energieeffizienz und umweltschutz Verantwortung für ihre Zukunft übernehmen.

„Für mich kam von Anfang an nur eine Altbauwohnung in Frage. Ich find´s super, Stuck und hohe Decken zu haben – und eine Badausstattung, die nicht mehr aus dem 19. Jahrhundert stammt.“

Sergej Stele, Althoff block, Dortmund-Innenstadt-West

„Ich hab was übrig für Unternehmen, die sich nicht auf ihren Erfolgen ausruhen, sondern gezielt in die Zukunft investieren – zum Beispiel in Sachen Energieeffizenz.“ Marcel Reschke, Saarlandstraßenviertel, Dortmund-Innenstadt

„Mir gefällt´s einfach, bei einem Unternehmen zu Hause zu sein, das unter Begrünung nicht bloß zwei Topfpflanzen im Eingangsbereich versteht.“ Valentina Bauer, Althoff block, Dortmund-Innenstadt-West

Felix und Emily Rabe, Althoffblock, DortmundInnenstadt-West

nähr.wert ein lebens- und liebenswertes Wohnumfeld, in dem Menschen gemeinsam wachsen und gedeihen können: Dazu tragen wir täglich bei. Durch kontinuierliche instandsetzung und Modernisierung, Neugestaltung und Pflege von grün- und spielflächen sowie partnerschaftliche beteiligung an Quartier- und stadtentwicklung in Dortmund.

„Toll, dass bei der neuen Spiellandschaft auch eine Tischtennisplatte realisiert wurde – das war für die Kids ein echter Herzenswunsch.“

Jennifer Kobusch, Dortmund-Barop

„Als Familie geht man heute nicht mehr davon aus, das alles zu finden: eine bezahlbare Wohnung, genug Platz, schöne Spielflächen vor der Tür und ein lebendiges Viertel, in dem man sich wohl fühlt. Wir haben Glück gehabt.“

Familie Rabe, Althoffblock, Dortmund-Innenstadt-West

„Wir wohnen inzwischen in der vierten Generation bei der Spar- und Bauverein eG. Tradition muss einen Grund haben. Bei uns heißt der Qualität. Denn die haben wir hier immer vorgefunden.“

Udo und Ursula Dürholt, Dortmund-Schüren

Organe

Organe 14 |

Vertreter gewählt Mai 2011

| 15

Schaffer, Daniel Haenischstraße 8

Weiss, Christian In der Liethe 53

Schieferstein, Ernst Roseggerstraße 31

Wellen, Maria-Theresia Schmiedestraße 13

Schmeißing, Karl-Heinz Nauenstraße 12

Wengler, Gertrud Hyazinthenstraße 11

Petschke, Udo Albrechtstraße 16

Schneider, Dennis Kleine Grisarstraße 4

Westermann, Udo Göllenkamp 11

Müller, Walter Wichburgstraße 1

Pilz, Werner Auf dem Toren 21

Schubert, Margarete Albrechtstraße 1

Willeke, Margrit Sonnenplatz 9

Krüger, Erika Am Funkturm 6

Naujokat, Rosemarie Paulinenstraße 40

Poy Dr., Andrea Uhlandstraße 148

Schüßler, Ireen Veteranenstraße 23

Winterkamp, Margret Kuithanstraße 70

Grothe, Irmgard Adlerstraße 18

Kuhnau, Annegret Arcostraße 23

Neff, Liane Althoffstraße 33

Prochnau, Dorothea Lange Straße 93

Schütze, Dieter Roseggerstraße 61

Wüstermann, Otmar Zum Uhlenbrauck 26

Harnacke, Cornelia Unverhaustraße 2

Langner, Lutz Werkloh 10

Nehm, Christa Lange Straße 74

Rausch, Thorsten Wambeler Straße 12

Schwarz, Jürgen Roseggerstraße 35

Zerfas, Margret Hacheneyer Straße 55 f

Heinrich, Karl-Heinz Ammerbaumweg 9

Lauber, Christa Hans-Wilhelm-Hansen-Weg 35

Neikes, Nicole Sonnenstraße 204

Reckermann Dr., Bettina Am Kattenbrauck 1 A

Schwiertz, Detlef Bauerstraße 5

Zöller, Christa Uhlandstraße 130

Heymann, Christiane Schurfweg 8

Lessat, Ursula Uhlandstraße 137

Neukirchen, Anneliese Arcostraße 23

Reinstein, Walter Krählweg 14

Siepmann, Rolf Osningstraße 16 c

Zwiehoff, Manfred Studtstraße 28

Hildburg, Renate Maria Roseggerstraße 52

Liebermann, Meike Arcostraße 17

Nierhaus Dr., Friedhelm Goethestraße 39

Rendschmidt, Gabriele Rückertstraße 8

Steinberg, Ehrhard Koerstraße 16

Hölscher, Reiner Droote 73

Lierhaus, Helmut Boldtstraße 7

Niggemann, Christine Sonnenstraße 206

Richter, Norbert Flughafenstraße 394

Steinberg, Elisabeth Hortensienstraße 8

Kappler, Horst In der Liethe 45

Lipke, Hans-Dieter Dorneburgweg 10

Obermöller, Monika Neuer Graben 168 a

Riedel, Marion Steubenstraße 4

Thielen, Rita Althoffstraße 14

Karkutt, Gerhard Arcostraße 33

Lotz, Gisela Westkamp 17

Ös, Nadire Paulinenstraße 32

Rohkämper, Sigrid Unverhaustraße 10

Thißen, Detlev Frank Stresemannstraße 16

Kasik, Gülten Paulinenstraße 24

Lügger, Manfred Keltenstraße 37

Oste, Björn Olgastraße 7

Rosenstedt, Heiko Uhlandstraße 144

Ulrich, Gabriele Karl-Liebknecht-Straße 35

Kirchhoff, Martin Derner Straße 461

Maciolek, Heinrich Werkloh 8

Parkhof, Reinhard Arcostraße 36

Safari, Navid Neuer Graben 118

Uphus, Hedwig Heinrichstraße 51

Pätsch, Karin (ab 01. 11. 2011) Göllenkamp 3

Aßheuer, Hermann Werkloh 23

Dierkes, Friedhelm Steinäckerstraße 34

Freund, Renate Am Bentenskamp 38

Kirchhoff, Ulrich Rechenweg 2

Mann, Herbert Werkloh 15

Bargel, Franz Althoffstraße 27

Dornieden, Brigitte Bauerstraße 5

Frommen, Christa Rheinische Straße 79

Knapp, Ulrich Althoffstraße 35

Meyer, Markus Herderstraße 89

Bärhold, Ingrid Uhlandstraße 146

Dornieden, Gerhard Bauerstraße 5

Gallus, Gabriela Rennweg 15

Kockskämper, Elke Hacheneyer Straße 55

Miekus, Meinolf Althoffstraße 35

Pecherz, Heinz (ab 09. 08. 2011) Theodor-Bräcker-Straße 6

Behlau, Albert Trumweg 3

Dreischulte, Angelika Althoffstraße 23

Grimm, Alfred Kronprinzenstraße 73

Kokot, Gerd Arminiusstraße 46

Mittendorf, Ilse Studtstraße 14

Bentin, Viola Gregorstraße 12

Dreyer, Antonius Unverhaustraße 4

Groß, Marlies An der Gosekuhle 12

Kothe, Ursula Krählweg 19

Bernatzki, Walter Wichburgstraße 26

Dülk, Rosa Steubenstraße 3

Große, Rosa Hortensienstraße 14

Bodewig, Winfried Wieprechtstraße 12

Eberhard, Karl Heinz Huestraße 78

Bohl, Karl-Heinz Am Haselhof 2

Eckardt, Udo Lübecker Straße 16

Bonke, Ilse Schleswiger Straße 26

Erbstösser, Siegfried Nauenstraße 18

Bonkowski, Dieter Rittershausstraße 15

Ertel, Udo Helenenbergweg 8

Brinsa, Heike Generationenweg 1

Faust, Herbert Trumweg 3

Bruchhold Dr., Ingo (bis 01. 11. 2011) Ammerbaumweg 3

Fincke, Gabriele Roseggerstraße 36

Brückner, Andreas Heinrichstraße 27 Brummel, Heinz Uhlandstraße 134 Czarnetzki, Dieter Bauerstraße 3 Dahlbüdding, Oliver Heckenrosenweg 4

Fischer, Elke Am Hedreisch 29 Fischer, Regina Im Bruch 21 Fräger, Günther Werkloh 10 Freund, Dieter (†, bis 09. 08.2011) Kronprinzenstraße 73

Organe/Nachruf

Nachruf 16 |

Aufsichtsrat

Lauber, Peter; Vorsitzer Rechtsanwalt und Notar a. D. gewählt bis 2012 Sudahl, Walter; stellv. Vorsitzer techn. Angestellter gewählt bis 2014 Flottmann, Friedhelm (bis 28.06.2011) Feinmechaniker gewählt bis 2011 Gaertner, Helga Einzelhandelskauffrau gewählt bis 2012 Habermann, Burkhard Lokomotivbetriebsinspektor gewählt bis 2012

| 17

Hershoff, Josef (bis 28. 06. 2011) Dekorateur gewählt bis 2011 Hötte, Ursula Krankenschwester gewählt bis 2014 Hünerhoff, Rainer Krankenpfleger gewählt bis 2012 Kern, Hannelore Personalleiterin gewählt bis 2012 Köhler, Winfried Rechtsanwalt gewählt bis 2014 Kuhn, Heinz-Josef (ab 28. 06. 2011) Bankkaufmann gewählt bis 2014

Langenkämper, Michael Diplom-Kaufmann gewählt bis 2014

Sarach, Hans-Robert Postbeamter gewählt bis 2013

Liebermann, Klaus Elektromonteur gewählt bis 2013

Schubert, Karl-Heinz Tischler gewählt bis 2012

In Trauer gedenken wir unserer Verstorbenen

Rademacher, Peter kfm. Prokurist gewählt bis 2013

Sprungala Dr., Martin (ab 28.06.2011) Historiker gewählt bis 2014

Heinz Lohmann

Reckmann, Hans-Werner Geschäftsführer gewählt bis 2013 Rüther, Gerhard Rohrschlosser gewählt bis 2012 Ruwe, Claudia Versicherungskauffrau gewählt bis 2013

Stegmaier Dr., Peter Assistant Professor gewählt bis 2013 Veith, Margret Verw.-Angestellte gewählt bis 2014

ehemaliges Mitglied des Aufsichtsrats

Dieter Freund langjähriges Mitglied der Vertreterversammlung

Winterkamp, Martin Zahntechnikermeister gewählt bis 2013 Weiter schieden durch Tod

245 Mitglieder aus unseren Reihen.

Vorstand

Wir werden ihnen stets ein ehrendes Andenken bewahren. Große-Wilde, Franz-Bernd Vorsitzender

Ruwe, Michael stellv. Vorsitzender

Reckermann, Friedrich Wilhelm

Trockels, Martin

Wellen, Heinrich

BERIcHT DES AUFSIcHTSRATS

18 |

Peter Lauber, Vorsitzer des Aufsichtsrats der Spar- und Bauverein eG Dortmund

bericht des aUFsichtsrats

Der Aufsichtsrat hat sich in sechs Sitzungen gemeinsam mit dem Vorstand sowie in den Arbeitsausschüssen des Aufsichtsrats regelmäßig und eingehend über die Lage der Genossenschaft im Geschäftsjahr 2011 informiert. Der Vorstand erstattete im Rahmen der Sitzungen Bericht über die Entwicklung der immobilienwirtschaftlichen Rahmenbedingungen, über aktuelle Maßnahmen und Projekte, die wirtschaftliche Entwicklung der Spar- und Bauverein eG in den einzelnen Geschäftsfeldern sowie die Personalentwicklung. Darüber hinaus wurde der Aufsichtsrat auch in schriftlicher Form informiert, etwa über die Quartalsberichte zum Risikomanagement oder die jährliche Übersicht zu den Finanzanlagen/kurzfristigen Geldanlagen von Genossenschaft und Tochter-GmbH. Zur Vertiefung und zum Nachweis der von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht nach dem KWG gesetzlich geforderten aufsichtsrechtlichen Qualifikation nahmen die Mitglieder des Aufsichtsrats im Berichtsjahr an entsprechenden Sachkunde-Seminaren des Bundesverbands der Wohnungs- und Immobilienunternehmen teil. Der Aufsichtsrat hat sich mit allen für das Unternehmen relevanten Fragen der Planung, der Geschäftsentwicklung und des Risikomanagements befasst und über die nach Gesetz, Satzung und Geschäftsordnung des Aufsichtsrats zur Prüfung und Zustimmung vorgelegten Geschäfte entsprechende Beschlüsse gefasst. Er hat sich darüber hinaus sehr intensiv in die Vorbereitung und Durchführung der Vertreterwahl 2011 eingebracht, die im Mai 2011 erfolgreich durchgeführt werden konnte. Die ordentliche Vertreterversammlung für das Geschäftsjahr 2010 fand am 28. 06. 2011 in harmonischer und konstruktiver Atmosphäre statt. Der Vorstand trug seinen Bericht über das Geschäftsjahr 2010 vor und gab einen Überblick über die in den ersten Monaten des Jahres 2011 geleistete Arbeit sowie die noch anstehenden Vorhaben; der Aufsichtsrat erstattete ebenfalls Bericht. Die Damen und Herren der Vertreterversammlung genehmigten den Jahresabschluss und stimmten der vorgeschlagenen Gewinnverteilung zu. Die Vorstandsmitglieder sowie der Aufsichtsrat wurden entlastet.

| 19

In der Vertreterversammlung am 28. 06. 2011 wurden die satzungsgemäß ausscheidenden Aufsichtsratsmitglieder Ursula Hötte, Winfried Köhler, Michael Langenkämper, Walter Sudahl und Margret Veith wiedergewählt. Für die ausgeschiedenen Aufsichtsratsmitglieder Friedhelm Flottmann und Josef Hershoff wurden Heinz-Josef Kuhn und Dr. Martin Sprungala in das Gremium gewählt. Der vom Vorstand aufgestellte Jahresabschluss 2011, der Lagebericht sowie der Vorschlag zur Verteilung des Bilanzgewinns wurden allen Mitgliedern des Aufsichtsrats zur Prüfung vorgelegt und in Gegenwart des Abschlussprüfers im Rahmen der Schlussbesprechung am 29. 03. 2012 umfassend behandelt. Der Aufsichtsrat stimmte diesen Vorlagen einstimmig zu. Der Aufsichtsrat schließt sich dem vom Vorstand erstatteten Bericht an und schlägt der Vertreterversammlung die Annahme des gesamten Rechnungswerks und die vorgeschlagene Verteilung des Reingewinns vor. Er empfiehlt der Vertreterversammlung, den Vorstandsmitgliedern aufgrund der erfolgreichen und zielgerichteten Unternehmensführung für das Geschäftsjahr 2011 Entlastung zu erteilen. Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand sowie allen Mitarbeitern der Genossenschaft für ihre Leistungsbereitschaft, Motivation und die erfolgreiche Zusammenarbeit sowie den Mitgliedern für das entgegengebrachte Vertrauen. Dortmund, den 29. März 2012

Peter Lauber Vorsitzer des Aufsichtsrats

EINLEITUNG ZUM LAGEBERIcHT

20 |

eiNLeituNg ZUm lageBericht

sehr geehrte damen und herren,

Franz-Bernd Große-Wilde, Vorstandsvorsitzender der Spar- und Bauverein eG Dortmund

die Generalversammlung der Vereinten Nationen hat das Jahr 2012 zum Internationalen Jahr der Genossenschaften erklärt. Zielsetzung ist es, die internationale Gemeinschaft daran zu erinnern, dass Genossenschaften es möglich machen, effizient zu wirtschaften und zugleich sozial verantwortlich zu handeln. Über sehr vielfältige Kampagnen und öffentlichkeitswirksame Auftritte planen auch die Wohnungsbaugenossenschaften in Abstimmung mit dem GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V., auf die wichtige Rolle von Genossenschaften aufmerksam zu machen. Die Spar- und Bauverein eG wird sich an den genannten Aktivitäten der Öffentlichkeitsarbeit im Internationalen Jahr der Genossenschaften 2012 beteiligen. Dabei kann das Unternehmen sehr eindrucksvoll auf eine gewinnbringende und substanzkräftige Historie und das wiederum sehr erfolgreiche Geschäftsjahr 2011 verweisen: So wurde in 2011 das seit Jahren beste Unternehmensergebnis bei weiterhin hoher Investitionstätigkeit erwirtschaftet. Die äußerst positiven Zahlen und die im Wohnungsbestand vorhandenen hohen stillen Reserven sind Beleg einer auf Nachhaltigkeit und langfristige Sicherheit ausgerichteten Unternehmenspolitik. Seite an Seite schaffen und erhalten wir Raum für Wohnwelten, in denen sich unsere Mitglieder zu Hause fühlen. In programmatischer Abgrenzung zu der gewachsenen Anzahl reiner Immobilienhandelsgesellschaften, die als oft internationale Finanzinvestoren in der Regel standortunabhängige Gewinnmaximierung betreiben, agiert die Spar- und Bauverein eG unverändert als klassischer, unabhängiger und nur den eigenen Mitgliedern verpflichteter Bestandshalter im Großraum Dortmund. Einen wichtigen Beitrag zur finanziellen Unabhängigkeit sowie zur weiteren Mitgliederbindung leistet nach wie vor die genossenschaftseigene Spareinrichtung.

| 21

Der wirtschaftliche Erfolg im Geschäftsjahr 2011 ist Ergebnis einer permanenten Verbesserung der Bewirtschaftungsperformance sowie der zeitgemäßen Weiterentwicklung des Wohngebäudeportfolios. Der quartiersbezogen in Abhängigkeit von der aktuellen und erwarteten Zusammensetzung der Bevölkerungsstruktur angebotene Wohnungsmix wie die Bestandspflege in Anlehnung an das Lebenszykluskonzept sind eindeutige Bekenntnisse der Bestandshalterabsicht. Mit den Zielen innerbetrieblicher Effizienz, vorbildlicher Geschäftsprozesse und richtungweisender Produkte kommen professionelle Arbeitsmethoden zum Einsatz. In diesem Zusammenhang betrachten wir es als eine entscheidende Zukunftsaufgabe, die vorhandenen Personalpotenziale auf die strategische Ausrichtung des Unternehmens abzustimmen. Die wirtschaftlich gute Basis ist gleichzeitig Voraussetzung und Ergebnis unseres sozialen und gesellschaftlichen Engagements. Dabei ist beispielsweise die Erweiterung des Dienstleistungsspektrums an den Bedürfnissen und Wünschen der Bewohner ausgerichtet und entspricht unserem Leitziel, jedem Mitglied innerhalb der Genossenschaft langfristige Wohnsicherheit in möglichst allen Lebensphasen zu bieten. Leistungsstärke, solide Substanz und Finanzkraft eröffnen weiter die Chance, die Genossenschaft in Reaktion auf den sich wandelnden Zeitgeist immer wieder neu zu erfinden, dabei jedoch das klare Profil – das Bewährte – beizubehalten. Letztlich gilt es, die geschaffenen immateriellen und materiellen Werte zu bewahren, lebendig zu halten und eine tragfähige Zukunftsperspektive zu eröffnen. Wir haben 2011 als ereignisreiches und bewegendes Jahr erlebt – voller wirtschaftlicher Herausforderungen, aber auch voller persönlicher Begegnungen. Viele Kennzahlen, gemeinsame Erlebnisse und besondere Momente sind im vorliegenden Geschäftsbericht und im nun folgenden Lagebericht des Vorstands festgehalten. Wir wünschen Ihnen ein informatives Lesevergnügen und freuen uns auf Ihr Feedback!

Geschäft und Rahmenbedingungen

22 |

Lagebericht des Vorstands

Geschäft und Rahmenbedingungen 1. Gesamtwirtschaftliche und branchenspezifische ­Rahmenbedingungen WELT WIRTSCHAFT/EUROPA Viele Industrieländer stehen vor der Herausforderung, Konsolidierungserfordernissen nachzukommen, und das in einer Phase, in der zahlreiche negative Effekte auf die Weltkonjunktur einwirken: Diese resultieren etwa aus dem kräftigen Ölpreisanstieg infolge der politischen Umbrüche im arabischen Raum, der Natur- und Reaktorkatastrophe in Japan oder der sich international weiter zuspitzenden Staatsschulden- und Bankenkrise. Zeitweise drohte die Zahlungsunfähigkeit der Vereinigten Staaten, weil im innenpolitischen Streit um die Anhebung der Verschuldungsgrenze über Wochen hinweg keine Einigung erzielt werden konnte. Demgegenüber sahen sich Schwellenländer als Wachstumstreiber insbesondere im ersten Halbjahr 2011 umfangreichen Kapitalzuflüssen gegenüber, die das Risiko von Vermögenspreisblasen bei Immobilien und Aktien vergrößerten. (Sachverständigenrat – Jahresgutachten 2011/2012, S. 25 ff.) Immerhin lag die gesamtwirtschaftliche Wachstumsrate laut Berechnungen von OECD und IWF im Berichtsjahr 2011 noch bei 4,1 %, wird sich im laufenden Geschäftsjahr jedoch rückläufig entwickeln. (GdW Informationen 133, Februar 2012, S. 1) Auf europäischer Ebene wurde das politische und wirtschaftliche Geschehen maßgeblich vom Kampf um Währung und Wohlstand bestimmt. Insbesondere die griechische Volkswirtschaft ist in eine gefährliche konjunkturelle Abwärtsspirale geraten, welche die Akzeptanz von Reformprogrammen ebenso gefährdet wie das Erreichen der Konsolidierungsziele. Mit der am 29. 09. 2011 beschlossenen Ausweitung des Rettungsschirms Europäische Finanzstabilisierungsfazilität (EFSF) sowie mit der Zustimmung vom 26. 10. 2011 zu einer Maximierung der Kreditvergabekapazität der EFSF sind Instrumente der Umverteilung geschaffen worden, die letztlich die Stabilisierung der Europäischen Währungsunion leisten sollen. In Anbetracht der sich weiter verschlechternden Schuldensituation der Griechen konnten sich die Regierungen ebenfalls im Rahmen des europäischen Gipfels vom 26. 10. 2011 dazu durchringen, einen tiefer gehenden Schuldenschnitt auf den Nennwert der ausstehenden Wertpapiere zu vereinbaren. (Sachverständigenrat – Jahresgutachten

| 23

2011/2012, S. 77 ff.) Insgesamt bleibt auf europäischer Ebene jedoch der Eindruck, dass die noch vor Monaten befürchtete Transferunion längst Realität geworden ist und europäische Politiker Getriebene einer sich stetig ausweitenden Schuldenexplosion sind. Die griechischen Sparmaßnahmen treffen mittlerweile auch die Wohnungswirtschaft, denn im Zuge der Etatkürzungen beendet Griechenland sein Engagement im Sozialwohnungssektor. Das griechische Mitglied im Europäischen Verbindungsausschuss zur Koordinierung der sozialen Wohnungswirtschaft CECODHAS, die Arbeiterwohnungsorganisation OEK, ist mit sofortiger Wirkung aufgelöst worden. (WI 9, 01. 03. 2012, S. 2) Keine Zentralbank agiert im luftleeren Raum; entsprechend stieg im Zuge von Finanzkrise und Schuldenwachstum der politische Druck auf die Europäische Zentralbank stetig an, eine expansive Geldpolitik zu betreiben. Der Erwerb von Staatsanleihen aus den Krisenländern oder etwa die anhaltende Niedrigzinspolitik werden insbesondere in Deutschland sehr kritisch gewertet: Schließlich waren die Aufgabe der D-Mark und die Einwilligung in die Währungsunion an die Voraussetzung geknüpft, eine Europäische Zentralbank nach dem Vorbild der stets auf Geldwertstabilität bedachten und möglichst unabhängig vom politischen Geschehen agierenden Deutschen Bundesbank zu schaffen.

DEUTSCHL AND Das deutsche Bruttoinlandsprodukt ist trotz des schwierigen europäischen Umfelds im Berichtsjahr um 3 % angestiegen. Der wirtschaftliche Aufschwung fand allerdings hauptsächlich in der ersten Jahreshälfte statt. Wachstumsimpulse kamen dabei vor allem aus dem Inland und wurden begünstigt durch die robuste Arbeitsmarktentwicklung: Die Binnennachfrage erwies sich als wichtige Konjunkturstütze, das durchgängig niedrige Referenzzinsniveau war eine wesentliche Ursache der kräftigen Investitionsdynamik. Die Zahl der Erwerbstätigen erreichte im Jahr 2011 mit durchschnittlich 41,1 Mio. einen neuen Höchststand. Besonders erfreulich ist dabei, dass dieser Anstieg überwiegend vom Aufbau voll sozialversicherungspflichtiger Beschäftigung getragen wurde. Die Arbeitslosenquote sank im Durchschnitt von 7,7 % in 2010 auf 7,1 % im Jahr 2011. Insgesamt ist in Deutschland ein weiterhin historisch niedriges Zinsniveau an den Kapitalmärkten zu verzeichnen; die Zinsentwicklung im Einzelnen war zwischen Anfang und Ende 2011 jedoch uneinheitlich. Während die Effektivzinssätze im kurz- und mittelfristigen Bereich stiegen, gingen sie im langfristigen Bereich im Jahresverlauf zurück. (GdW Berlin, VdW Rheinland Westfalen Textbausteine Lagebericht)

Geschäft und Rahmenbedingungen

24 |

| 25

BR ANCHENSPEZIFISCHE R AHMENBEDINGUNGEN ÜBERREGIONALE ENT WICKLUNG Mit preisbereinigt + 5,4 % war bei den Bauinvestitionen in 2011 der stärkste Anstieg seit 1994 zu verzeichnen. Getragen wurde dieser Aufschwung insbesondere von kräftigen Zuwächsen im Wohnungsneubau (+ 5,9 %), der gegenwärtig von den niedrigen Hypothekenzinsen sowie von der Tatsache profitiert, dass Wohnimmobilien infolge der Finanzkrise als weitgehend sichere und wert­ erhaltende Kapitalanlage gelten. Neubauvolumen, Preissetzung und Nachfrage im Vermietungssegment sind in Deutschland nach wie vor regional sehr unterschiedlich ausgeprägt: Wachstumsregionen wie Köln oder Düsseldorf in Nordrhein-Westfalen stehen einbrechende Märkte etwa in schrumpfenden Städten in Ostdeutschland gegenüber. Ebenso differenziert ist daher die Eignung einer Immobilie als Kapitalbzw. Wertanlage oder auch als Vermögensobjekt zur Altersvorsorge zu beurteilen. Auf wohnungspolitischer Ebene konzentrierte sich die Interessenvertretung auf folgende Schwerpunkte: die Umsetzung der Energiewende der Bundesregierung und deren Folgen für die Wohnungswirtschaft, die finanzielle Ausstattung zur Realisierung von Maßnahmen der Städtebauförderung, die Schaffung sinnvoller Rahmenbedingungen im Mietrecht sowie der Umgang mit dem demografischen und gesellschaftlichen Wandel. Die Energieeinsparpolitik, die auf nationaler Ebene zunehmend von europäischen Vorgaben beeinflusst wird, ist sicher das Feld mit den größten Auswirkungen auf das Investitionsverhalten von Immobilieneigentümern. In Form einer Analogie wird im Folgenden aufgezeigt, mit welchen Instrumenten Politik hier Einfluss nimmt. Ausgangspunkte sind die nach Auffassung der Bundesregierung defizitären Energieeinsparungen und die noch fehlende Perspektive bezüglich der zukünftigen Realisierung gesetzter klimapolitischer Einsparziele. Die relevanten Akteure an den Immobilienmärkten agieren aus Sicht der Politik etwa wie ein „störrischer Esel“, der nicht so recht in Gang kommen will. Wie soll dieser Esel dazu gebracht werden, schneller zu laufen? Erstens mittels „Stockschlägen“, d. h. – übertragen auf die Energiepolitik – über die Verschärfung von Dämmstandards, die Verpflichtung zur Einbindung regenerativer Energien u. a. Zweitens erhält der Esel als Ansporn Karotten und sonstige Leckerbissen. Mit Blick auf die Energieeinsparpolitik kommt dem fachkundigen Betrachter hier schnell etwa die langfristig garantierte Einspeisevergütung für Fotovoltaikanlagen in den Sinn. Drittens soll das „störrische Tier“ von einem im Rhythmus klatschenden Reiter motiviert werden. Entsprechungen in der Energiepolitik finden sich in Gestalt von Informations- und Aufklärungsarbeit sowie Darstellungen von Best-Practice-Beispielen. (Dipl.-Ing. Sara Kunkel, BBSR, Vortrag NRW. Bank, 14. 03. 2012)

Die Interessenvertretung der Wohnungspolitik arbeitete bereits im Berichtsjahr 2011 auf eine Beeinflussung der Ausgestaltung der Energieeinsparverordnung 2012 hin, die voraussichtlich ab Januar 2013 Gültigkeit erlangen wird. Nach aktuellem Sachstand konnte eine weitere Verschärfung der Energieeinsparverpflichtungen für Investitionen in den Wohnungsbestand wohl vorläufig vermieden werden: Es ist erkannt worden, dass die strengen Energiesparvorgaben viele Eigentümer vor einer Gebäudesanierung zurückschrecken lassen. Im Neubausegment sind zukünftig allerdings weitergehende Energieeinsparziele zu erreichen, die mit der Energieeinsparverordnung 2012 festgeschrieben werden sollen; zudem soll der Stellenwert des Energieausweises für Wohngebäude im Rahmen der Novelle gestärkt werden. (Dipl.-Ing. Sara Kunkel, s. o.)

Eine aktive Interessenvertretung trug dazu bei, dass die Bereitschaft zu Investitionen im Bestand durch überhöhte Energieeinsparforderungen der EnEV 2012 nicht noch weiter gedämpft wird.

Der im Oktober 2011 erschienene aktuelle Referentenentwurf zum Mietrecht wird in der Branche überwiegend positiv beurteilt. Begrüßenswert sei etwa, dass Mieter die energetische Modernisierung zukünftig grundsätzlich zu dulden haben, der Ausschluss einer Mietminderung in den ersten drei Modernisierungsmonaten geplant ist sowie bei der Ankündigung einer Modernisierung weniger Anforderungen zu erfüllen sind. Im Fazit erscheint der Referentenentwurf sozial ausgewogen, da er einen fairen Ausgleich zwischen Vermieter- und Mieterinteressen schafft.

BR ANCHENSPEZIFISCHE ENT WICKLUNG IN DORTMUND Der Dortmunder Wohnungsmarkt kann insgesamt als „entspannter Wohnungsmarkt“ eingestuft werden. Die voraussichtliche Leerstandsquote im Stadtgebiet hat sich mit etwa 2,6 % (30. 09. 2011) im Vorjahresvergleich leicht reduziert, die Immobilienpreise und auch das durchschnittliche Mietpreisniveau (5,31 Euro/m²/Monat in 2011) sind im Städtevergleich moderat. Die deutlich unter dem Stadtdurchschnitt liegende Leerstandsquote der Spar- und Bauverein eG im Geschäftsjahr ist ein wichtiger Hinweis auf die gute Vermietungssituation und Wettbewerbsposition des eigenen Wohnungsbestands. In Dortmund gibt es sowohl bei der Nachfragesituation als auch bei der Bewohnerstruktur erhebliche Unterschiede zwischen den Stadtquartieren. Die am Standort Dortmund aktiven und sich in die spezielle Quartierssituation einbringenden institutionellen Vermieter wie etwa die Spar- und Bauverein eG pflegen untereinander und mit der Stadt Dortmund eine kooperative und konstruktive Zusammenarbeit mit dem Ziel einer ganzheitlichen Wohnwertverbesserung. Demgegenüber treten gerade im Großraum Dortmund die negativen Folgen großer Immobilienpaketverkäufe der letzten Jahre an mittlerweile oft unbekannte internationale Immobilienhandelsunternehmen offen zutage: Ganze Wohnsiedlungen sind bereits mehrfach weiterveräußert worden, wobei das dem Geschäftsmodell entsprechende vorrangige Kapitalinteresse zu Zurückhaltung bei Investitionen in die Wohngebäude führt. Ein Engagement dieser Unternehmen für eine ganzheitliche, partnerschaftliche Stadtteil- und Quartiersentwicklung vor Ort ist bislang ebenfalls nicht erkennbar.

Die Leerstandsquote der Genossenschaft ging 2011 gegen null und belegt die starke Position des Bestands am Dortmunder Wohnungsmarkt.

GEScHäFT UND RAHMENBEDINGUNGEN

2. geschäFtsentwicklUng im BerichtsJahr

26 |

| 27

2.1 JAHRESERGEBNIS

2.2 ENT WICKLUNG IN DEN EINZELNEN GESCHÄF TSZ WEIGEN

Das schon sehr gute Jahresergebnis 2010 konnte im Geschäftsjahr 2011 mit einem Überschuss von 3.005.211,11 Euro (Vorjahr: 2.310.490,58 Euro) nochmals um 30,1 % übertroffen werden. Die weitere Ergebnisverbesserung ist logische Konsequenz der erfolgreichen Gesamtperformance der Genossenschaft sowie der gleichermaßen wirtschaftlich gewinnbringenden als auch sozial ausgewogenen Entwicklung in den einzelnen Geschäftssegmenten. So wurde im Kerngeschäft der Hausbewirtschaftung den gesamten Jahresverlauf hindurch eine nahezu Vollmietung der Genossenschaftswohnungen erreicht; kurzzeitig standen Wohnungen fast ausschließlich im Falle von Nutzerwechseln und aufgrund notwendiger Instandsetzungsarbeiten leer. Bei im Vorjahresvergleich nur leicht steigenden Verwaltungsaufwendungen konnten deutlich höhere Umsatzerlöse aus Sollmieten und Betriebskosten generiert werden.

Vor allem auf Basis deutlich erhöhter Umsatzerlöse realisierte die Spar- und Bauverein eG mit einem um 30,1 % angestiegenen Überschuss das beste Ergebnis seit Jahren.

In besonderer Weise ist hervorzuheben, dass die Ergebnisverbesserung nicht aus einer Kürzung der Investitionen in Instandhaltung und Modernisierung resultiert. Das Engagement in diesem Bereich – als wichtige Stellschraube der Ergebnissteuerung – lag mit 19.797.936 Euro auf dem Niveau des Vorjahres (19.609.395 Euro) und bezogen auf die Wohn- und Nutzfläche der eigenen Gebäude weit über dem Branchendurchschnitt. Die wichtige strategische Zielsetzung der Genossenschaft, über die Dividendenzahlung und die Einstellung in Ergebnisrücklagen hinausgehende Ertragsüberschüsse in die Wertentwicklung des Wohnungsbestands zu reinvestieren, konnte damit in die Tat umgesetzt werden. Dass sich im Berichtsjahr auch die Rentabilität der genossenschaftseigenen Spareinrichtung erneut verbesserte, belegt die Sinnhaftigkeit des Betriebs einer Banksparte. Im Rahmen der Ertragslage 2011 wurde aufgrund der zahlreichen Berührungspunkte von Hausbewirtschaftung und Spareinrichtung erstmals ein zusammengefasstes Spartenergebnis dargestellt.

GeschäftsentwicKlunG im rücKblicK 55

51,70 49,89 50,70 47,77 48,05 48,89

50

9,80

9,95

8,33

9,32

45,77 46,07 43,58 44,41 44,71 41,71 42,66 12,13 11,00 11,33 12,23 10,49 10,92 10,66 10,24 10,20

’95

’96

’97

’98

’99

45 40 34,89

35 30 25 20

29,85 30,96 27,81 26,48 4,80 5,69 4,15 4,37

36,93

8,38

38,87

40,42 41,10

12,27 12,74

’08

12,93 13,32

15 10 5 0 ’90

’91

Sollmieten Alle Angaben in Mio. Euro

’92

’93

’94

Gebühren und Umlagen

’00

’01

’02

’03

’04

’05

’06

’07

’09

’10

Reger Andrang am Stand der Spar- und Bauverein eG auf dem 4. Wohnungsmarkt in der Berswoldthalle

WOHNUNGSVERWALTUNG weiter verbesserte position im regionalen wettbewerb Im Kernsegment, der laufenden Wohnungsverwaltung der insgesamt 11.520 Genossenschaftswohnungen, 84 Gewerbeeinheiten und 2.425 Garagen bzw. Einstellboxen (zzgl. Verwaltungseinheiten der Tochter-GmbH), konnte die schon im Vorjahr sehr gute Vermietungssituation weiter ausgebaut werden. Über den gesamten Jahresverlauf 2011 wurde nahezu Vollvermietung erreicht; kurzzeitiger Wohnungsleerstand ergab sich fast ausschließlich aus Nutzerwechseln und notwendigen Instandsetzungsarbeiten. Zum Jahresschluss 2011 wurden lediglich 13 Wohnungen als nicht vermietet ausgewiesen (Vorjahr: 28 Wohnungen). Diese positive Entwicklung spiegelte sich auch in einer weiteren Reduzierung der Erlösschmälerungen aus Sollmieten um 44.648,71 Euro auf 363.066,28 Euro wider. Die Fluktuationsquote entsprach mit 7,91 % bzw. 911 Wohnungswechseln in etwa dem Vorjahresniveau (8 %) und zeugte von einer hohen Zufriedenheit der Bewohner sowie dem Erfolg einer intensiven Kundenbindung. 19,54 % bzw. 178 der Kündigungen (Vorjahr: 138) waren zudem auf Umzüge innerhalb des genossenschaftseigenen Hausbestands zurückzuführen, sind also ebenfalls Ergebnis des fachübergreifenden Engagements der Mitarbeiter des kaufmännischen Bestandsmanagements. Wie der Anteil der nicht vermieteten Wohnungen liegt die Fluktuationsquote erheblich unter dem Durchschnitt der Branche sowie Dortmunds institutioneller Vermieter und belegt damit die Attraktivität des genossenschaftlichen Wohnungsangebots und die starke Position im regionalen Wettbewerb.

’11 Claudia Dollmann, Abteilungsleiterin Vermietung der Spar- und Bauverein eG

Qualifizierte Bewirtschaftung und überzeugender Service sorgten für hohe Nachfrage, geringe Fluktuation und eine durchgehende Vermietungsquote von nahezu 100 %.

GEScHäFT UND RAHMENBEDINGUNGEN

28 |

| 29

Die Erträge aus Sollmieten, Pachten und Sondereinrichtungen nach Erlösschmälerungen stiegen um 589.936,67 Euro auf 38.157.114,87 Euro an. Neben leichten Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen resultiert dieser Zuwachs aus Anpassungen bei Neuvermietung, aus Erstvermietung fertiggestellter Neubaumaßnahmen sowie aus moderaten Erhöhungen von Bestandsmieten, die nach wie vor deutlich unter Zielmietniveau liegen (seitens der Genossenschaft aufgestellt). Die durchschnittliche Nettomiete beläuft sich zum Jahresschluss 2011 auf monatlich 4,17 Euro/m² (Vorjahr: 4,13 Euro/m²). Der Vergleich mit dem entsprechenden Betrag für ganz Dortmund, den das Amt für Wohnungswesen per Stichtag 31. 12. 2011 mit 5,31 Euro/m²/Monat bezifferte, macht die weiterhin moderate Mietgestaltung in der Genossenschaft offensichtlich. Die durchschnittliche Nettomiete aller Dortmunder Neubauwohnungen 2011 betrug nach amtlichen Angaben 7,88 Euro/m²/Monat (Vorjahr: 7,18 Euro/m²/Monat). Danach hat die Genossenschaft die Miethöhe auch im Neubausegment leicht unter Stadtdurchschnitt kalkuliert.

forderungsmanagement Bedingt durch die zunehmend schwierigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, blieben die Forderungen aus Vermietung trotz der zwischen Sozialberatung, Mietenbuchhaltung und dem Fachbereich Recht abgestimmten, situationsgerechten Maßnahmen sowie einer personellen Verstärkung in den Fachbereichen in etwa auf Vorjahresniveau. Insgesamt bestanden zum 31. 12. 2011 Forderungen in Höhe von 713.854,67 Euro (Vorjahr: 716.858,80 Euro); die Anzahl der gerichtlichen Auseinandersetzungen stieg von 141 auf 159 Fälle. betriebskosten Im Rahmen der Immobilienverwaltung kommt dem Betriebskostenmanagement unverändert eine besondere Rolle zu, da die allgemeine Tendenz zu steigenden Wohnnebenkosten weiter anhielt. Ohne nachhaltige Maßnahmen zur Betriebskostenoptimierung wird der Begriff der zweiten Miete zunehmend Realität werden. Die Betriebskosten beliefen sich in 2011 auf 12.935.796,67 Euro zzgl. Grundsteuern in Höhe von 1.518.657,53 Euro. Im Vergleich zum Vorjahr hat sich damit eine Verringerung der Betriebskosten ohne Grundsteuern um 146.406,64 Euro (1,12 %) ergeben, obwohl sich die in 2010 fertiggestellten Baumaßnahmen erstmalig ganzjährig und die in 2011 bezugsfertigen Neubauten anteilig ausgewirkt haben. Trotz eines gewachsenen Immobilienbestands konnten somit Kostensenkungen realisiert werden, die zu einer spürbaren finanziellen Entlastung der Bewohner beigetragen haben.

Maßnahmenplanung in der Betriebskostenabteilung (v. l.): Annika Noch, Leiterin Kirsten Kordys, Christiane Ilgmann

Für die deutlich reduzierten Betriebskosten spielten auch die Witterungsverhältnisse im Berichtsjahr eine Rolle. So waren sowohl vergleichsweise geringe Winterdienstkosten als auch ein Rückgang der durchschnittlichen Energieverbräuche zu verzeichnen. Insgesamt sind jedoch die Kosten der Wärmeversorgung im Vergleich zum Vorjahr um rd. 278.000 Euro gestiegen. Neben dem gewachsenen Immobilienbestand ist dies insbesondere auf die gestiegenen Energiekosten zurückzuführen. Dieser sich weiterhin fortsetzende Trend macht auch aus Sicht des Betriebskostenmanagements die Notwendigkeit energetischer Gebäudemodernisierungen besonders deutlich. Vor allem an der Entwicklung in der Abfallentsorgung lässt sich der Erfolg eines offensiven und nachhaltigen Betriebskostenmanagements ablesen. Seit Einführung des Abfallmanagements in 2004 konnten die Entsorgungskosten um rd. 600.000 Euro gemindert werden. Das bereits deutlich positive Ergebnis der Maßnahmen bleibt Ansporn, in den Bemühungen um die Realisierung weiterer Einsparpotenziale keinesfalls nachzulassen.

prozessorientierung statt abteilungsdenken Die zunehmende Komplexität der Aufgabenstellungen in der Wohnungsbewirtschaftung erfordert ein hohes Maß an Kommunikation, Sachverhaltstransparenz und abteilungsübergreifendem Denken. Im Rahmen der Aufbau- und Ablauforganisation der Spar- und Bauverein eG gewinnt folgerichtig die Geschäftsprozessorientierung mehr und mehr an Bedeutung.

GEScHäFT UND RAHMENBEDINGUNGEN

30 |

Zum einen gewann das Architekturbüro Post & Welters im Zuge des von RWE initiierten Wettbewerbs „PROM des Jahres 2011“ den Sonderpreis der Jury. Die Preisverleihung würdigt ökologisch richtungweisende Lösungen in der Immobilienwirtschaft. Ebenfalls für das Projekt Generationenweg errang die Spar- und Bauverein eG außerdem eine Anerkennung beim Genossenschaftspreis Wohnen 2010 in der Kategorie „Genossenschaften sorgen für ein gutes Klima: Energieeffizient wohnen“. Die Verleihung durch den GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen fand am 07. 08. 2011 im Rahmen einer feierlichen Veranstaltung statt.

Hier haben die Dachgeschoss-Bewohner ihren „Platz an der Sonne“: Loggien des mehrfach preisgekrönten Mehr-Generationen-Wohnprojekts Generationenweg 1 (DO-Brünninghausen).

NEUBAUTÄTIGKEIT Vor allem aufgrund des Bestrebens, das genossenschaftliche Wohnungsangebot zielgruppen- und bedarfsgerecht zu erweitern, steht die Genossenschaft mit ihrem Neubauvolumen weiterhin an der Spitze der Dortmunder Wohnungsunternehmen.

Angesichts der demografischen und energiepolitischen Veränderungen sind Wohnungsunternehmen gefordert, den „Angebotsmix“ in klar definierten Quartieren auf die sich wandelnde Nachfrage abzustimmen. Zur zielgerichteten Ergänzung des lokalen Wohnungsspektrums realisiert die Genossenschaft bereits seit Jahren an verschiedenen Standorten umfangreiche und innovative Neubauprojekte für unterschiedliche Lebenssituationen. Die Spar- und Bauverein eG ist damit in Dortmund nach wie vor das Wohnungsunternehmen mit dem größten Neubauvolumen.

Eine Prämierung anderer Art erhielt die Spar- und Bauverein eG am 11. 08. 2011 für den Neubau „Bauerstraße 3, 5“ in Dortmund-Brackel: ein Gütesiegel des Kuratoriums NRW Betreutes Wohnen für ältere Menschen Nordrhein-Westfalen e. V., das bislang selten vergeben wurde. Die Vergabe erfolgt nach strengen Kriterien ausschließlich an Einrichtungen, die den dezidierten Qualitätsstandards gerecht werden und ihr Serviceangebot einer eingehenden Prüfung unterzogen haben. Insofern stellt das Gütesiegel eine besondere Auszeichnung dar, die gegenüber Interessenten und Bewohnern die hohe bauliche und konzeptionelle Qualität des Projekts belegt. Angesichts der beschriebenen hohen Voraussetzungen war es für die Genossenschaft umso erfreulicher, dass auch für die Neubaumaßnahme „Kuithanstraße 38 – 42“ (Dortmund-InnenstadtWest) am 15. 12. 2011 ein solches Gütesiegel in Empfang genommen werden konnte.

Die verschiedenen Preise und Auszeichnungen, die in 2011 für Neubaumaßnahmen vergeben wurden, belegen neben der überaus großen Nachfrage eindrucksvoll die Richtigkeit der gewählten Strategie.

Britta Schmeck (Spar- und Bauverein eG) und Dirk Becker (Post & Welters) mit Sonderpreis „PROM des Jahres 2011“

Verleihung der Anerkennung für den Generationenweg 1 im Rahmen des Wettbewerbs „Genossenschaftspreis Wohnen“

Bereits im November 2010 erhielt die Spar- und Bauverein eG zusammen mit dem federführenden Architekturbüro Post & Welters für die Neubaumaßnahme „Generationenweg 1“ in DortmundBrünninghausen vom Bund Deutscher Architekten BDA einen Anerkennungspreis im Rahmen der „Auszeichnung guter Bauten“. In 2011 wurden der Maßnahme zwei weitere Ehrungen zuteil.

Ulrich Benholz, Prokurist der Spar- und Bauverein eG

Franz-Bernd Große-Wilde, Vorstandsvorsitzender der Spar- und Bauverein eG, freut sich über das Qualitätssiegel „Betreutes Wohnen NRW“ für den Neubau Bauerstr. 3, 5 (Do-Brackel), übergeben von Alexander Rychter, Verbandsdirektor des VdW Rheinland Westfalen e. V.

| 31

GEScHäFT UND RAHMENBEDINGUNGEN

32 |

| 33

fertiggestellte baumaßnahmen 2011 „Kuithanstraße 40/42“ (do-innenstadt-west): zusammenleben von Jung und alt inmitten des althoff blocks Bereits im Oktober 2009 hat die Genossenschaft mit der Bebauung des Areals „Kuithanstraße/ Von-der-Recke-Straße/Neuer Graben“ begonnen. Das Grundstück liegt in unmittelbarer Nachbarschaft zum sog. Althoffblock, in dem sich bereits nahezu 2.000 Wohnungen der Spar- und Bauverein eG befinden. Konzeption und Realisierung der Gesamtmaßnahme sind als Antwort auf den demografischen Wandel zu verstehen, da es im Bestand vor Ort nur sehr eingeschränkt möglich ist, entsprechende bauliche Veränderungen (Abbau von Barrieren) vorzunehmen.

Entfaltungsmöglichkeiten für Jung und Alt in der Kuithanstraße 40/42 (Do-Innenstadt-West): im Außenbereich der neuen KiTa (oben), beim Frühstückscafé im Gemeinschaftsraum (unten l.) und dank der engagierten Leistung von Sabine Bracht, Ansprechpartnerin im Servicebüro

Als erster Bauabschnitt konnte im Berichtsjahr das Gebäude „Kuithanstraße 40/42“ zum 01. 09. 2011 den Nutzern übergeben werden. Es beinhaltet neben 12 barrierefreien Wohnungen und 25 PKWStellplätzen in der Tiefgarage eine Kindertagesstätte, die von der Stadt Dortmund betrieben wird. Hinzu kommt ein Gemeinschaftsbereich mit einem integrierten Servicebüro, wo in enger Kooperation mit der Diakonisches Werk gGmbH umfassende wohnbegleitende Hilfs- und Serviceleistungen angeboten werden, die in zielgruppenorientierter Ausprägung zu einem möglichst langen selbstbestimmten Wohnen innerhalb der „eigenen vier Wände“ beitragen sollen. Mit der Umsetzung des Energiekonzepts, das auf einer Pelletheizung mit solarthermischer Unterstützung und damit auf nachwachsenden bzw. unerschöpflichen Ressourcen basiert, wurde eine zukunftsfähige Maßnahme realisiert, die sich durch vergleichsweise niedrige Wärmekosten auszeichnen wird.

„Kuithanstraße 38“ (do-innenstadt-west) Der Erstbezug der Wohnungen des Gebäudes „Kuithanstraße 38“ fand zum 01. 12. 2011 statt. Dieser zweite Abschnitt der Gesamtmaßnahme umfasst 32 Wohneinheiten nebst 35 PKW-Stellplätzen (überwiegend in der Tiefgarage). Die Wärmeversorgung erfolgt über die Heizzentrale, die im Zuge des ersten Bauabschnitts realisiert wurde. Schöne Aussichten genießen die Erstbewohner des Neubaus Kuithanstraße (Do-Innenstadt-West) praktisch bei jedem Wetter – auf ihren Loggien mit Faltglaselementen.

GEScHäFT UND RAHMENBEDINGUNGEN

34 |

| 35

GRUNDSTÜCK SWIRTSCHAFT Im Berichtszeitraum ergaben sich die nachfolgend beschriebenen Änderungen des Grundstücksbestands.

bebaute Grundstücke (mietwohngrundstücke) In 2011 wurden insgesamt drei Grundstücke veräußert: die Liegenschaften Einigkeit 24 in Dortmund-Wambel und Selterser Straße in Goddert sowie eine Teilfläche des Grundstücks Bauerstraße 3, 5 in Dortmund-Brackel. Diese Veräußerungsvorgänge wirkten sich mit 576 m² (Einigkeit 24), 4.650 m² (Selterser Straße) und 64 m² (Bauerstraße 3, 5) bestandsmindernd aus. Die letztgenannte Veräußerung bezog sich auf eine Teilfläche des Gesamtareals, die als öffentlicher Gehweg genutzt wurde. Die anderen Verkäufe beinhalteten die genannten Grundstücke einschließlich jeweils aufstehender Gebäude.

Die Spar- und Bauverein eG präsentiert Vertretern von Presse und Politik ihre Pläne für eine richtungweisende Klimaschutzsiedlung auf dem Grundstück „Bergparte – Gevelsbergstraße“ (Do-Schüren). (© RuhrNachrichten, Jörg Bauerfeld)

laufende baumaßnahmen 2011 „Kuithanstraße 46, Von-der-recke-straße 35“ (do-innenstadt-west) Nachdem die Stadt Dortmund die ursprünglich vorhandene Bebauung weitgehend beseitigt hatte, konnten im Dezember 2011 die Arbeiten am letzten Bauabschnitt beginnen. Aufgeteilt in zwei Gebäude, entstehen hier insgesamt 81 Wohnungen und 73 PKW-Stellplätze. Die Bezugsfertigkeit ist für das vierte Quartal 2013 geplant. Geplante baumaßnahmen „bergparte/Gevelsbergstraße“ (do-schüren): ökologisches wohnen in „energie-plus-häusern“ In konsequenter Weiterentwicklung der energetischen Ansprüche an die eigenen Baumaßnahmen plant die Genossenschaft mittelfristig die Errichtung von ca. 55 Mieteinheiten auf dem bislang unbebauten Grundstück Bergparte/Gevelsbergstraße in Dortmund-Schüren. Auch diese Fläche steht in unmittelbarem räumlichen Zusammenhang mit bereits vorhandenen Wohngebäuden der Spar- und Bauverein eG und eignet sich somit hervorragend zur baulichen Ergänzung des lokalen Wohnungsangebots. Im Rahmen des Projekts sollen sowohl barrierefreie Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus als auch Mietreihenhäuser errichtet werden. Neben einer besonderen Architektur von deutlich wahrnehmbarer städtebaulicher Qualität wird sich die Baumaßnahme durch ein zukunftweisendes Energiekonzept auszeichnen. Als sog. „Energie-Plus-Siedlung“ konzipiert, steht sie für das ehrgeizige Ziel, in der Siedlung mehr Energie zu gewinnen als verbraucht wird. Der für die Realisierung der Maßnahme erforderliche Bebauungsplan befand sich zum 31. 12. 2011 in der Offenlage, sodass mit einem zeitnahen Abschluss der Bauleitplanung gerechnet werden kann.

Die Position „Bebaute Grundstücke“ erhöhte sich zum Stichtag 31. 12. 2011 um 6.884 m² – bedingt durch die Umbuchung des bislang als unbebaut geführten Grundstücks Kuithanstraße/Neuer Graben/Von-der-Recke-Straße in der westlichen Innenstadt Dortmunds. Anlass der Umbuchung war der Beginn der Bauarbeiten auf diesem Areal (3. Bauabschnitt).

unbebaute Grundstücke Durch die genannte Umbuchung minderte sich der Bestand an unbebauten Grundstücken um 6.884 m². Zum Stichtag 31. 12. 2011 ergab sich somit folgender Grundstücksbestand:

immobilienVolumen der Genossenschaft Am 31. 12. 2010

am 31. 12. 2011

1.008.029

1.009.623

Unbebaute Grundstücke, Spielplätze u. Straßenflächen

58.869

51.985

Unbebaute Grundstücke (Erbbaurecht)

27.000

27.000

410

410

1.308.618

1.303.328

Bebaute Grundstücke

Verwaltungsgebäude Gesamt Alle Angaben in m2

GEScHäFT UND RAHMENBEDINGUNGEN

36 |

die spar- und bauverein eG bringt licht ins dunkel Aus dem gesamten Modernisierungsprogramm werden im Folgenden die Sanierungsmaßnahmen bei den hochgeschossigen massiven Flachgebäuden „Lange Fuhr 91 – 95“ (Do-Dorstfeld) und „Schweriner Straße 5 – 9“ (Unna-Königsborn) einschließlich des jeweils neuen Beleuchtungskonzepts vorgestellt. An den beiden genannten Objekten aus den 1970er Jahren mit je 70 Wohneinheiten zeigt sich der Modernisierungserfolg besonders eindrucksvoll. Dank einer raffinierten Farbgestaltung mit abgesetzten Kratzputzelementen entstand ein heller, freundlicher Gesamteindruck. Außerdem sorgte die Genossenschaft für eine komplette Wärmedämmung der Gebäude und tauschte unzeitgemäße Fenster gegen doppelverglaste Kunststofffenster aus. Alle Balkone erhielten einen Fliesenbelag bzw. eine kunststoffbeschichtete Oberfläche. Die ursprünglich als sog. „Kaltdach“ konzipierten Flachdächer der Wohngebäude „Schweriner Straße 5 – 9“ wurden im Zuge der Großmodernisierung in ein Warmdach umgewandelt.

Maßstäbe in der Beleuchtungstechnik setzt die Genossenschaft mit dem neuen Lichtkonzept für die Gebäude Schweriner Straße 5 – 9 (Unna-Königsborn).

MODERNISIERUNG UND INSTANDHALTUNG Die Investitionen in eine kontinuierliche Pflege der Bausubstanz und die zeitgemäße Weiterentwicklung der Gebäudeausstattungen blieben auf dem hohen Niveau des Vorjahres.

In der Berichterstattung zum Geschäftsjahr 2011 wurde bereits an verschiedenen Stellen die hohe jährliche Reinvestition in die Wohngebäude herausgestellt. Mit insgesamt 27.391.089 Euro flossen 70 % der Sollmietenerlöse des gesamten Jahres in Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Neubaumaßnahmen. Dank effizienter Strukturen wird gewährleistet, dass die eingesetzten Mittel zur kontinuierlichen Pflege der Bausubstanz, zur nachhaltigen Wohnwertverbesserung etwa im Rahmen umfassender Großmodernisierungen sowie zur Erweiterung der Angebotspalette für vielschichtige Lebenssituationen verwendet werden.

technische, funktionale und optische rundumerneuerung der wohngebäude Im Zuge des jährlichen Großmodernisierungsprogramms werden die ausgewählten Wohngebäude in der Regel sehr umfassend saniert. Gesichtspunkte sind dabei in Abhängigkeit von der jeweiligen Objektsituation insbesondere die energetische Modernisierung zur Reduzierung des Energieverbrauchs, die zeitgemäße Überarbeitung technischer und funktionaler Ausstattungen sowie die optische Neugestaltung von Fassadenansichten, Treppenhäusern und Wohnumfeld. Durch Anbau von Balkonen oder Reduzierung vorhandener Barrieren u. a. soll größtmöglicher Wohnkomfort erreicht werden. Soweit möglich, werden im Interesse der Bewohner und mit dem Ziel größtmöglicher Wirtschaftlichkeit Maßnahmenpakete geschnürt. Die Modernisierung nahe beieinanderliegender Wohngebäude erfolgt zusammenhängend und zeitnah.

Matthias Dieckmann, Prokurist der Spar- und Bauverein eG

Für einzigartige Lichtakzente sorgt die Stahlpergola in der Schweriner Straße 5 – 9 (Unna-Königsborn), geplant vom Garten- und Landschaftsarchitekten Dipl.-Ing. Paul Flender.

| 37

GEScHäFT UND RAHMENBEDINGUNGEN

38 |

| 39

Sowohl in Unna-Königsborn als auch in Dortmund-Dorstfeld ist die Realisierung von barrierefreien Hauszugängen gelungen: An der „Lange Fuhr“ ist nun dank eines Durchbruchs neben den eigentlichen Eingängen der Zutritt zum Aufzug direkt und stufenfrei möglich; in Unna konnte dies über eine neu geschaffene Rampe in den Keller erreicht werden. Die Aufzüge halten jeweils in allen Etagen. Darüber hinaus wurden neue Maßstäbe in der Beleuchtungstechnik gesetzt. Das neue Lichtkonzept für die Gebäudeeinheiten „Lange Fuhr“ und „Schweriner Straße“ bringt energiesparende und leistungsstarke LED-Leuchten zum Einsatz. Mithilfe der DIALux-Lichtplanung, ein innovatives Berechnungsprogramm, wurden die optimalen Beleuchtungspunkte für beide Areale ermittelt. DIALux macht es möglich, einfach und komfortabel genau die richtige Anzahl an Leuchten entlang von Wegen, Park- und Entsorgungsplätzen sowie an Keller- und Tiefgaragenabgängen zu platzieren. Dank der neuen LED-Beleuchtung werden potenzielle Stolperfallen und Hindernisse sofort sichtbar, Dunkelzonen werden minimiert, und es entsteht eine behagliche Wohlfühlatmosphäre für die Bewohner. Über optische und sicherheitsbezogene Ziele hinaus dienen die neuen Beleuchtungskonzepte aber auch einer nachhaltigen und intelligenten Energienutzung, die sich in geringem Stromverbrauch und damit in sinkenden Nebenkosten niederschlägt.

Eingangsbereich Lange Fuhr 91 (Do-Dorstfeld): Bei der Neuplanung der Beleuchtungssituation fanden auch potenzielle Angsträume wie Park- und Entsorgungsplätze besondere Berücksichtigung.

Mit dem neuen Lichtkonzept realisiert die Spar- und Bauverein eG rund um die Gebäude Lange Fuhr 91 – 95 (Do-Dorstfeld) ein stimmungsvolles Ambiente, in dem sich die Bewohner zugleich sicherer und wohler fühlen.

40 |

| 41

Tiefer, breiter, behaglicher: die neuen vorgeständerten Balkone in der Arcostraße 1 – 7 (Do-Neuasseln)

Tüpfelchen auf dem i in der Arcostraße (Do-Neuasseln): die liebevolle Bepflanzung der Eingangsbereiche

abschluss der modernisierungsarbeiten in der funkturmsiedlung 2011 wurden die Gebäude „Arcostraße 1 – 7“ als einzige noch ungedämmte Wohnimmobilien in der Funkturmsiedlung abschließend modernisiert. Im Rahmen der umfassenden Wärmedämmung mussten auch die Balkone abgetrennt werden, da sie eine technisch suboptimale Wärmebrücke dargestellt hätten. Erfreulicherweise konnte mit der Vorständerung breiterer und tieferer Fertigbalkone ein weiterer Mehrwert für die Bewohner erzielt werden.

Frisch, hell und freundlich: die neue Farbgestaltung für die Gebäude Schweriner Straße 5 – 9 (Unna-Königsborn)

Rückertstraße 20 – 26 (Do-Nordstadt): Das Ergebnis der fortlaufenden Modernisierungsarbeiten kann sich sehen lassen.

modernisierunGen 2011 stadtteil

adressen

anzahl wohneinheiten

investitionsvolumen (in eur)

eG Do-Dorstfeld

Lange Fuhr 91 – 95

70

1.975.855

Im Zuge einer vollständigen Überarbeitung des Heizenergiekonzepts wurden die alten Nachtspeicherheizungen in den jeweiligen Häusern durch moderne Gaszentralheizungen mit Brennwerttechnik ersetzt. Die Installation der neuen Heizzentralen erfolgte aus wirtschaftlichen Gründen, also mit Blick auf die kürzere Leitungsführung, auf den Dachböden.

Do-Dorstfeld

Oberbank 9

12

504.637

Do-Neuasseln

Arcostr. 1 – 7

16

543.427

Do-Wambel

An der Gosekuhle 7 – 13

18

910.100

Auf den Giebelseiten verbesserten Fenster in den bisher fensterlosen Badezimmern Lichtverhältnisse und Belüftung. Selbstverständlich wurden auch unzeitgemäße Fenster gegen doppelverglaste Kunststoffelemente ausgetauscht und die Grundleitungen saniert.

Unna-Königsborn

Schweriner Str. 5 – 9

72

1.860.717

Do-Nordstadt

Rückertstr. 20 – 26, Herderstr. 88, 90, Uhlandstr. 12 – 146

48

253.030

Do-Innenstadt

Kampstr./Verwaltungsgebäude

71.822

Diverse

Nachträgliche Kosten aus Vorjahr

23.262

Japanische Lavendelheide, Goldglöckchen, Rhododendren oder Heckenkirschen zieren die neu geschaffene Außenanlage. Die Wege wurden mit farbigen Betonaltstadtsteinen gepflastert und die Müllstandplätze zur Betriebskostenoptimierung neu organisiert. Ein großes Logo der Sparund Bauverein eG direkt am Gebäude „Arcostraße 1“ markiert den Eingang ins Wohnquartier.

Gesamt eG

6.142.850

30

1.087.059

266

7.229.909

Gmbh Do-Barop

Modernisierungserfolge im Detail: vorbildliche Rückfronten An der Gosekuhle 7 – 13 (Do-Wambel), neue Frische für Fassade und Eingangsbereich an der Oberbank 9 (Do-Dorstfeld)

236

Am Spörkel 2, 2a, 4, 4a, 4b

mODernisierUnG Gesamt eG UnD GmBH

GEScHäFT UND RAHMENBEDINGUNGEN

42 |

| 43

Verkehrssicherheit Im Fokus der Verkehrssicherungsprüfung stehen die zentralen Bereiche Bäume, Spielplätze, Gebäude innen und außen, Elektronik, Gas und Brandschutz. Im Rückblick auf die vergangenen vier Jahre zeigt sich deutlich, dass Unfallquellen im Hausbestand durch die regelmäßigen Inspektionen minimiert wurden. Im Rahmen der Sicht- und Funktionskontrollen und der regelmäßigen Wartung wird stets die Einhaltung der Maßnahmen zur Unfallvermeidung geprüft.

Liebevoll aufgearbeitet: das alte Treppenhaus in der Grisarstraße 19 (Do-Nordstadt)

inVestitionsübersicht 2007–2011 leistung

intensive bestandspflege mittels geplanter und ungeplanter instandhaltungsmaßnahmen Auch die folgenden Beispiele aus dem Spektrum der Einzelmaßnahmen machen den hohen Stellenwert der Wohnwerterhaltung und -verbesserung im Unternehmen deutlich. So erfolgte im Berichtsjahr etwa die umfassende Überarbeitung und Neugestaltung von sieben Treppenhäusern im Althausbestand. Die innen liegenden Briefkästen wurden nach außen verlegt und Wandflächen, Bodenbeläge und Elektroinstallationen überarbeitet. Nach Möglichkeit wurden Gegensprechanlagen eingebaut; nach Aufarbeitung oder Ersatz der historischen Wohnungs- und Hauseingangstüren bieten bessere Schlösser einen höheren Sicherheitsstandard. Um eine verursachergerechte Abrechnung der Nebenkosten zu ermöglichen, wurden in 9 Häusern Wasserzähler und in 32 Häusern Wärmemengenzähler eingebaut. In 71 Wohnungen erfolgte eine Erneuerung des Heizsystems, in 196 Wohnungen wurden die Elektroleitungen ausgetauscht und auf einen technisch zeitgemäßen Stand gebracht. In laufenden Nutzungsverhältnissen oder bei Wohnungswechseln wurden 187 Bäder komplett modernisiert. Dabei erhielten 44 Bäder barrierereduzierte Sanitärelemente. Für alle geplanten wie ungeplanten Leistungen – Reparaturen oder Wohnwertverbesserungen – gilt der Grundsatz, die Umsetzung möglichst zeitnah und kundenfreundlich zu organisieren. Kleinreparaturen erledigen in der Regel eigene Hausmeister, die neben den Bauleitern und den Mitarbeitern der technischen Verwaltung als persönliche Ansprechpartner für die Bewohner jederzeit zu erreichen sind.

2007

2008

2009

2010

2011

Laufende Instandhaltung eG

4.694.699

4.600.535

4.634.904

4.521.822

5.465.126

Planmäßige Instandhaltung eG

1.780.040

1.244.280

1.527.417

1.371.019

1.486.547

Wohnungswechsel (inklusive Badmodernisierung bei bestehenden Nutzungsverhältnissen) eG

7.822.656

8.097.682

7.106.271

7.173.930

6.703.413

zwischensumme instandhaltung eG

14.297.395

13.942.497

13.268.592

13.066.771

13.655.086

Großmodernisierungen, WE-Zusammenlegungen, Umbauten u. a. eG

12.300.170

8.863.156

6.318.657

6.542.624

6.142.850

summe instandhaltung und modernisierung eG

26.597.565

22.805.653

19.587.249

19.609.395

19.797.936

7.218.607

3.494.196

9.385.364

6.857.452

6.357.791

33.816.172

26.299.849

28.972.613

26.466.847

26.155.727

92.176

123.041

136.400

147.158

148.303

0

0

5.000

854.606

1.087.059

92.176

123.041

141.400

1.001.764

1.235.362

investitiOnen Gesamt

33.908.348

26.422.890

29.114.013

27.468.611

27.391.089

Erträge aus Sollmieten/Pachten u. a. eG

36.623.796

37.221.007

37.538.437

38.068.898

38.616.193

525.477

525.359

525.359

527.921

533.869

37.149.273

37.746.366

38.063.796

38.596.819

39.150.062

91

70

76

71

70

Neubautätigkeit eG investitionen insgesamt eG Laufende Instandhaltung GmbH Großmodernisierungen GmbH investitionen insgesamt Gmbh

Erträge aus Sollmieten/Pachten u. a. GmbH ertrÄGe aUs sOllmieten/PaCHten Gesamt investitiOn/sOllmieten in % Alle Angaben in Euro

GEScHäFT UND RAHMENBEDINGUNGEN

44 |

Bei der diesjährigen aufwendigen Neuplanung der Spielflächen in einem Innenhof im Althoffblock sowie bei der Einrichtung der weitläufigen Spiellandschaft im Wohngebiet „Am Spörkel“ haben die jungen Nutzer und ihre Angehörigen und Nachbarn deshalb engagiert mitgearbeitet. Auf diese Weise sind attraktive Freizeitflächen entstanden, die von den Anwohnern nunmehr in besonderer Weise geschätzt, genutzt und gepflegt werden. Auch in den kommenden Jahren wird die Genossenschaft Bewohner an der Neuplanung von Spielflächen beteiligen.

Garten- und Landschaftsarchitekt Dipl.-Ing. Paul Flender, Kinder, Eltern und Nachbarn (l.) planten gemeinsam die neue „Kinder-Erlebniswelt“ im Althoffblock (Do-Innenstadt-West) – mit einem großen Holzschiff im Zentrum.

SOZIALBERICHT soziale Verantwortung auch für die Kleinsten: alle planen mit Kinder standen im Berichtsjahr im Fokus des genossenschaftlichen Engagements. Das Zeichen des städtischen Kinderschutzprojekts „Schutz in der Burg“ ziert mittlerweile fast alle Serviceeinrichtungen der Spar- und Bauverein eG. Als Partner des Dortmunder Jugendamts setzt sich die Genossenschaft aktiv für ein kinder- und familienfreundliches Klima ein.

Spenden an Grundschulen, Unterstützung von Kindergärten und der Einzug einer Kindertagespflegestelle in Räumlichkeiten der Genossenschaft runden das diesjährige Engagement für die kleinen Bewohner ab.

Auch in sichere und attraktive Spielplätze für Dortmunds Kinder wurde investiert. Dabei entstand die Idee, Kinder wie Jugendliche und deren Eltern in die Gestaltung mit einzubeziehen: Spielräume sollen wieder zu Treffpunkten werden – nicht nur für die Kinder, sondern auch für deren Familien.

Esther Loos, Koordinatorin von Aktivitäten im Bereich Stadtteil- und Quartiersentwicklung der Spar- und Bauverein eG

Auch die Genossenschaft bietet Kindern in Dortmund „Schutz in der Burg“.

Pressetermin zur Eröffnung der Kindertagespflegestelle „Sonnensprosse“ im Althoffblock(Do-Innenstadt-West)

| 45

GEScHäFT UND RAHMENBEDINGUNGEN

46 |

Das Team „Soziale Beratung“: Jörg Alteruthemeyer, Theresa Büchner und Ulrich Witte

personelle aufstockung der sozialen beratung Das zurückliegende Geschäftsjahr war geprägt von grundlegenden Veränderungen in der organisatorischen Ausrichtung der genossenschaftlichen Sozialarbeit. Hervorgerufen durch Umstrukturierungen in der Rechtsabteilung, kam es zu veränderten Zuständigkeiten und damit verbunden zu einer personellen Erweiterung des Teams „Soziale Beratung“. Erstmals wurde eine Absolventin der Ausbildung zur Immobilienkauffrau mit Aufgaben genossenschaftlicher Sozialarbeit betraut und konnte so den Service auf diesem Gebiet unterstützen und ergänzen.

Das Spektrum des genossenschaftlichen Engagements reichte auch 2011 von individuellen Hilfeleistungen über die Erweiterung von Freizeitangeboten bis hin zur kooperativen Quartiersentwicklung.

Gemeinsame stadtentwicklung für mehr Qualität Quartierbezogene Stadtentwicklung leistet gerade in schwierigen Vierteln einen wichtigen Beitrag zur Stabilisierung von Wohnstandorten. Aus diesem Grund entschieden sich die Wohnungsunternehmen DOGEWO21, LEG NRW sowie die Spar-und Bauverein eG gemeinsam mit der Stadt Dortmund, ihre Kooperation in Scharnhorst-Ost um drei Jahre zu verlängern. Die Zusammenarbeit geht zurück auf Projekte, die in Scharnhorst-Ost im Rahmen des Landesprogramms Soziale Stadt NRW seit 1994 gemeinsam umgesetzt wurden, darunter auch das „Wohnungswirtschaftliche Quartiermanagement“. Mit der Unterzeichnung eines neuen Kooperationsvertrags wurde die Absicht dokumentiert, weiterhin zusammen zur Sicherung und Verbesserung der Wohn- und Lebensqualität beizutragen. Etablierte Projekte der vergangenen Jahre für Familien, Senioren und Menschen mit Migrationshintergrund werden fortgeführt und den aktuellen Erfordernissen in der Großsiedlung angepasst. Dass die Kooperationsgemeinschaft verschiedene Auszeichnungen erhielt, zuletzt im Januar 2011 den Bundespreis „Soziale Stadt“, belegt die große Bedeutung solcher Projekte, die nachweislich eine langfristige Verbesserung der Wohnsituation bewirken.

Insbesondere im Beschwerdemanagement, das durch die organisatorischen Veränderungen im Unternehmen wesentlich betroffen war, nahmen die administrativen Aufgaben der Sozialarbeit deutlich zu. In vielen der ca. 240 Beschwerdefälle im Jahr 2011 wurde die Korrespondenz eigenständig geführt, sodass sich eine Einbeziehung der Rechtsabteilung erübrigte. Hauptgründe für Beschwerden waren wieder Störungen des häuslichen Friedens durch nicht erfüllte Reinigungsverpflichtungen und Lärmbelästigungen. Daraus entstandene Auseinandersetzungen konnten zumeist geschlichtet werden; nur wenige Fälle wurden der Rechtsabteilung zur Bearbeitung übergeben. Verstärkt registriert wurden Meldungen in Bezug auf genehmigte bzw. nicht genehmigte Tierhaltung sowie ein vermehrtes Aufkommen der Fütterung wild lebender Tiere. Hier musste in Abstimmung mit der Öffentlichkeitsarbeit in einem Großteil des Bestands über die schädlichen Folgen eines solchen Verhaltens informiert werden. Im Bereich der Mietschuldnerberatung kam auch 2011 wieder das schriftliche Gesprächsangebot zum Einsatz, um Kündigungen abzuwenden. Vor allem Ratenzahlungsvereinbarungen halfen Sanktionen zu verhindern und dienten so der Wohnraumsicherung für Mitglieder, die in finanzielle Engpässe geraten waren. Darüber hinaus wurde der Besuchsdienst in der Sparabteilung ausgebaut, die diesen Service für ältere und behinderte Menschen fast schon traditionell anbietet. In Zusammenarbeit mit der technischen Abteilung erfolgte auch in 2011 die Anpassung des Wohnraums kranker und behinderter Mitglieder. Mit Blick auf ihre Bedürfnisse wurden insgesamt 29 Bäder überprüft und teilweise neu ausgestattet – nur selten mit einer Kostenbeteiligung der jeweiligen Pflegekassen. Auch mit kleineren Maßnahmen wie Handläufen und erhöhten WC-Töpfen gelang es, hilfsbedürftigen Bewohnern das Leben in den eigenen vier Wänden zu erleichtern. Auf diesem Sektor ist tendenziell von einer erhöhten Anfrage auszugehen, auf die sich die Genossenschaft weiterhin einstellen wird.

„Preis Soziale Stadt 2010“: offizielle Auszeichnung für das Quartiermanagement Scharnhorst-Ost im Januar 2011

Vertreter der Dortmunder Wohnungsunternehmen und der Stadt präsentieren Projekte des Quartiermanagements in der Nordstadt. (© Michael Printz)

Auch in der Dortmunder Nordstadt gab es Umstrukturierungen. Unter neuer Trägerschaft wurden mit bekanntem Personal wieder zahlreiche Projekte umgesetzt, die bürgerschaftliches Engagement sowie kulturelle Initiativen stärken sollen. Die Genossenschaft ist auch hier seit vielen Jahren mit Wohnungsunternehmen der Stadt maßgeblich an den Kosten beteiligt.

| 47

GEScHäFT UND RAHMENBEDINGUNGEN

48 |

| 49

Die alljährliche Besichtigungsfahrt von Genossenschaftsvertretern, Vorstand und Aufsichtsrat fand 2011 besondere Resonanz. Rd. 120 Teilnehmer nahmen ausgewählte Neubau- und Modernisierungsprojekte wie hier die Gebäude Lange Fuhr 91 – 95 (r.) in Augenschein.

begegnung in den wohnquartieren Die Nachbarschaftstreffs im Althoffblock und am Borsigplatz hielten im Berichtsjahr wieder vielfältige und kreative Programmangebote bereit, als deren Höhepunkte sicherlich die Modenschau der Gruppe „Nähen historischer Kostüme“ im Innenhof der Steubenstraße sowie das alljährliche Sommerfest „Im Spähenfelde“ in Erinnerung bleiben werden. Der seit elf Jahren existierende Nachbarschaftstreff im Althoffblock hat mittlerweile Vorbildfunktion: Ehrenamtliche aus umliegenden Städten besuchten den Treff, um sich über das freiwillige Engagement der rd. 35 Helfer zu informieren. Unter den allseits beliebten Bewohnerfesten gab es 2011 ein Jubiläum der besonderen Art: Die sog. Funkturmsiedlung in Dortmund-Neuasseln beging ihren 50. Geburtstag. Dieses Ereignis nahm die Spar- und Bauverein eG zum Anlass, sich für die Beständigkeit der Bewohner vor Ort zu bedanken. Nicht wenige leben seit 50 Jahren ununterbrochen in der Funkturmsiedlung und prägen in besonderer Weise die Atmosphäre im Wohngebiet.

Obwohl die Sonne in diesem Jahr nicht mitspielen wollte – kleine wie große Gäste des Nachbarschaftstreffs „Im Spähenfelde“ (Do-Nordstadt) hatten beim Sommerfest trotzdem einen Riesenspaß.

50 Jahre Funkturmsiedlung: Aus diesem Anlass feierte die Spar- und Bauverein eG mit allen Bewohnern ein Jubiläumsfest mit Musik, allerlei Leckereien plus Spiel und Spaß für alle Generationen.

Wie jeder der über 75 Erstbewohner, die der Funkturmsiedlung 50 Jahre treu waren, erhielt auch Christa Trapp ein kleines Jubiläumspräsent.

Festansprache des Vorstandsvorsitzenden der Genossenschaft, Franz-Bernd Große-Wilde, hier mit Vorstandsmitglied Michael Ruwe und dessen Sohn

GEScHäFT UND RAHMENBEDINGUNGEN

50 |

| 51

Das Sparvolumen 2011 ist leicht gesunken – um 485.119 Euro auf 80.670.282 Euro. Analog zum Vorjahr hängt dieses Ergebnis damit zusammen, dass sich die Kunden aufgrund der anhaltenden Niedrigzinsphase alternativ für die Zeichnung weiterer Geschäftsanteile entschieden (Dividende: jährlich 3,99 %). Die Rentabilität der Spareinrichtung insgesamt ist im Berichtsjahr allerdings weiter angestiegen.

sparVolumen 2011

mit dreimonatiger Kündigungsfrist

SPAREINRICHTUNG Insgesamt 48 Wohnungsgenossenschaften in Deutschland betreiben eine eigene Spareinrichtung; im Kreise dieser Unternehmen gehört die Spar- und Bauverein eG zu den größten und ältesten. Grundidee der besonderen Kombination ist es, mittels des Spargeschäfts als Hilfsbetrieb den Hauptzweck der wohnungswirtschaftlichen Versorgung der Genossenschaftsmitglieder zu unterstützen. Über die Spareinlagen stehen der Genossenschaft umfangreiche liquide Mittel zur Finanzierung von Neubau-, Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen zur Verfügung, was eine größere Unabhängigkeit von Kreditinstituten bewirkt. Die Geschäftspolitik für die Spareinrichtung zielt bei der Ausgestaltung der vielfältigen Sparformen gleichermaßen auf die kontinuierliche Werthaltigkeit festgelegter Spareinlagen und eine planbare Rendite mit lukrativen Zinssätzen. Die Höhe des Einlagevolumens sowie die allgemeine Kundenzufriedenheit sind Indizien für die erfolgreiche Umsetzung dieser Strategie. Da die Geldmarktreferenzzinssätze auch 2011 auf sehr niedrigem Niveau verharrten, platzierten die Kunden ihre Ersparnisse mehrheitlich im Festzinssparen 1 Jahr/2 Jahre.

mit besonders vereinbarter Kündigungsfrist aufgrund von Bonussparverträgen Sparbriefe/Sparschuldverschreibungen Gesamt

31. 12. 2010

31. 12. 2011

66.952.404

65.226.385

160.575

59.446

1.701.385

1.711.745

12.341.038

13.672.706

81.155.401

80.670.282

Alle Angaben in Euro

Die Spareinrichtung werten wir immer auch als Instrument der Mitgliederbindung und -neugewinnung. Der persönliche Kontakt, das besondere Vertrauensverhältnis und die ausgeprägte Professionalität und Serviceorientierung sind daher von besonderer Bedeutung und werden etwa über das Angebot einer Sparwoche zusätzlich gepflegt. Unter dem Motto „Herbstzauber“ waren im Herbst des Berichtsjahres alle Sparer und Interessierte zu Beratung, Spiel und fröhlichem Miteinander in die herbstlich dekorierte Hauptverwaltung eingeladen.

Kontenzahl 2011

Sparkonten Sparbriefe Gesamt

Petra Bentzien, Abteilungsleiterin der Spareinrichtung und Mitgliederverwaltung der Spar- und Bauverein eG

31. 12. 2010

31. 12. 2011

6.513

6.328

769

790

7.282

7.118

Erleichterte Finanzierung von Investitionsvorhaben, zusätzliche Anreize für eine Mitgliedschaft: Neben diesen Nutzeffekten trug das Spargeschäft 2011 auch mit einer erhöhten Rendite zum Unternehmenserfolg bei.

GEScHäFT UND RAHMENBEDINGUNGEN

52 |

| 53

Unser Handeln für die Spareinrichtung wird auch zukünftig von verantwortungsvollem Umgang mit den anvertrauten Geldern geprägt sein. Kompetente Beratung im persönlichen Gespräch, die zielgerichtete Weiterbildung unserer Mitarbeiter sowie professionelle Sicherungssysteme bleiben für uns unverrückbare Grundsätze. Die Wohnungsbaugenossenschaften mit Spareinrichtung pflegen einen intensiven fachlichen Austausch im Rahmen einer Bundesarbeitsgemeinschaft sowie in enger Kooperation mit dem GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V., Berlin. Die Spar- und Bauverein eG Dortmund ist Mitglied im Selbsthilfefonds zur Sicherung von Spareinlagen von Wohnungsgenossenschaften, errichtet vom GdW Berlin.

GESCHÄFTSGUTHABEN UND MITGLIEDERBEWEGUNG Insbesondere durch Zeichnung weiterer Genossenschaftsanteile hat sich das schon 2009 und 2010 deutlich angestiegene Geschäftsguthaben im Berichtsjahr nochmals auf nunmehr 27.596.389,23 Euro erhöht. Mit einem Gesamtbetrag von 26.418.925,25 Euro (Vorjahr: 25.113.160,18 Euro) betrifft das ausgewiesene Geschäftsguthaben 2011 das Kapital der verbleibenden Mitglieder. Die positive Entwicklung im Berichtszeitraum trägt zur weiteren Eigenkapitalstärkung bei. Erfreulicherweise ist auch die Anzahl der Mitglieder im Saldo der Zu- und Abgänge zum 31. 12. 2011 auf insgesamt 17.705 Mitglieder angestiegen, während sich im gleichen Zeitraum die Zahl der gezeichneten Genossenschaftsanteile im Saldo sogar um 1.058 auf insgesamt 22.193 Anteile erhöht hat. Die Veränderungen bei den Mitgliedschaften sind auf folgende Ursachen zurückzuführen: Insgesamt wurden 1.216 Mitgliedschaften neu begründet; 988 Mitglieder schieden aus der Genossenschaft aus, davon 701 durch Kündigung, 245 durch Tod, 39 durch Übertragung sowie 3 durch Ausschluss. Das folgende Diagramm stellt die Altersstruktur der Mitglieder dar.

GeschäftsentwicKlunG im rücKblicK – sparVolumen 1990 – 2011 90 80 70 60 50 40 30 20 10

Bis 30 Jahre

0

Bis 50 Jahre

6.310 Mitglieder

Bis 70 Jahre

5.342 Mitglieder

Über 70 Jahre

4.261 Mitglieder

’90

’91

Spareinlagen Alle Angaben in Mio. Euro

’92

’93

’94

’95

’96

’97

Sparbriefe und Sparschuldverschreibungen

’98

’99

’00

’01

’02

’03

’04

’05

’06

’07

’08

’09

’10

’11

1.792 Mitglieder

Der Anstieg der gezeichneten Genossenschaftsanteile um rund 5% hat 2011 zu einer beachtlichen Eigenkapitalstärkung geführt.

GEScHäFT UND RAHMENBEDINGUNGEN

54 |

| 55

Gemäß dem Schwerpunkt ihres Arbeitseinsatzes sind die Mitarbeiter folgenden Tätigkeitsbereichen zuzuordnen:

mitarbeiteraufteilunG weiblich

männlich

21

4

Technische Wohnungsverwaltung

8

Hausverwalter Soziale Beratung

aufbau- und ablauforganisation der Verwaltung Zum Berichtsjahresschluss beschäftigte die Genossenschaft neben dem Vorstand drei Prokuristen, drei Bevollmächtigte, 86 weitere Angestellte – davon 15 weibliche Teilzeitkräfte –, drei Mitarbeiterinnen im Erziehungsurlaub sowie 9 Auszubildende. Im Rahmen der Aufbauorganisation wurden dem Prokuristen Ulrich Benholz das kaufmännische Bestandsmanagement, dem Prokuristen Markus Klukas die kaufmännische Steuerung und Kontrolle sowie dem Prokuristen Matthias Dieckmann das technische Bestandsmanagement mit jeweils mehreren Geschäftsfeldern zugeordnet. Die genossenschaftseigene Spareinrichtung ist direkt dem Vorstand angegliedert. Verschiedene Stabsstellen, geschäftsfeldübergreifende Projektteams oder Arbeitsausschüsse bringen die wachsende Bedeutung des Projektmanagements zum Ausdruck. Die Orientierung an Geschäftsprozessen ersetzt bereits heute starres Abteilungsdenken.

1

1

13

Assistenz

1

–

–

11

Personalwesen

1

–

1

2

Registratur

1

2

Kasse, Spareinrichtung, Mitgliederverwaltung

6

2

Telefonzentrale

1

–

Öffentlichkeitsarbeit

2

–

Reinigungskräfte

2

–

Finanzierungswesen und Grundstücksverwaltung

2

2

Auszubildende

7

2

Rechnungswesen

6

1

Interne Revision

1

–

61

40

GESAMT

aus- und weiterbildung als nachwuchsförderung mit perspektive Die Spar- und Bauverein eG hat die Aus- und Weiterbildung junger Berufseinsteiger zu Fachkräften der Immobilienwirtschaft schon immer als Schlüsselaufgabe betrachtet. Es ist daher nur konsequent, dass mehr als die Hälfte der aktiven kaufmännischen Mitarbeiter im eigenen Unternehmen ausgebildet wurden. Dass die Ausbildung in vielen Fällen als erster Baustein einer innerbetrieblichen Karriere gewertet werden kann, zeigt die Vielzahl der aus den eigenen Reihen besetzten Führungspositionen.

Der Vorstand dankt den Mitarbeitern auch an dieser Stelle nochmals für die hohe Leistungsbereitschaft in Zeiten eines stetig steigenden Professionalisierungsgrads. Ohne ihren erfolgreichen und motivierten Einsatz hätte das immer umfangreicher und anspruchsvoller werdende Arbeitsvolumen nicht bewältigt werden können.

Tanja Effner, Leiterin Personalabteilung der Spar- und Bauverein eG

männlich

EDV-Verwaltung

Kaufmännische Wohnungsverwaltung

INTERNE ORGANISATION

weiblich

Nachwuchsförderung und Übernahme gesellschaftlicher Verantwortung: Vom hohen Ausbildungsengagement der Spar- und Bauverein eG profitierten 2011 gleich neun angehende Fachkräfte der Immobilienwirtschaft.

GEScHäFT UND RAHMENBEDINGUNGEN

56 |

| 57

Die laut Profil des Berufsbilds „Immobilienkaufmann/-kauffrau“ zu erarbeitenden betrieblichen Ausbildungsinhalte können aufgrund der vielschichtigen Geschäftspalette umfassend und praxisnah vermittelt werden. Die Auszubildenden erhalten im Rahmen ihrer betrieblichen Tätigkeiten einen handlungsorientierten Einblick in alle für das Berufsbild relevanten Fachbereiche; darüber hinaus absolvieren sie „eine kleine Bankausbildung“ im genossenschaftseigenen Sparbetrieb. Die Ausbildung gewinnt zusätzlich an Qualität durch die Ausweitung des betrieblichen Lehrplans um Sozial- und Öffentlichkeitsarbeit sowie die eigenständige Anfertigung einer betriebsinternen Projektarbeit im 2. Ausbildungsjahr.

Wie viel gemeinsames Kochen zu Motivation und Zusammenhalt im Team beitragen kann, davon durften sich Mitarbeiter und Führungskräfte der Spar- und Bauverein eG bei einer Fortbildung der etwas anderen Art persönlich überzeugen.

Gemeinsamer Stand der Spar- und Bauverein eG und der EBZ Business School auf der Messe EINSTIEG Abi Dortmund

Dem potenziellen Fachkräftemangel begegnet die Genossenschaft mit Erfolg durch eine engagierte Ausbildung, interessante Perspektiven für leistungsstarke Absolventen und eine Personalentwicklung, die auf „lebenslanges Lernen“ setzt.

Sparbau-Absolventin Theresa Büchner mit ihrer IHK-Anerkennung (© Michael Printz)

Die zielgerichtete schulische und betriebliche Ausbildung hat auch im Berichtsjahr 2011 – wie schon in den vergangenen Jahren – „reiche Früchte“ getragen: Im Abschlussjahrgang hat eine Absolventin der Spar- und Bauverein eG ihre IHK-Prüfung mit der Gesamtnote „sehr gut“ abgelegt und wurde gemeinsam mit den ebenso erfolgreichen Prüflingen anderer Unternehmen von der Industrie- und Handelskammer in besonderer Weise feierlich geehrt. Über die dreijährige kaufmännische Ausbildung hinaus bietet die Genossenschaft Schülerpraktika und Traineeprogramme an und gewährt zeitweise auch „Gast“-Auszubildenden einen Einblick ins Unternehmensgeschehen. Im Zuge der Begabtenförderung studierten per 31. 12. 2011 allein vier ehemalige Auszubildende in Bachelor- oder Masterstudiengängen an der EBZ Business School in Bochum. Etliche weitere Mitarbeiter legten im Berichtsjahr erfolgreich Prüfungen in längerfristigen Weiterbildungsprogrammen ab bzw. erweiterten ihren Horizont in einmaligen Seminarveranstaltungen.

fit für die zukunft durch personalentwicklung Die wichtige Investition in qualifizierte Nachwuchskräfte, die mit Interesse, Begeisterung und Selbstbewusstsein Teil dieser zukunftsträchtigen Branche werden, ist genauso wie das „lebenslange Lernen“ langjähriger Mitarbeiter prägendes Merkmal der Unternehmenskultur. Der Sparund Bauverein eG kommt es dabei insbesondere auf den gezielten Einsatz der jeweiligen Fähigkeiten und Talente und auf klare Regeln über Anreiz-, aber auch Sanktionssysteme an. Eine aktive Informationspolitik, die offene und transparente Kommunikation ebenso wie die Professionalität und Serviceorientierung bei der Vermittlung von Fach-, Methoden- und Sozialkompetenz werden als unerlässliche Bausteine des Personalentwicklungskonzepts betrachtet. Eine persönliche, partnerschaftliche Arbeitsatmosphäre oder etwa die gemeinsame Entwicklung einer individuellen Karriereplanung stärken die Spar- und Bauverein eG im Wettlauf um die Gewinnung und Bindung der „Leistungsträger von morgen“.

DARSTELLUNG DER LAGE

darstellUng der lage 58 |

3. FinanZielle leistUngsindikatoren

ertragslage

Finanzielle Leistungsindikatoren werden häufig zu Betriebsvergleichen innerhalb der Branche herangezogen und sind Ausdruck von Leistungsfähigkeit und Ertragskraft der berichtenden Unternehmen. Für die Spar- und Bauverein eG ergeben sich zum Stichtag 31. 12. 2011 folgende ausgewählte Kenngrößen:

Das Betriebsergebnis 2011 hat sich mit 2.859 Tsd. Euro um 618 Tsd. Euro (+ 27,6 %) im Vorjahresvergleich erhöht. Die Verbesserung ist dabei insbesondere im Leistungsbereich der Hausbewirtschaftung angefallen. Dieser Bereich betriff t alle Ertrags- und Aufwandspositionen des Kerngeschäfts der Wohnungsbewirtschaftung sowie die Ertrags- und Aufwandspositionen der genossenschaftseigenen Spareinrichtung. Ursächlich für das bessere Betriebsergebnis 2011 sind insbesondere die im Vorjahresvergleich um 552 Tsd. Euro höheren Sollmietenerträge und die um 280 Tsd. Euro gesunkenen Zinsen auf Spareinlagen und Sparbriefe, die zusammen mit weiteren Positiv- und Negativabweichungen die Gesamtveränderung in Summe ausmachen.

Kennzahlen Gesamtkapitalrentabilität

3,2 %

Eigenkapitalrentabilität

5,5 % 12.224 Tsd. Euro

Cashflow Durchschnittliche Wohnungsmiete Quote nicht vermieteter Wohnungen

4,17 Euro/m²/Monat 0,11 % 7,9 %

Fluktuationsquote Modernisierung/Instandhaltung je m²

25,25 Euro/m²/p. a. 18,2 %

Eigenkapitalquote

Bezüglich der Angaben zu „Nichtfinanziellen Leistungsindikatoren“, die gemäß § 289 Abs. 3 HGB von großen Unternehmen i. S. v. § 267 Abs. 3 HGB zu dokumentieren sind, verweisen wir auf unsere Ausführungen zur Geschäftsentwicklung in den einzelnen Geschäftszweigen.

Markus Klukas, Prokurist der Spar- und Bauverein eG

Der Jahresüberschuss 2011 beläuft sich auf 3.005 Tsd. Euro (Vorjahr: 2.310 Tsd. Euro) und liegt damit um 30,1 % über dem Vorjahresniveau. Ausgehend vom Betriebsergebnis, sind darin zusätzlich das positive Finanzergebnis sowie das ebenfalls positive Neutrale Geschäftsergebnis abzüglich der angefallenen Ertragssteuern enthalten. Für das Budgetjahr 2012 und die Folgejahre bis 2016 erwarten wir gemäß unserer Planung für den Mittelfristzeitraum eine unverändert positive Geschäftsentwicklung mit Umsatzzuwächsen aus Mietanpassungen im Wohnungsbestand sowie erstmaligen Mieteinnahmen nach Abschluss der kalkulierten Neubauprojekte. In der Mittelfristplanung sind die Fertigstellung des dritten Neubauabschnitts im Althoffblock, Kuithanstraße u. a., sowie die teilweise Fertigstellung der Bebauung Gevelsbergstraße berücksichtigt worden. Die für den Mittelfristzeitraum kalkulierten Jahresergebnisse werden es auch zukünftig erlauben, eine planmäßige Dividende auszuschütten und die Einstellung in Ergebnisrücklagen zur Eigenkapitalstärkung vorzunehmen. Die Geschäftspolitik ist unverändert auf langfristige Bestandssicherung und -verbesserung ausgerichtet; entsprechend wird der Großteil der zukünftigen Erträge aus Sollmieten in die Instandhaltung und Modernisierung der genossenschaftseigenen Wohnhäuser reinvestiert.

| 59

Der Wachstumstrend beim Betriebsergebnis setzte sich 2011 mit einer Steigerung um 27,6 % gegenüber dem Vorjahr fort.

Darstellung der Lage/ Nachtragsbericht

60 |

Finanzlage

| 61

Die Genossenschaft verfügt über eine ausreichende Liquidität, um den Zahlungsverpflichtungen jederzeit nachzukommen. Dies belegt u. a. die Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr 2011: Danach ergeben sich ein Cashflow in Höhe von 12.224 Tsd. Euro (Vorjahr: 11.036 Tsd. Euro) und ein Finanzmittelbestand im Umlaufvermögen zum 31. 12. 2011 von 28.660 Tsd. Euro. Darüber hinaus werden Finanzanlagen im Anlagevermögen in Höhe von 11.785 Tsd. Euro gehalten. Der voraussichtliche Finanzierungsbedarf für das Geschäftsjahr 2012 wurde im Rahmen der ­Haushaltsplanung identifiziert; entsprechende Eigen- und Fremdmittel stehen zur Verfügung. Die Finanzlage ist geordnet.

Im Vorjahresvergleich ist die Bilanzsumme auf der Aktivseite insbesondere aufgrund der umfangreichen Investitionen in Neubau und Modernisierung und wegen eines höheren Finanzmittelbestands im Umlaufvermögen um insgesamt 9.609 Tsd. Euro (2,9 %) angestiegen. Die entsprechende Erhöhung auf der Passivseite ist im Wesentlichen auf den Anstieg der Geschäftsguthaben, die weitere Einstellung in Ergebnisrücklagen sowie auf die zusätzliche Fremdkapitalaufnahme zur Finanzierung der Investitionstätigkeit zurückzuführen. Wir weisen als Besonderheit gegenüber Wohnungsunternehmen ohne Spareinrichtung darauf hin, dass das Sparvolumen von 80,7 Mio. Euro im Rahmen des Kapitalaufbaus im Fremdkapitalanteil enthalten ist. Die Vermögens- und Kapitalverhältnisse sind geordnet.

Vermögenslage

Nachtragsbericht

Vermögens- und Kapitalaufbau gliedern sich wie folgt:

Vorgänge von besonderer Bedeutung gemäß § 289 Abs. 2 Nr. 1 HGB, die nach dem Schluss des Geschäftsjahres eingetreten sind, liegen nicht vor.

Vermögensaufbau

Tsd. EUR

Anlagevermögen

303.332 87,6

Umlaufvermögen*, mittel- und langfristig Umlaufvermögen*, kurzfristig

%

5.907 1,7 37.133

10,7

Gesamt 346.372 100,0 *einschließlich Rechnungsabgrenzungsposten

Kapitalaufbau Eigenkapital Fremdkapital*, mittel- und langfristig Fremdkapital*, kurzfristig

Tsd. EUR

%

62.934 18,2 251.330 72,5 32.108 9,3

Gesamt 346.372 100,0 *einschließlich Rückstellungen

RISIKOBERIcHT

risikoBericht 62 |

Eine umfassende Prüfungstätigkeit in allen Fachbereichen erwies die Eignung der zunehmend prozessorientierten Arbeitsabläufe und erlaubte zugleich die weitgehende Ausschöpfung relevanter Optimierungspotenziale.

risikomanagement/interne reVision/ comPliance/corPorate goVernance

| 63

Wie in den Vorjahren wurde das bestehende Risikomanagementsystem der Spar- und Bauverein eG kontinuierlich erweitert; die von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) definierten „Mindestanforderungen an das Risikomanagement – MaRisk“ sowie die hieraus resultierenden Empfehlungen des GdW-Arbeitskreises „MaRisk“ wurden vollumfänglich umgesetzt.

Die transparente und übersichtliche Darstellung der fachbereichsspezifischen und -übergreifenden Regelungen trägt zur Sicherstellung der Einhaltung der gesetzlichen und aufsichtsrechtlichen Vorgaben und damit zur Vermeidung materieller und immaterieller Vermögensschäden sowie zum regelkonformen Verhalten von Mitarbeitern und Organen der Genossenschaft bei.

Die Beobachtung von Frühwarnindikatoren sowie die damit einhergehende Identifikation und Analyse möglicher Risiken wurden fortlaufend in sämtlichen Fachbereichen der Genossenschaft durchgeführt. Die Ermittlung sowohl der Eintrittswahrscheinlichkeit als auch der möglichen Auswirkungen der Gefährdungspotenziale erfolgte mithilfe standardisierter Methoden.

Die wertorientierte und nachhaltig an den Mitgliederinteressen ausgerichtete, verantwortungsvolle Unternehmensführung und -kontrolle (Corporate Governance) ist für die Spar- und Bauverein eG von besonderer Bedeutung. Daher ist die Zusammenarbeit zwischen den Organen und Mitarbeitern der Genossenschaft von einem engen und vertrauensvollen Miteinander sowie einer offenen und transparenten Unternehmenskommunikation geprägt.

Die Ergebnisse wurden mindestens quartalsweise in dem Arbeitskreis „Risikomanagement“, der aus den für die Fachbereiche verantwortlichen Risikobeauftragten besteht, unter der Leitung eines zentralen Risikomanagers zusammengetragen und unter Berücksichtigung von möglichen Wechselwirkungen sowie Kumulationseffekten bewertet. Geeignete Steuerungsmaßnahmen zur Risikovermeidung bzw. -reduktion wurden definiert und implementiert; eine Überprüfung der Funktionsfähigkeit der Maßnahmen fand in regelmäßigen Abständen statt. Die Kommunikation erfolgte in Form schriftlicher Risikoberichte an Vorstand und Aufsichtsrat; darüber hinaus wurde der Aufsichtsrat in den regelmäßigen gemeinsamen Sitzungen mit dem Vorstand ausführlich informiert. Die Bewertung per 31. 12. 2011 ergab, dass im Berichtsjahr kein bestandsgefährdendes Risiko für die Genossenschaft bestand und dies nach aktuellem Sachstand auch nicht zu erwarten ist. Die Prüfungs- und Beratungstätigkeit der Internen Revision umfasste im Berichtsjahr zahlreiche Inspektionen und Projekte unter Berücksichtigung der in den Fachbereichen bestehenden Risikopotenziale. Die mit Vorstand und Prüfungsausschuss des Aufsichtsrats abgestimmte Prüfungsplanung beinhaltete System- und Funktionskontrollen in den verschiedenen Fachbereichen der Genossenschaft. Untersucht und bewertet wurden sowohl die Effektivität des Risikomanagements und des Internen Kontrollsystems als auch die Funktionsfähigkeit der Geschäftsprozesse. Sofern sich dabei Optimierungspotenziale zeigten, konnten diese in Abstimmung mit den Fachbereichsverantwortlichen zeitnah ausgeschöpft werden. Zusammenfassend ergab die Prüfungstätigkeit im Berichtsjahr, dass den gesetzlichen und aufsichtsrechtlichen Anforderungen entsprochen wurde; die Geschäftsprozesse haben sich als funktionsfähig und die Arbeitsmethoden als angemessen erwiesen. Das Compliance-Management der Genossenschaft wurde im Berichtsjahr erweitert. Neben der laufenden Aktualisierung und Fortschreibung des Organisationshandbuchs wurde die Erfassung der Compliance-relevanten Sachverhalte abgeschlossen und in einer Dienstanweisung konkretisiert. Das damit im Einklang stehende Compliance-Konzept wurde fertiggestellt.

Susanne Nielinger, Interne Revision, Compliance Beauftragte der Spar- und Bauverein eG

risiken der ZUkÜnFtigen entwicklUng Bestandsgefährdende Risiken, die laut KonTraG gesondert aufzuführen sind, liegen nicht vor. Unverändert kritisch beobachtet werden aktuelle und prognostizierte Veränderungen auf den Teilmärkten, die Einfluss auf die Geschäftsentwicklung der Spar- und Bauverein eG nehmen. Die voraussichtlichen Auswirkungen für den Mittelfristzeitraum bis 2016 fanden im Rahmen der Wirtschaftsplanung Berücksichtigung. Dies gilt ebenso für bereits bekannte Auflagen bzw. gesetzliche Verpflichtungen, die die Ertragslage zukünftig belasten werden (z. B. Trinkwasserverordnung, EnEV 2012 u. a.). Einige Gesetzesinitiativen mit möglichen negativen Auswirkungen auf die Wirtschaftlichkeit im Wohngebäudezyklus werden auch in Rückkoppelung mit den Interessenvertretungen der Branchenverbände konstruktiv begleitet. Dies betriff t z. B. die Novelle der Energieeinsparverordnung 2012 mit Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie und des Energiekonzepts der Bundesregierung oder die geplante Mietrechtsnovelle. Die interessenpolitischen Aktivitäten zielen im Wesentlichen darauf, die wirtschaftliche Umsetzbarkeit und die Sozialverträglichkeit staatlicher Anforderungen sicherzustellen oder diesbezügliche Fragen des Mietrechts zu klären. In besonderer Weise werden Kenngrößen zur Vermietungssituation, zur Auftragsauslastung für die Investitionstätigkeit, zu den Finanzanlagedispositionen sowie zur genossenschaftseigenen Spareinrichtung erhoben und im Zeitablauf beobachtet. In der schriftlich fixierten Ordnung des Geschäftsbetriebs sind Regelungen zur prozessabhängigen Überwachung (Internes Kontrollsystem) sowie zur prozessunabhängigen Prüfung (Interne Revision) definiert worden. Im Zuge der immer stärkeren Geschäftsprozessorientierung anstelle starren Abteilungsdenkens gewinnt die Formulierung

Risikobericht

64 |

­ rozessorientierter Geschäftsanweisungen und Arbeitsablaufbeschreibungen stetig an Bedeutung. p Aufgrund der Vielzahl solcher Vorgangsstandardisierungen hat die Genossenschaft ein Organisationshandbuch aufgebaut, in dem sie vollständig dokumentiert sind. Wesentliche zinsänderungs- oder konjunkturabhängige Wertentwicklungsrisiken im Immobilienbestand sind aktuell ebenso wenig erkennbar wie rechtliche Bestandsgefährdungspotenziale. Das über dem Branchendurchschnitt liegende Volumen der Investitionen in den Wohnungsbestand verhindert nicht nur Instandhaltungsstau und hohe Folgekosten, sondern ist zugleich Voraussetzung nachhaltiger Vermarktbarkeit. Die sehr gute Vermietungssituation wird nach unserer Einschätzung im Mittelfristzeitraum weiter Bestand haben. Die gemäß § 25 Abs. 1 KWG durchzuführende Gefährdungsanalyse in der genossenschaftseigenen Spareinrichtung wurde im Berichtsjahr planmäßig aktualisiert. Aufbau- und Ablauforganisation sowie die installierten Abwehrmaßnahmen sind aus unserer Sicht vollauf geeignet, Geldwäsche im Unternehmen zu verhindern. Die Änderungen und Erweiterungen der Anforderungen an das Risikomanagement gemäß § 25 a KWG und BaFin-Rundschreiben 11/2010 fanden Berücksichtigung.

Chancen der zukünftigen Entwicklung

Die gute Wettbewerbssituation der Spar- und Bauverein eG möchten wir durch eine Vielzahl an Maßnahmen erhalten bzw. weiter ausbauen. Ein wesentlicher Ansatzpunkt ist dabei die zukunfts­ fähige Weiterentwicklung des Wohnungsangebots. Im Mittelpunkt stehen nachfrageorientierte Wohnformen, die sich einerseits über Neubauvorhaben, andererseits über Modernisierungs- und Umbaumaßnahmen im Bestand verwirklichen lassen. Um unsere Dienstleistungspalette zielgerichtet auszuweiten, kooperieren wir mit Spezialisten; insbesondere mit Sozialdienstleistern pflegen wir eine enge Zusammenarbeit. Zur Schärfung unseres Profils in Abgrenzung zu reinen Immobilienhandelsunternehmen wollen wir uns im Bewusstsein der Öffentlichkeit noch offensiver als leistungsstarker, vertrauenswürdiger Partner verankern. So verfolgen wir die Positionierung des Geschäftsmodells Genossenschaft als „Marke“ im Verbund der Marketinginitiative der Wohnungsbaugenossenschaften Deutschland e. V. Ziel dieser Zusammenarbeit sind gemeinsame Aktivitäten der Öffentlichkeitsarbeit zur Erhöhung des Bekanntheitsgrads, z. B. mithilfe einer bundesweit geschalteten und in den Lokalfunkstationen auf die Unternehmen heruntergebrochenen Radiowerbung. Die nach wie vor vorteilhaften Bedingungen am Kapitalmarkt betrachten wir als Chance für eine weiterhin positive Ertragsentwicklung und suchen kontinuierlich nach Möglichkeiten, die derzeit günstigen Zinskonditionen möglichst lange festzuschreiben. Über das klassische Aktivportfoliomanagement hinaus betreiben wir daher ein intensives Kapitalkostenmanagement.

Die durchschnittliche Wohnungsmiete in Dortmund belief sich 2011 nach Auskunft des Stadtamts für Wohnungswesen auf 5,31 Euro/m²/Monat. Der durchschnittliche monatliche Nettomietwert von 4,17 Euro/m² im Wohnungsbestand der Spar- und Bauverein eG zum 31. 12. 2011 macht deutlich, welch großes Mieterhöhungspotenzial hier grundsätzlich besteht.

FINANZINSTRUMENTE

Finanzanlagen Die Anlagestrategie der Spar- und Bauverein eG ist nach folgenden Kriterien ausgerichtet: a) Sicherstellung der jederzeitigen Zahlungsfähigkeit b) Weitgehende Minimierung etwaiger Anlage- und Ausfallrisiken c) Diversifizierung der Anlageformen zur Optimierung der Ertragssituation d) Angemessene Gestaltung der Duration des Gesamtportfolios zur Minderung etwaiger ­Zins­änderungsrisiken unter Berücksichtigung der aktuellen sowie der prognostizierten Kapitalmarkt­gegebenheiten e) Gestaltung der Erträge aus Finanzanlagen im Sinne eines kontinuierlichen und planbaren ­Mittelzuflusses Die genannten Vorgaben führen dazu, dass die Spar- und Bauverein eG nahezu ausschließlich in Anlageformen investiert, die sowohl eine Rückzahlungsvereinbarung hinsichtlich des Nennwerts als auch eine gute bis sehr gute Bonität des Schuldners aufweisen. Im Wertpapierbereich soll die Höhe der Einzelanlagen in der Regel nicht mehr als 500.000 Euro betragen. Die Festlegung der Laufzeiten richtet sich nach den Liquiditätserfordernissen des Unternehmens und den Erwartungen hinsichtlich der künftigen Zinsentwicklung. Die Finanzanlagen bestehen im Wesentlichen aus Termingeldern im kurzfristigen Bereich und mittelfristigen Spareinlagen mit Festzinsvereinbarungen sowie Pfandbriefen und deutschen Staatsanleihen. Hinzu kommen einige Inhaberschuldverschreibungen namhafter nationaler und internationaler Unternehmen mit derzeit maximal mittelfristigem Anlagehorizont. Die Portfoliostrategie ist insgesamt als konservativ und wertorientiert zu bezeichnen. Im Rahmen der Jahresabschlussprüfung durch den VDW Rheinland Westfalen e. V. Düsseldorf war das Finanzanlageportfolio Prüfungsgegenstand. Die Prüfung ergab keinerlei Beanstandungen.

| 65

PROGNOSEBERIcHT

PrognoseBericht 2012 66 |

| 67

FINANZIERUNGSMIT TEL Zur Finanzierung der erheblichen Investitionstätigkeit ist die Spar- und Bauverein eG neben der laufenden Reinvestition erwirtschafteter Überschüsse auch auf die Beschaffung von Fremdmitteln angewiesen. Der sich aus dem Fremdmittelbestand ergebende Zinsaufwand ist ein wesentlicher Faktor in der Gewinn- und Verlustrechnung, sodass diesem Finanzbereich besondere Aufmerksamkeit zu widmen ist. Grundlagen der diesbezüglichen Aktivitäten sind die aus der Wirtschaftsplanung heraus ermittelten Kapitalbedarfe für den kurz- bis mittelfristigen Zeitraum, die laufenden Analysen des bestehenden Kreditportfolios im Sinne des Risikomanagements sowie die intensive Beobachtung des Kapitalmarkts. Letzterer zeichnete sich im Berichtszeitraum durch ein erneut sehr günstiges Zinsniveau aus. Für die Neuaufnahme und die Umfinanzierung von Darlehen haben sich daher weiterhin vorteilhafte Konstellationen ergeben, die mit Blick auf die ungewisse Zinsentwicklung konsequent genutzt wurden. Hinzu kamen noch die wohnungswirtschaftlichen Kreditprogramme des Landes Nordrhein-Westfalen, die zinsverbilligte Darlehen z. B. für Modernisierungsvorhaben beinhalteten. Fördermittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau wurden im Berichtszeitraum hingegen nicht in Anspruch genommen. Zur Optimierung des Kreditportfolios und zur Reduzierung des Zinsaufwands hat die Spar- und Bauverein eG Forward-Darlehen abgeschlossen, sodass der Anschlussfinanzierungsbedarf für die Jahre 2012 und 2013 bereits weitgehend fest vereinbart ist. Im Zusammenhang mit den Umfinanzierungen wurde der durch die deutliche Reduzierung der Zinskosten gewonnene Liquiditätsspielraum dazu genutzt, die Tilgungsleistungen zu erhöhen, um die möglichen Auswirkungen zukünftig zu erwartender Zinserhöhungen spürbar zu mindern.

Vorstand und Aufsichtsrat haben im Dezember 2011 gemeinsam eine Wirtschaftsplanung für den Mittelfristzeitraum bis 2016 beschlossen: Die Planzahlen unterstreichen den strategischen Ansatz, den erfolgreichen Weg der kaufmännisch ambitionierten Unternehmensführung konsequent fortzusetzen – unter durchgehender Beachtung der Mitgliederförderung als oberstes Geschäftsziel. Stabile Reinvestitionsquoten auf hohem Niveau, bedarfsorientierte Neubauprojekte zur Abrundung der Angebotspalette und eine moderate Mieterhöhungspolitik sind Eckpfeiler der Unternehmenspolitik und werden es auch im Interesse zukünftiger Mitgliedergenerationen bleiben. Die Solidität unserer Planung kommt dabei in besonderer Weise in der verantwortungsbewussten Geldanlagestrategie und im professionellen Kapitalkosten-, Darlehens- und Beleihungsmanagement zum Ausdruck. Der Einsatz zeitgemäßer Unternehmenssteuerungsinstrumente gewährleistet die nachhaltige Sicherung von Wirtschaftlichkeit und Ertragskraft. Mit Blick auf Ertragsüberschüsse nach Reinvestition gilt für den Mittelfristzeitraum unverändert, dass sie zur Ausschüttung von Dividenden sowie zur Stärkung der Eigenkapitalbasis durch Einstellung in Ergebnisrücklagen verwendet werden. Die genossenschaftseigene Spareinrichtung bleibt wichtige Grundlage der finanziellen Unabhängigkeit, attraktives Geschäftsfeld und wirksames Mittel zusätzlicher Mitgliederbindung. Die Sicherheit der Spareinlagen wird auch zukünftig gegeben sein. Über die rein kaufmännische Betrachtungsweise hinaus werden wir weiterhin den Menschen in den Mittelpunkt unseres Handelns stellen. Soziale Beratung, Integration, Nachbarschaftsarbeit, zielgruppengerechte Wohn- und Freizeitangebote sind Beispiele unseres Engagements vor Ort, mit dem wir Genossenschaftsmitglieder sehr persönlich erreichen und ihnen ein Gefühl von Heimat, Eingebundenheit und angenehmer Wohnatmosphäre vermitteln. Dortmund, den 16. März 2012 Spar- und Bauverein eG Der Vorstand

Wie die verabschiedete Wirtschaftsplanung bis 2016 belegt, wird die Genossenschaft auch weiterhin den Beweis führen, dass sich die satzungsgemäße Mitgliederförderung mit einer klaren Wachstumsorientierung vereinbaren lässt.

Jahresabschluss

 Jahresabschluss eg 68 |

zum 31. 12. 2011

| 69

BESTES UNTERNEHMENSERGEBNIS SEIT JAHREN, WEITERE EIGENKAPITAL­ ZUNAHME, HOHE STILLE RESERVEN. Der Jahresabschluss belegt in eindrucksvoller Weise, dass die Unternehmensziele 2011 erreicht wurden. Die Voraussetzungen für die Realisierung der strategischen Unternehmensplanung, also für weiteren Wertzuwachs, sind damit erfüllt. Vor allem der hohe Cashflow (12.224 Tsd. Euro) bietet die Gewissheit, dass auch zukünftig alle notwendigen Mittel zur Verfügung stehen, um ökonomischen Erfolg mit sozialer Verantwortung für unsere Mitglieder, Mitarbeiter und die Region in Einklang bringen zu können.

Bilanz 

Bilanz zum  31. 12. 2011 70 |

Aktivseite Anlagevermögen

Geschäftsjahr 2011

Vorjahr 2010

EUR

EUR

Passivseite A. Eigenkapital

Immaterielle Vermögensgegenstände 255.064,92

282.249.871,86

272.290.997,79

Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten

1.940.062,10

2.003.429,64

Geschäftsguthaben insgesamt

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten

2.864.167,48

2.864.167,48

Ergebnisrücklagen

Technische Anlagen und Maschinen

32.097,37

31.082,79

Betriebs- und Geschäftsausstattung

425.387,26

481.647,74

3.180.922,19

5.905.281,20

Bauvorbereitungskosten

682.798,89

653.599,62

Geleistete Anzahlungen

0,00

1.468.270,00

291.375.307,15

285.698.476,26

4.205.375,72

4.205.375,72

14.500,00

14.500,00

7.532.715,63

7.227.715,63

32.000,00

32.000,00

11.784.591,35

11.479.591,35

303.331.622,49

297.433.132,53

Sachanlagen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten

Anlagen im Bau

Sachanlagen insgesamt

Andere Finanzanlagen Finanzanlagen insgesamt Anlagevermögen insgesamt Umlaufvermögen

EUR

1.039.739,66

26.418.925,25

25.113.160,18

139.036,37

4.459,46

27.596.389,23

26.157.359,30

Gesetzliche Rücklage

12.410.000,00

12.100.000,00

Andere Ergebnisrücklagen

24.105.427,48

22.410.078,70

36.515.427,48

34.510.078,70

Jahresüberschuss

3.005.211,11

2.310.490,58

Einstellungen in Ergebnisrücklagen

2.005.348,78

1.441.278,87

999.862,33

869.211,71

Eigenkapital insgesamt:

65.111.679,04

61.536.649,71

Rückstellungen

EUR

aus gekündigten Geschäftsanteilen 1)

Ergebnisrücklagen insgesamt Bilanzgewinn/Bilanzverlust

Bilanzgewinn/Bilanzverlust insgesamt

Beteiligungen Wertpapiere des Anlagevermögens

EUR

| 71

1.038.427,61

der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder der verbleibenden Mitglieder

Finanzanlagen Anteile an verbundenen Unternehmen

Vorjahr 2010

Geschäftsguthaben 171.723,99

Entgeltlich erworbene Lizenzen

Geschäftsjahr 2011

EUR

EUR

Andere Vorräte

EUR

7.654.067,00

7.453.190,00

488.728,63

401.373,47

Sonstige Rückstellungen

1.004.505,34

588.269,26

Rückstellungen insgesamt

9.147.300,97

8.442.832,73

Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen Steuerrückstellungen

Verbindlichkeiten

EUR

EUR

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

164.605.725,39

158.943.120,15

0,00

223.311,21

12.637.554,08

12.696.406,87

174.690,88

132.647,39

12.812.244,96

13.052.365,47

326.854,67

329.858,80

1.394,32

21.669,07

Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit

3.018,88

14.992,18

Forderungen gegen verbundene Unternehmen

148.091,72

99.961,19

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

2.095.706,94

1.881.808,46

Sonstige Vermögensgegenstände

647.657,95

721.032,97

Sonstige Verbindlichkeiten2)

1.474.187,91

1.312.992,54

1.123.998,66

1.172.522,03

271.999.773,47

266.783.452,01

Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten

28.659.833,69

24.569.113,30

Rechnungsabgrenzungsposten

EUR

Bauvorbereitungskosten Unfertige Leistungen Andere Vorräte Andere Vorräte insgesamt Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Forderungen aus Vermietung Forderungen aus Betreuungstätigkeit

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände insgesamt Flüssige Mittel

Geldbeschaffungskosten Bilanzsumme

9.176.420,96

9.803.731,08

Spareinlagen

66.997.576,61

68.814.363,35

Verbindlichkeiten aus Sparbriefen

13.672.705,83

12.341.037,87

Erhaltene Anzahlungen

13.750.422,19

13.379.018,96

224.008,76

292.387,42

Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern

Verbindlichkeiten aus Vermietung

Verbindlichkeiten insgesamt Rechnungsabgrenzungsposten Rechnungsabgrenzungsposten

EUR

443.960,88

535.801,12

346.371.660,68

336.762.934,45

Bilanzsumme Treuhandverbindlichkeiten aus Mietkautionen 2011: 51.760,28 Euro (2010: 61.981,09 Euro) 1) Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile 2011: 294.790,09 Euro (2010: 487.393,70 Euro)

Treuhandvermögen aus Mietkautionen 2011: 51.760,28 Euro (2010: 61.981,09 Euro)

2) davon aus Steuern 2011: 250.181,21 Euro ( 2010: 242.900,39 Euro) davon im Rahmen der sozialen Sicherheit 2011: 18.818,40 Euro ( 2010: 28.227,60 Euro )

EUR

EUR

112.907,20

–

346.371.660,68

336.762.934,45

Gewinn- und Verlustrechnung /Anhang 

Gewinn- und Verlustrechnung 72 |

Gewinn- und Verlustrechnung

Anhang

01. 01. – 31.12. 2011

Geschäftsjahr 2011

Vorjahr 2010

EUR

EUR

Allgemeine Angaben

Der Jahresabschluss zum 31. 12. 2011 wurde nach den handelsrechtlichen Vorschriften aufgestellt. Seit dem 01. 01. 2010 werden die Vorschriften des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes (BilMoG) angewendet.

Umsatzerlöse 51.570.914,15

a) aus der Hausbewirtschaftung b) aus Betreuungstätigkeit c) aus anderen Lieferungen und Leistungen Umsatzerlöse insgesamt V erminderung des Bestands an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen1)

50.589.939,69

109.041,34

7.158,56

63.940,33

67.757,41

51.743.895,82

50.664.855,66

– 282.164,00

243.472,83

784.194,02

862.918,94

1.959.076,40

1.481.816,09

25.429.819,49

25.620.720,27

a) Löhne und Gehälter

4.533.111,82

4.475.708,04

b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung 2)

1.086.741,99

929.235,37

Personalaufwand insgesamt

5.619.853,81

5.404.943,41

Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen

9.211.451,14

8.882.875,39

Sonstige betriebliche Aufwendungen

1.959.302,13

2.057.552,36

Andere aktivierte Eigenleistungen Sonstige betriebliche Erträge Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung Personalaufwand

620,44

50.414,72

Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens

270.560,42

385.752,45

Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

529.107,33

466.845,08

1.100,00

0,00

7.714.017,22

7.902.113,95

5.069.746,64

4.287.870,39

91.475,00

91.475,00

Erträge aus Ergebnisabführungsvertrag

Abschreibungen auf Finanzanlagen Zinsen und ähnliche Aufwendungen

3)

Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit Außerordentliche Aufwendungen

91.475,00

91.475,00

452.112,00

393.379,96

Sonstige Steuern

1.520.948,53

1.492.524,85

Jahresüberschuss

3.005.211,11

2.310.490,58

Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen

2.005.348,78

1.441.278,87

999.862,33

869.211,71

Außerordentliches Ergebnis Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Bilanzgewinn 1) Vorjahr: Erhöhung des Bestands an unfertigen Leistungen 2) davon für Altersversorgung 2011: 251.345,73 Euro (2010: 100.630,67 Euro) 3) davon aus Aufzinsung 2011: 439.149,00 Euro (2010: 443.351,00 Euro)

Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung richtet sich nach dem vorgeschriebenen Formblatt gem. der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen. Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Das Sachanlagevermögen wird zu fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt, vermindert um planmäßige Abschreibungen. Wohn- und Geschäftsbauten, die sich am 01. 01. 1991 im Bestand befanden, werden nach einer Neufestlegung der Restnutzungsdauer ab dem Geschäftsjahr 1991 wie folgt abgeschrieben: Gebäude mit einem Fertigstellungszeitpunkt bis 31. 12. 1924: 40 Jahre nach 31. 12. 1924: 50 Jahre Mit Wirkung ab 2011 wird bei Großmodernisierungsmaßnahmen folgende Abschreibungsmethodik zugrunde gelegt: Die ursprünglichen Anschaffungs- und Herstellungskosten (vor aufgelaufenen Abschreibungen) zzgl. der aktivierten Modernisierungskosten werden linear mit 2 % abgeschrieben. Bis 2011 wurden die Anschaffungs- und Herstellungs­ kosten abzüglich aufgelaufener Abschreibungen zzgl. der aktivierten Modernisierungskosten auf die Restnutzungsdauer (s. o.) verteilt. Bei einem Objekt mit Fertigstellungszeitpunkt nach dem 31. 12. 1924 wurde die Restnutzungsdauer in 2006 um 10 Jahre verkürzt. Bei zwei Objekten, die nach dem 31. 12. 1924 fertiggestellt wurden, ist die Restnutzungsdauer in 2007 um 20 bzw. 15 Jahre verkürzt worden. Die Wohn- und Geschäftsbauten für die Jahre ab 1991 werden entsprechend den steuer­ lichen Sätzen abgeschrieben, wobei teilweise die degressive Abschreibung mit den zulässigen Höchstsätzen in Anspruch genommen wird. Die Außenanlagen werden mit 10 % bzw. 12 % abgeschrieben. In die aktivierten Herstellungskosten sind eigene Verwaltungsleistungen bei Modernisierungen und Neubaumaßnahmen in Höhe von 242 Tsd. Euro einbezogen worden. Fremdkapitalzinsen während der Bauzeit bei Neubauten sind in Höhe von 204,1 Tsd. Euro aktiviert worden. Für die Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung wird die lineare Abschreibungsmethode bei einer angenommenen Nutzungsdauer von 3 bis 23 Jahren angewandt. Die Positionen der immateriellen Vermögensgegenstände werden auf 4 bzw. 5 Jahre abgeschrieben. Beteiligungen und andere Finanzanlagen werden zu Anschaffungskosten ausgewiesen. Die Wertpapiere werden mit ihren Anschaffungskosten bzw. zu ihrem vereinbarten Einlösungsbetrag (Nominalwert von 100 %) bilanziert. Das Vorratsvermögen wird bei Anwendung zulässiger Bewertungsvereinfachungsverfahren zu den Anschaffungskosten angesetzt. Der Wertansatz für noch nicht abgerechnete Leistungen aus Betriebskosten wird nach dem Prinzip der verlustfreien Bewertung ermittelt. Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände werden grundsätzlich mit dem jeweiligen Nennwert ausgewiesen. Bei den Forderungen aus Vermietung wird dem allgemeinen Ausfallrisiko durch eine Pauschalwertberichtigung Rechnung getragen. Geldbeschaffungskosten werden entsprechend den steuerlichen Regelungen abgeschrieben. Pensionsverpflichtungen und Rentenansprüche sind vollständig durch Rückstellungen berücksichtigt. Die Pensions­ rück­stellungen werden in Anlehnung an die Bestimmungen des BilMoG mit ihrem Erfüllungsbetrag ausgewiesen. Die Teilwertberechnung im versicherungsmathematischen Gutachten erfolgte nach den „Richttafeln 2005 G“ von Prof. Dr. K. Heubeck.

| 73

Anhang 

74 |

Die bei der versicherungsmathematischen Bewertung der Verpflichtungen zugrunde gelegten Prämissen sind der ­nachstehenden Tabelle zu entnehmen:

| 75

Die Entwicklung der Rücklagen ist im folgenden Rücklagenspiegel dargestellt:

Ergebnisrücklagen in %

2011

Bestand am Ende des Vorjahres

Einstellungen aus dem Bilanzgewinn des Vorjahres

Einstellungen aus dem Jahresüberschuss des Geschäftsjahres

Bestand am Ende des Geschäftsjahres

Entnahmen für das Vorjahr

Rechnungszinssatz

5,14

Lohnsteigerungen

2,0

1. Gesetzliche Rücklage

12.100.000,00

0,00

310.000,00

0,00

12.410.000,00

Rentensteigerungen

1,0

2. Andere Ergebnisrücklage

22.410.078,70

0,00

1.695.348,78

0,00

24.105.427,48

34.510.078,70

0,00

2.005.348,78

0,00

36.515.427,48

GESAMT

Gemäß den Übergangsvorschriften zum BilMoG (Art. 67 Abs. 1 Satz 1) wird von dem Wahlrecht Gebrauch gemacht, den zum 01. 01. 2010 ermittelten Differenzbetrag der Pensionsrückstellungen zwischen dem zurückzustellenden Betrag nach altem Recht und nach BilMoG auf 15 Jahre zu verteilen. Im Jahr 2011 sind 91,5 Tsd. Euro unter dem Posten „Außerordentliche Aufwendungen“ ausgewiesen.

Alle Angaben in Euro

Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen:

Der noch nicht bilanzierte Anteil beläuft sich auf 1.126,6 Tsd. Euro.

Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen sind nach vernünftigen kaufmännischen Beurteilungen in Höhe des voraussichtlichen Erfüllungsbetrags gebildet worden.

Rückstellungen für

Differenzen zwischen Handels- und Steuerbilanzansätzen bestehen bei den in der folgenden Tabelle aufgeführten Bilanzposten. In der Tabelle ist gekennzeichnet, inwieweit es sich um Differenzen handelt, die zu aktiven oder passiven Steuern führen können.

Bilanzposten

Aktive Differenz

Passive Differenz

Grundstücke mit Wohnbauten

■ –

Grundstücke mit Geschäftsbauten

■ –

Grundstücke ohne Bauten

■ –

Rückstellungen für Pensionen

■ –

Sonstige Rückstellungen

■ –

Insgesamt hat sich ein aktiver Saldo ergeben. Latente Steuern wurden nicht aktiviert, da mit keinen Steuerzahlungen im Planungshorizont von fünf Jahren gerechnet wird. Aufwendungsdarlehen werden passiviert. Der Ansatz der Verbindlichkeiten erfolgt zu Rückzahlungs- bzw. Erfüllungsbeträgen. Unter den unfertigen Leistungen werden ausschließlich noch nicht abgerechnete Betriebskosten ausgewiesen, denen die von den Mietern geleisteten Vorauszahlungen unter der Position „Erhaltene Anzahlungen“ gegenüberstehen. Die sonstigen Vermögensgegenstände enthalten antizipative Posten – aufgelaufene Zinsen – in Höhe von 163,6 Tsd. Euro (Vorjahr: 202,9 Tsd. Euro ). Von den Forderungen haben eine Restlaufzeit von mehr als 1 Jahr: Forderungen aus Vermietung: 163,4 Tsd. Euro (Vorjahr: 169,3 Tsd. Euro )

2011

2010

Bonuszusagen

90,0 101,4

Personalkosten

190,8 149,6

Prüfungskosten

80,0 80,0

Abschlussarbeiten

58,7 59,2

Kanalsanierung

365,0 100,0

Unterlassene Instandhaltung

220,0

Gesamt

98,0

1.004,5 588,2

Alle Angaben in Tsd. Euro

Die Rückstellung für Kanalsanierung betrifft die im kommenden Jahr durchzuführenden Sanierungen von Kanalisa­tionsrohren gem. Landesbauordnung NRW.

Anhang 

Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung 76 |

I. Bilanz Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist in dem nachfolgenden Anlagegitter dargestellt:

Die Zusammensetzung der Verbindlichkeiten entsprechend der Laufzeit sowie der Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten, die durch Grundpfandrechte gesichert sind, ergeben sich aus dem Verbindlichkeitenspiegel. Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o. Ä. stellen sich wie folgt dar:

Entwicklung des Anlagevermögens Anschaffungs-/ Herstellungs­ kosten

Zugänge des Geschäfts­ jahres

EUR

EUR

Abgänge des ­Umbuchungen ZuschreiGeschäfts­ (+/–) bungen jahres EUR

EUR

Abschrei­ bungen (kumulierte)

EUR

EUR

Buchwert am 31. 12. 2011 EUR

Abschrei­ bungen des Ge­schäfts­ jahres

656.230,14

49.958,58

534.464,73

171.723,99

133.299,51

Sachanlagen Grundstücke und grundstücksgleiche 488.442.933,61 Rechte mit Wohnbauten Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten Technische Anlagen und Maschinen Betriebs- und Geschäftsausstattung Anlagen im Bau Bauvorbereitungs­ kosten Geleistete Anzahlungen Sachanlagen gesamt

8.389.201,08

335.995,06

+ 10.521.220,82

224.767.488,59 282.249.871,86

3.815.423,09

1.875.360,99

1.940.062,10

8.895.708,62

63.367,54

2.864.167,48

2.864.167,48

223.487,23

8.102,70

1.197.118,63

60.706,30

64.858,97

5.905.281,20

6.371.633,32

43.041,51

653.599,62

29.199,27

199.492,56

32.097,37

7.088,12

767.578,70

425.387,26

111.987,35

– 9.052.950,82

Beteiligungen Wertpapiere des Anlagevermögens

davon Restlaufzeit (EUR) bis zu 1 Jahr

davon gesichert

zwischen 1 und 5 Jahre

über 5 Jahre

Art der Sicherung 1) 2)

(EUR)

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

164.605.725,39 (158.943.120,15)

7.251.266,54 (7.787.617,68)

31.207.917,34 (29.580.474,62)

126.146.541,51 (121.575.027,85)

164.589.083,43 (158.926.683,77)

Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern

9.176.420,96 (9.803.731,08)

1.133.307,92 (444.336,31)

1.459.599,62 (1.739.484,37)

6.583.513,42 (7.619.910,40)

9.176.420,96 (9.803.731,08)

Verbindlichkeiten aus Sparbriefen

13.672.705,83 (12.341.037,87)

4.306.934,92 (3.940.428,96)

9.365.770,91 (8.400.608,91)

–

–

–

Erhaltene Anzahlungen

13.750.422,19 (13.379.018,96)

13.750.422,19 (13.379.018,96)

–

–

–

–

224.008,76 (292.387,42)

224.008,76 (292.387,42)

–

–

–

–

3.018,88 (14.992,18)

3.018,88 (14.992,18)

–

–

–

–

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

2.095.706,94 (1.881.808,46)

2.095.706,94 (1.881.808,46)

–

–

–

–

Sonstige Verbindlichkeiten

1.474.187,91 (1.312.992,54)

1.464.778,71 (1.294.174,14)

9.409,20 (18.818,40)

–

–

–

205.002.196,86 (197.969.088,66)

30.229.444,86 (29.034.764,11)

42.042.697,07 (39.739.386,30)

132.730.054,93 (129.194.938,25)

173.765.504,39 (168.730.414,85)

Verbindlichkeiten aus Vermietung Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit

Gesamtbetrag

GPR/PR GPR/PR GPR GPR

GPR/PR GPR/PR

3.180.922,19 * Zahlen des Vorjahres 2010 wurden in Klammern gesetzt. 1) GPR = Grundpfandrecht; 2) PR = Pfandrechte (an Festgeldanlagen)

682.798,89

1.468.270,00 504.570.280,86

– 1.468.270,00 14.858.842,67

443.895,54

Die Gliederung der Spareinlagen und der Verbindlichkeiten aus Sparbriefen ergibt sich wie folgt:

0,00

– 10.521.220,82 + 10.521.220,82

227.609.920,84

291.375.307,15

9.078.151,63

Gliederung der Spareinlagen und der Verbindlichkeiten aus Sparbriefen Spareinlagen

Finanzanlagen Anteile an verbundenen Unternehmen

insgesamt (EUR)

Verbindlichkeiten

EUR

Vermögensgegenstände Entgeltlich erworbene Lizenzen

Fristigkeiten der Verbindlichkeiten*

4.205.375,72 25.600,00 7.275.315,63

Andere Finanzanlagen

32.000,00

Finanzanlagen gesamt

11.538.291,35

a) mit 3-monatiger Kündigungsfrist

4.205.375,72

2.501.100,00

2.225.250,00

11.100,00

14.500,00

18.450,00

7.532.715,63

b) mit besonders vereinbarter Kündigungsfrist 1.100,00

a) mit einer Restlaufzeit bis zu 4 Jahren

32.000,00 2.501.100,00

2.225.250,00

0,00

0,00

29.550,00

11.784.591,35

1.100,00

b) mit einer Restlaufzeit von mehr als 4 Jahren gesamt

Anlagevermögen insgesamt 516.764.802,35 17.409.901,25

Verbindlichkeiten aus Sparbriefen

2.669.145,54

– 10.521.220,82 + 10.521.220,82

0,00 228.173.935,57 303.331.622,49

9.212.551,14

31. 12. 2011

Vorjahr 2010

65.226.385,26 1.771.191,35

66.952.403,81 66.997.576,61

31.12. 2011

68.814.363,35

Vorjahr 2010

12.671.375,83 1.001.330,00

1.861.959,54

11.308.551,54 13.672.705,83 80.670.282,44

1.032.486,33

12.341.037,87 81.155.401,22

Alle Angaben in Euro

II. Gewinn- und Verlustrechnung Die aperiodischen sonstigen betrieblichen Erträge beinhalten die Erträge aus Anlageverkäufen (205,7 Tsd. Euro) sowie die Erträge aus der Ausbuchung von Verbindlichkeiten (342,7 Tsd. Euro) für frühere Jahre.

| 77

ANHANG

78 |

sonstige angaBen

mitgliedschaFten/BeteiligUngen

Zur Sicherung der Spareinlagen besteht ein Selbsthilfefonds. Der aufgelaufene Betrag aus dem zugesagten Garantieversprechen beträgt 760,1 Tsd. Euro (Vorjahr: 718,1 Tsd. Euro).

gdw Bundesverband deutscher wohnungs- und immobilienunternehmen e. V., Berlin

marketinginitiative der wohnungsbaugenossenschaften deutschland e. V., Berlin

Vdw Verband der wohnungs- und immobilienwirtschaft rheinland westfalen e. V., Düsseldorf

wohnen in genossenschaften e. V., Münster

gesellschaft zur Förderung der Forschung auf dem gebiet des siedlungsund wohnungswesens e. V., Münster

eBZ europäisches Bildungszentrum der wohnungs- und immobilienwirtschaft, Bochum

selbsthilfefonds zur sicherung von spareinlagen von wohnungsbaugenossenschaften (beim gdw), Berlin

Verein der Freunde und Förderer der eBZ Business school e. V., Bochum

industrie- und handelskammer zu dortmund, Dortmund

Förderverein aus- und Fortbildung im eBZ e. V., Bochum

haus & grund dortmund e. V., Dortmund

Bei vier Wertpapieren des Anlagevermögens mit Buchwerten in Höhe von 2.500 Tsd. Euro und Kurswerten (beizulegenden Stichtagswerten) in Höhe von 2.392,7 Tsd. Euro ist eine Abschreibung auf den jeweiligen Kurswert in Gesamthöhe von 107,3 Tsd. Euro unterlassen worden, da bei diesen Anlagen eine Rückzahlung zu 100 % vereinbart ist. nicht in der Bilanz ausgewiesene finanzielle verpflichtungen stellen sich wie folgt dar: für ausstehende Baukosten 12.223 Tsd. Euro Leasingverpflichtungen 120 Tsd. Euro

agV arbeitgeberverband der deutschen immobilienwirtschaft e. V., Düsseldorf

Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug:

arbeitnehmer Vollbeschäftigte

teilzeitbeschäftigte

Kaufmännische Mitarbeiter

44

11

Technische Mitarbeiter

32

2

0

2

76

15

Sonstige Mitarbeiter Gesamt

adw arbeitsgemeinschaft dortmunder wohnungsunternehmen, Dortmund

Ffg Forschungsgesellschaft für genossenschaftswesen münster e. V., Münster

dortmUndtourismus e. V., Dortmund rheinische straße e. V., Dortmund gdd gesellschaft für datenschutz und datensicherheit e. V., Bonn deswos deutsche entwicklungshilfe für soziales wohnungs- und siedlungswesen e. V., Köln grüner kreis dortmund e. V., Dortmund spielplatzverein, Dortmund

organe der genossenschaFt

Außerdem wurden 9 Auszubildende beschäftigt.

mitGliederbeweGunG 2011

AUFSICHTSR AT zahl der mitglieder

anzahl der Geschäftsanteile

17.478

21.135

Anfang 2011 Zugang 2011

1.215

2.239

Abgang 2011

988

1.181

17.705

22.193

Ende 2011

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr um 1.305,8 Tsd. Euro erhöht (Vorjahr: + 3.272,5 Tsd. Euro). Die Haftsummen haben sich zum im Vorjahr ausgewiesenen Betrag um 1.352,2 Tsd. Euro (Vorjahr: + 3.316,4 Tsd. Euro) auf 28.362,7 Tsd. Euro (Vorjahr: 27.010,5 Tsd. Euro) erhöht.

Peter lauber (Vorsitzer)

Josef hershoff (bis 28. 06. 2011)

walter sudahl (stellv. Vorsitzer)

Ursula hötte

Friedhelm Flottmann (bis 28. 06. 2011)

hannelore kern

helga gaertner Burkhard habermann

rainer hünerhoff

winfried köhler heinz-Josef kuhn (ab 28. 06. 2011)

michael langenkämper

karl-heinz schubert

klaus liebermann

dr. martin sprungala

Peter rademacher

(ab 28. 06. 2011)

hans-werner reckmann

dr. Peter stegmaier

gerhard rüther

margret Veith

claudia ruwe

martin winterkamp

hans-robert sarach

VORSTAND

BeZiehUng ZU VerBUndenen Unternehmen

Franz-Bernd große-wilde (Vorsitzender) michael ruwe (stellv. Vorsitzender)

Friedrich wilhelm reckermann heinrich wellen martin trockels

Die Genossenschaft ist Alleingesellschafterin der Spar- und Bauverein Betreuungs- und Verwaltungsgesellschaft mbH, Kampstraße 51, 44137 Dortmund.

Der Vertreterversammlung wird vorgeschlagen, den Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2011 in Höhe von 999.862,33 Euro zur Ausschüttung einer Dividende (51 Euro bzw. 3,99 % je Geschäftsanteil) gem. § 41 der Satzung zu verwenden.

Das Eigenkapital zum 31. 12. 2011 beträgt 4.205,4 Tsd. Euro (50,36 %) (Vorjahr: 4.205,4 Tsd. Euro [48,65 %]).

Dortmund, den 16. März 2012

Der im Geschäftsjahr 2011 erzielte Jahresüberschuss in Höhe von 620,44 Euro (Vorjahr: 50.414,72 Euro) wurde gem. Ergebnisabführungsvertrag auf die Spar- und Bauverein eG übertragen.

Spar- und Bauverein eG Der Vorstand

| 79

wiedergaBe des BestätigUngsVermerks 80 |

BestätigUngsVermerk „Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der Spar- und Bauverein eG, Dortmund, für das Geschäftsjahr vom 01. Januar bis 31. Dezember 2011 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung liegen in der Verantwortung des Vorstands der Genossenschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben. Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Genossenschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen des Vorstands sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

imPressUm Herausgeber Spar- und Bauverein eG Dortmund Kampstraße 51, 44137 Dortmund Tel.: 02 31/18 20 3-0, Fax: 02 31/18 20 3-1 66 Internet: www.sparbau-dortmund.de E-Mail: [email protected] Gestaltung BJS Werbeagentur GmbH, Essen Druck Verlag u. Druckkontor Kamp GmbH, Bochum Fotografen Ilka Becker, Dortmund Hans Jürgen Landes, Dortmund Martin Steffen, Bochum Tanja Wischermann-Becker, Bottrop

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Genossenschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Genossenschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.“ Düsseldorf, den 20. März 2012 Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e. V.

gez. Schiffers Wirtschaftsprüfer

gez. Engbert Wirtschaftsprüfer

Die Spar- und Bauverein eG Dortmund dankt Herrn Dieter Schütze für seine ehrenamtliche fotografische Mitarbeit.

zei t .wer t genuss.wer t nähr.wer t p er s önlichkei t s.wer t preis.wer t gold.wer t er holungs.wer t