bremen city report 09/10

BREMEN CITY REPORT 09/10

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in Vorwort worten Verehrte Leser, liebe Kunden,

Liebe Leser,

wie viele Gebäude gibt es in der Bremer Innenstadt? Wie groß sind sie, wie werden sie genutzt? Und wie steht es mit den Flächen für Büros und den Einzelhandel? – Wir wollten es genau wissen und brachten deshalb 2008 ein Projekt auf den Weg, um das vorhandene Wissen zu optimieren und daraus gesicherte Schlüsse über den innerstädtischen Immobilienmarkt ziehen zu können. Es entstand der „Bremen City Report 08/09“, der im Oktober 2008 auf der Immobilien-Fachmesse „Expo Real“ in München vorgestellt wurde und dort wie auch in Bremen mit großem Interesse aufgenommen worden ist.

die Bremer Innenstadt hat in den zurückliegenden Jahren eine deutliche Aufwertung erfahren. Die wichtigen Stadträume haben ihre Aufenthaltsqualität zurück gewonnen. Darüber hinaus sind durch neue Passagen und neue Läufe und Lagen neue Einzelhandelsangebote entstanden.

Schließlich enthielt der in dieser Form bisher einzigartige Report über die Situation in der Bremer Innenstadt eine Fülle von Fakten, die zuvor niemals in diesem Umfang und in dieser Detailgenauigkeit zusammengestellt worden waren. Überraschungen blieben da nicht aus. Zum Beispiel die Tatsache, dass nur 48 Gebäude eine Mietfläche von über 5.000 Quadratmeter aufweisen. Oder dass die deutschlandweit einmalig niedrige Leerstandsquote auf einen deutlichen Mangel an Büro- bzw. Gewerbeflächen in der Innenstadt hindeutet. Der „Bremen City Report 08/09“ wurde in der Folge intensiv diskutiert, er weckte die Aufmerksamkeit vieler Gremien und trug auf diese Weise dazu bei, die nicht eben optimale Situation auf dem innerstädtischen Immobilienmarkt ein Stück weit in den Blickpunkt des öffentlichen Interesses zu rücken. Genau diese Hoffnung hatten wir mit der Veröffentlichung der ermittelten Zahlen und Fakten verbunden. Denn in Bremen hat sich in jüngerer Vergangenheit zwar so manches getan, der Technologiepark, die Airport City und zuletzt die Überseestadt brachten viel Schwung in die Szene. Doch darüber hinaus geriet die Entwicklung der Innenstadt etwas in den Hintergrund. Zu unrecht, wie wir finden. Denn zwischen Wall und Weser, zwischen Ostertor- und Stephani-Viertel bietet sich die Chance für zahlreiche Immobilien-Projekte, die zur weiteren Steigerung der Attraktivität unseres schönen Stadtzentrums mit dem UNESCO-Welterbe Rathaus und Roland beitragen können. Der nun vorliegende zweite „Bremen City Report 09/10“ zeigt auf der Basis aktualisierter Zahlen einige dieser Möglichkeiten auf. An dieser Entwicklung wollen wir weiterhin mitwirken – als Ansprechpartner und Berater, aber auch als „Lieferant“ von Denkanstößen. Vor diesem Hintergrund freuen wir uns auf Ihre Reaktionen, Anregungen und Fragen.

Dipl.-Kfm. Jens Lütjen Geschäftsführer Immobilienberatungsunternehmen Robert C. Spies

Dennoch hat die Innenstadt ihre Rolle als wichtigster „Marktplatz“ im Konzert der Bremer Standorte nicht festigen oder gar ausbauen können. Heute sind nur noch rund 16 Prozent der Verkaufsflächen in der Bremer Innenstadt. Verglichen mit anderen Großstädten ähnlicher Größenordnung ist dies erstaunlich wenig. In den kommenden Jahren wird es deshalb auch darum gehen müssen, das Angebot gleichermaßen quantitativ als qualitativ auszuweiten.

inhaltsverzeichnis in worten

Vorwort

S. 2

Ausgangspunkt

S. 3

Der Standort Bremen

S. 4 – 5

Die Innenstadt Bremen

S. 6 – 9

Der innerstädtische Einzelhandel

S. 10 – 11

Ihre Ansprechpartner

S. 13

Untersuchungen zeigen auf, dass zur Stärkung bis zu 25.000 Quadratmeter zusätzliche Verkaufsfläche in der Bremer Innenstadt denkbar sind. Diese gilt es, sensibel in das Stadtgefüge zu integrieren. Die Einzelhandelslagen und Läufe müssen besser miteinander verknüpft werden und Standorte wie etwa der Domshof können perspektivisch eine neue Rolle in der Innenstadt übernehmen. Denkt man über die Innenstadt nach, geht es aber beileibe nicht nur um den Einzelhandel, auch wenn dieser zweifelsfrei einer der wichtigsten Bausteine für ein lebendiges und anziehendes Zentrum ist. Das Wohnen kann künftig eine wichtigere Rolle spielen. Die Menschen wollen wieder zentral wohnen. Das Stephani-Quartier beispielsweise kann sich zu einem spannenden Wohnstandort zwischen Wall und Weser weiterentwickeln und die Neustadt kann von neuen Bewohnern profitieren. Nicht zuletzt ist und bleibt die Innenstadt auch ein wichtiger Bürostandort. Dazu braucht es aber auch künftig interessante Angebote, die durch Umstrukturierung oder Ersatz alter Bestände im heutigen Kern entstehen können. Bei genauerem Hinsehen gibt es noch eine ganze Reihe von Lücken und untergenutzten Grundstücken. Darüber hinaus gilt es, mehr Augenmerk auf die Bahnhofsvorstadt zu legen. Sie muss stärker Teil der Innenstadt werden. Auch hier gibt es eine Vielzahl Möglichkeiten für moderne Dienstleistungsflächen und neue Wohnangebote.

Franz-Josef Höing Senatsbaudirektor beim Senator für Umwelt, Bau, Verkehr & Europa

AUSGANGSPUNKT Fundierte Informationen über den innerstädtischen Immobilienmarkt liefern – mit der Vorlage des „Bremen City Report 08/09“ wurde diese Zielsetzung im vergangenen Jahr erstmals erreicht. Es entstand eine ausführliche Analyse, die detailliert Auskunft gab über die Struktur aller Gebäude in der Bremer Innenstadt, die Nutzung der Mietflächen oder in Sachen Branchenmix. Ihre Auswertung lieferte wertvolles Hintergrundwissen und reichlich Stoff für fruchtbare Diskussionen, weshalb es für die Unternehmensgruppe Robert C. Spies außer Frage stand, eine aktualisierte Fassung zu erarbeiten.

Firmensitz in Erwägung zieht, erhält mittels dieses City Reports in Verbindung mit unserer Beratung alle relevanten Informationen über entsprechend adäquate Immobilien sowie die „Bremer Verhältnisse“. Und da die Experten unseres Hauses über Sachkompetenz vor Ort verfügen, können sie Interessenten nicht nur bei der Suche nach dem geeigneten Objekt gezielt beraten, sondern auch schnell definieren, welche Lage für ihr Geschäft bzw. die gewünschte Bürofläche in Frage kommt. Denn sie kennen sowohl die Immobilien als auch die dort vermieteten Flächen konkret.

Und somit liegt er nun also vor, der „Bremen City Report 09/10“. Wie bei der Erstausgabe wurden alle Zahlen und Fakten mit höchster Sorgfalt erhoben und zusammengestellt. Für jede Straße und jede Hausnummer in der Bremer Innenstadt wurde die individuelle Objektstruktur analysiert. Mehr noch: Aus den Ergebnissen der hinterlegten Studie geht auch hervor, wer diese Flächen gemietet hat und wie sie genutzt werden. Noch stärker ins Detail geht die erstmals in diesem „City Report“ veröffentlichte Übersicht, die wertvolle Aufschlüsse hinsichtlich der Verteilung der Mietflächen nach Größe und Nutzung erlaubt.

Für den aktuellen City-Report wurden 787 Gebäude ausgewertet. Das sind 181 mehr als im Vorjahr, weil diesmal auch das aufstrebende Stephani-Viertel in die Erhebung mit einbezogen worden ist. Dadurch stieg auch die Zahl der gesamten Mietfläche auf rund 1,267 Mio. Quadratmeter an, von denen gegenwärtig 94,7 % genutzt werden. Daraus ergibt sich eine Angebotsreserve von 5,3 % – ein Wert, der nachfolgend genauer analysiert wird. Weitere Themen dieses aktualisierten CityReports: Der Mietpreisspiegel für Büroflächen und Einzelhandel in den 1a- und 1b-Lagen sowie die Situation in den Einkaufsvierteln Am Wall oder in der Knochenhauerstraße, die unseres Erachtens gegenwärtig zu wenig frequentiert werden.

Der daraus resultierende Vorteil liegt auf der Hand: Wer die Bremer Innenstadt als Standort für ein Ladenlokal oder als

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in Zahlen Der standort Bremen Einwohner

12/2008

Ver. vs. 2007

Prognose 2020*

Land Bremen

661.866

-1.216

656.698

Stadt Bremen

547.360

-409

551.739

Bremerhaven

114.506

-807

104.959

Tendenz

Quelle: Statistisches Landesamt Bremen, *Prognose der langfristigen Globalplanung 2003, Aktualisierung 2008; Basiszeitpunkt 31.12.2007

je Einwohner

Bruttoinlandsprodukt € (2008)1

41,792

Verfügbares Einkommen € (2007)²

20.646

Kaufkraft € Index, (2009)3

17.408 91,9

Vs. Bundesvergleich Vs. Vorjahr (Länderranking) Vorjahr +1,7% +1,6%

-2,3% -3,2 pp Vs. Vorjahr

Ø 30.310 (Platz 2)

+1,4%

Ø 18.411 (Platz 2)

+1,7%

18.946 100

+1,1%

Bundesvergleich

Vs. Vorjahr

Anzahl Erwerbstätige (Ø 2008)4

393.900

Arbeitslosenquote (06/2009)5

12,0%

+7,1%

8,1%

+8,0%

Bremen

11,3%

+13,0%

8,1%

+8,0%

Bremerhaven

15,3%

-9,0%

8,1%

+8,0%

+1,3%

Tendenz

Tendenz

2008

vs. Vorjahr

Anzahl Übernachtungsgäste

934.300

+5,0%

Anzahl Übernachtungen

1.650.883

+7,8%

Quelle: Statistisches Landesamt Bremen

Nahezu konstant, langfristig leicht steigend – so sieht die Entwicklung der Einwohnerzahlen in der Stadt Bremen aus. 2008 musste zwar ein leichter Rückgang um 409 auf 547.360 Bewohner registriert werden, doch bis 2020 sollen 551.739 Menschen in der Hansestadt leben. Anders stellt sich die Situation in der Schwesterstadt Bremerhaven dar. Hier schrumpfte die Bevölkerungszahl im Jahr 2008 um 807 Personen auf 114.506 Bewohner, nachdem die Seestadt im Jahr zuvor bereits 732 Einwohner verloren hatte. Damit bestätigte sich die langfristige Prognose, die bis 2020 insbesondere aufgrund des Geburtenrückgangs für Bremerhaven 104.959 Einwohner ausweist. Diese Entwicklung wird – so die statistischen Berechnungen – dazu beitragen, dass 2020 im Bundesland Bremen rund 656.700 Personen leben werden. 2008 waren es noch 661.866 und damit 1.216 weniger als im Jahr zuvor. Dies ist unter dem Strich gesehen allerdings ein überaus moderater Rückgang.

Das UNESCO-Welterbe Rathaus und Roland, die backsteinerne Böttcherstraße, der malerische Schnoor, die quirlige Schlachte – es gibt viele gute Gründe, nach Bremen zu reisen. Und genau das wird immer beliebter: 2008 stieg die Zahl der Übernachtungsgäste im Land Bremen um 5 % auf 934.300 Besucher. Noch deutlicher fiel der Zuwachs hinsichtlich der Übernachtungen aus: Die Hoteliers verzeichneten ein dickes Plus von 7,8 % auf rund 1,65 Millionen. Dabei profitierte Bremen zweifellos vom anhaltenden Trend zum Städte-Tourismus, aber auch von der Entscheidung des Niedrigpreisfliegers Ryanair, am Flughafen Neuenlander Feld eine Basisstation einzurichten. Resultat: Der Tourismus sorgt im Land Bremen für einen jährlichen Umsatz von 1,55 Milliarden Euro – Tendenz langfristig steigend.

Der Blick auf die aktuelle wirtschaftliche Entwicklung zeigt auf, dass Bremen die abklingende Krise bei nahezu stabilen Zahlen besser als erwartet verkraftet hat. Daraus ergibt sich eine gute Ausgangsposition angesichts des zu erwartenden konjunkturellen Aufschwungs, aber auch hinsichtlich möglicher Krisensituationen in der Zukunft.

+1,5%

Quelle: 1: Statistische Ämter des Bundes und der Länder März 2009, Veränderung preisbereinigt, verkettet; 2: Statistische Ämter des Bundes und der Länder März 2009; 3:GfK-GeoMarketing 2009;4: Statistische Ämter des Bundes und der Länder Feb.2009; 5:Senatorin für Arbeit, Frauen, Gesundheit, Jugend und Soziales, Bremen (Arbeitslose in % aller zivilen Erwerbspersonen)

Tourismus

in der praxis

Tendenz

Deutlich positiv entwickelte sich das Bremer Bruttoinlandsprodukt (BIP), das 2008 ein Plus von 1,7 % verzeichnete. Mit 41.792 Euro pro Einwohner nahm Bremen damit im Bundesvergleich, wo durchschnittlich 30.310 Euro (+ 1,4 %) erwirtschaftet wurden, Platz zwei ein. Genau diese Platzierung erreichte Bremen auch hinsichtlich der Höhe des verfügbaren Einkommens. Danach standen jedem Einwohner des ZweiStädte-Staates 20.646 Euro zur Verfügung, was einem Plus von 1,6 % entspricht. Bundesweit waren es 18.411 Euro (+ 1,7 %). Beim Blick auf die Kaufkraft fällt dagegen auf, dass Bremen mit 17.408 Euro pro Person unter dem Bundesdurchschnitt von 18.946 Euro liegt. Dabei muss freilich berücksichtigt werden, dass Bremen eine starke Anziehungskraft auf das niedersächsische Umland ausübt, was sich jedoch nicht in den offiziellen Zahlen widerspiegelt. Aufwärts ging es 2008 in Bremen auch hinsichtlich der Beschäftigungssituation. Die Zahl der Erwerbstätigen stieg um 1,3 % auf 393.900 Personen (Bundesvergleich + 1,5 %). Der im Jahresverlauf 2009 einsetzende konjunkturelle Abschwung machte sich jedoch schon im ersten Halbjahr bemerkbar: Die Arbeitslosenquote stieg im Juni auf 12 % und lag damit erstmals seit 2006 über dem Niveau des Vorjahres. Dennoch bleibt festzuhalten, dass sich die Lage am Arbeitsmarkt 2009 insbesondere in Bremerhaven verbesserte. Hier sank die Arbeitslosenquote trotz der konjunkturellen Flaute auf 15,3 %, was einem Rückgang um 9,0 % entsprach.

DER STANDORT BREMEN

Wirtschaft

in worten

Damit zählt die Branche zu den wichtigsten Wirtschaftszweigen im kleinsten der 16 deutschen Bundesländer, das mit den beiden Weserhäfen in Bremen und Bremerhaven zu den bedeutenden maritimen Standorten in Europa gehört. Folgerichtig bilden Hafen und Logistik die traditionellen Kernbereiche der bremischen Wirtschaft. Dabei gewinnt Bremen dank seines Güterverkehrszentrums und der exzellenten Lage im Hafendreieck Hamburg, Bremerhaven und dem neuen Tiefwasserhafen Wilhelmshaven zunehmend als Logistikstandort international an Bedeutung. Das Rückgrat der maritimen Wirtschaft stellen natürlich die bremischen Häfen, die Nr. 4 unter den europäischen Containerhäfen. Hinzu kommen marktführende Unternehmen der Wachstumsbranche Fischund Lebensmittelverarbeitung, aber auch wissenschaftliche Einrichtungen der Bereiche Meereswirtschaft, Lebensmitteltechnologie und Offshore-Windenergie. Doch die Wirtschaft an der Weser ist nicht nur maritim geprägt. Bremen hat in den vergangenen Jahrzehnten einen starken Strukturwandel erlebt und sich dabei zu einem Standort mit hoher technologischer Kompetenz und Innovationskraft entwickelt. Zu den wichtigsten Branchen zählen unter anderem Automobilbau, Luft- und Raumfahrt, IT und Multimedia sowie die Nahrungs- und Genussmittel-Industrie. Nicht zu vergessen Forschung und Entwicklung: An den fünf Hochschulen in Bremen und Bremerhaven lehren und lernen nahezu 800 Professoren und 35.500 Studenten, forschen weltweit gefragte Experten. Sie komplettieren das Bild eines attraktiven, zukunftsorientierten Wirtschaftsstandortes, der mit rund 660.000 Einwohnern das anziehungskräftige Oberzentrum in der Metropolregion Bremen-Oldenburg bildet, in der 2,3 Millionen Menschen leben.

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07

in Zahlen

in der praxis

Doventorstraße

Die Innenstadt Bremen mit Stephaniviertel Gesamte Mietfläche (Büro-, Geschäfts-, Wohn - und Nutzflächen) Genutzte Fläche: Leere Fläche: Gesamt

qm

%

1.199.859

94,7

67.447

5,3

1.267.306

100,0

Faulenstraße Bürgermeister-Smidt-Straße

Herdentor

Am Wall Schlachte

VERTEILUNG DER GEBÄUDE NACH ANZAHL GESCHOSSE Anzahl Geschosse

Anzahl Gebäude

%

bis 2

72

9,1

3

133

16,9

4

111

14,1

5

187

23,8

6

194

24,7

7

72

9,1

8

13

1,7

9

2

0,3

10

3

Gesamt

787

Martinistraße 200

0,4

Bürgermeister-Smidt-Brücke

Sögestraße

150

Schüsselkorb Schlachte

100

Am Wall 50

Domsheide 0

100,0

Wilhelm-Kaisen-Brücke VERTEILUNG DER GEBÄUDE NACH MIETFLÄCHE (Büro-, Geschäfts-, Wohn- und Nutzflächen) 200

qm

Anzahl Gebäude

bis 300

200

25,4

bis 500

93

11,8

bis 1.000

168

21,3

bis 2.000

169

21,5

bis 5.000

109

13,9

über 5.000

48

Gesamt

787

%

Stephaniviertel

DIE INNENSTADT BREMEN

Obernstraße

150

50

6,1 100,0

in worten

100

Überschaubar, Niedrige Leerstandquote, aber zugleich Mangel mit einem an Büronurbzw. geringen GewerbeReservoir FlächeFlächen freier in der Innenstadt. – dieses Bild bietet sich in der Bremer Innenstadt, Notiz die von fürder Herrn Weser Schulz: undBitte demfolgende Halbrund Information der einstigen in den WallanText einfügen: lagen begrenzt wird. Diese historisch bedingte Stadtent- Einzigartiger, wicklung hat dazu ausführlicher geführt, dass Bericht angrenzende über die Innenstadt Viertel wie die Bremen; hat es in dieser Bahnhofsvorstadt oder das Form Ostertor noch nicht bereits gegeben. zu den Die CityrandFirma Robertgezählt lagen C. Spieswerden. hat 606Mit Gebäude der Belebung aus den des 66 Straßen, Stephani-Viertels die die Bremer am Übergang Innenstadt von der bilden City aufgenommen. zur boomenden FürÜberseestadt jede Hausnumist mer wissen jedoch ein Quartier wir, wie viel in den Geschosse Fokus und gerückt, qm-Fläche in demfürsich welche trotz Nutzungsart einiger bereits und realisierter von wem Projekte gemietetweitere wird. Freiräume anbie- DenDen ten. Mehrwert Anstoß/ Nutzen für denfür Aufschwung den Leser darstellen: gab die Entscheidung Wenn die Innenstadt von Radio Bremen, Bremenhier für Sie eininneues FrageSendezentrum kommt als Standort zu errichten, für Ihr Geschäft in dem imoder Laufe Ihredes berufliche Jahres 2007 Aktivitäten, die bislang danngetrennten beraten wir HörIhnen und funkgerne Fernsehredaktionen bei der Suche nach der sowie geeigneten die Verwaltung Immobilie. und die o Wir können schnell Online-Redaktion vereint definieren, wurden. je Sonach entstand der gesuchten das modernste Lage und der Funkhaus Europas, gesuchten in dem qm-Fläche mittlerweile welcheauch Objekte diefür Talkshow Ihre Geschäfte „3 nach 9“ produziert oder Ihr Gewerbeaktivitäten wird. in Frage kommen. o Wir kennen jeden Einzelhandel sowie ihre gemietete Fläche, so dass wir die Lage für eine neue Ansiedlung Zusätzliches Leben insoptimale Stephani-Quartier brachte der Umzug definieren können. aus Schwachhausen in das alte, aufwender Volkshochschule dig sanierte Kaufhaus Bamberger, in dessen Nachbarschaft ein neues Parkhaus errichtet wurde. Und dank der Verlängerung der beliebten Bummelmeile Schlachte bis zum Radio Bremen-Gebäude mit Restaurant und offenem TV-Studio finden auch abendliche Flaneure den Weg ins frühere „Dornröschen“-Viertel, das zwischenzeitlich durch eine Reihe weiterer Büro- und Geschäftsprojekte aufgewertet worden ist. Doch damit ist das Potential rund um die Faulenstraße noch lange nicht ausgeschöpft. Für Gesprächsstoff sorgen gegenwärtig mehrere Sanierungsvorhaben von Alt-Immobilien, die ebenfalls zur Attraktivitätssteigerung des StephaniViertels beitragen werden, wobei die Firmengruppe Robert C. Spies Inhabern und Investoren beratend zur Seite steht. Zu diesen Projekten gehören etwa die Innen- und Außensanierung der Zeile Faulenstraße 2 – 12, wo attraktive Flächen für den Einzelhandel sowie Büros entstehen. Umfangreiche Arbeiten sind auch für das Haus Am Brill 8 – 12 vorgesehen: In dem früheren Leffers-Kaufhaus wird momentan ein Projekt zur medizinischen Versorgung entwickelt.

0

Einst pulsierte hier das Leben, wurden die Straßen tagtäglich durch tausende Passanten auf dem Weg zur Arbeit bevölkert. Das Stephani-Viertel zwischen der Innenstadt und den betriebsamen Häfen gehörte vor dem 2. Weltkrieg zu den quirligsten Wohn- und Einkaufsgegenden in Bremen. Mittlerweile hat sich die über Jahrzehnte eher ruhige Szenerie deutlich belebt, weshalb das Quartier jenseits der Bürgermeister-Smidt-Straße in den aktuellen City-Report aufgenommen wurde. Es umfasst eine Fläche von ca. 156.800 qm, von denen etwa 147.700 qm genutzt werden. Hinzu kommt ein Potential sowohl von 9.100 freien Quadratmetern als auch die ermittelten 12 Baulücken.

Im Vergleich zum City-Report 2008 wurden somit 181 Gebäude zusätzlich in die Datenbank aufgenommen, die bei nunmehr 787 Gebäuden im City-Bereich eine Mietfläche von knapp 1,2 Millionen Quadratmetern aufweisen. Bemerkenswert ist nach wie vor der geringe Leerstand von 5,3 % oder rund 67.500 Quadratmetern – ein Wert, der nahezu stabil geblieben ist. Und auch diese Zahlen fallen auf: Ein Viertel der Gebäude bietet eine Mietfläche von maximal 300 qm. Dagegen verfügen lediglich 6,1% der Gebäude über mehr als 5.000 qm. Ein Volumen, das große Unternehmen häufig beanspruchen, wenn es um eine mögliche Ansiedlung geht.

Faulenstr. 2 – 12

Quelle: BNARCHITEKTEN

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Die Innenstadt Bremen mit Stephaniviertel

Verteilung der Miet- flächen nach Nutzung:

2009

2008*

qm

Büro

667.642

Einzelhandel Wohnen Parken Gastronomie/Hotel Sonstiges Gesamt

%

qm

%

52,7

605.208

54,5

214.946

17,0

207.600

18,7

185.867

14,7

125.681

11,3

121.037

9,5

108.384

9,8

67.337

5,3

53.110

4,8

10.477

0,8

10.501

0,9

1.267.306

100,0

1.110.484

100,0

* ohne das Stephani-Viertel

VERTEILUNG DER Mietflächen nach Nutzung Büro in %

Einzelhandel in %

Gastronomie/ Hotel in %

Leerstand in %*

< 100 m2

35,3

41,7

34,3

27,0

< 300 m2

40,3

38,6

40,5

36,2

< 500 m2

8,6

8,0

12,4

11,2

< 1.000 m2

7,5

7,1

9,5

10,5

< 2.000 m2

4,6

3,1

1,0

11,8

> 2.000 m

3,8

1,5

2,4

3,3

100,0

100,0

100,0

100,0

Netto Mietpreise (Euro/qm) Büro*

1.HJ.2009

1.HJ.2008

Spitzenmiete



12,00 – 13,00

12,00 – 13,00

Mittlere Miete



7,00 – 8,50

7,00 – 8,50

2

Gesamt

* bezogen auf 67.447 qm

* Für jede einzelne Lage bzw. einzelne Objekte ist eine individuelle Miete hinterlegt

Verteilung der Mietflächen nach Branche:

qm

%

Einzelhandel

214.946

17,0

Dienstleistungen

179.309

14,1

Wohnen

185.867

14,7

Öffentliche Verwaltung/ Einrichtung

133.196

10,5

Banken/Finanzierung

121.703

9,6

Parken

121.037

9,6

Versicherungen/Wirtschaftsprüfer/ Steuerberater/Unternehmensberater

89.424

7,1

Logistik/Reederei

68.906

5,4

Gastronomie/Hotel

67.337

5,3

Rechtsanwälte/Notare

38.050

3,0

Architekten/Bau/Immobilien

21.641

1,7

Ärzte/Medizin

13.207

1,0

Sonstiges Gesamt

12.683

1,0

1.267.306

100,0

in worten Büros nehmen mehr als die Hälfte der Mietfläche in der Bremer Innenstadt einschließlich des Stephani-Viertels ein. Eine Erkenntnis, die nicht unbedingt überrascht und dennoch Überraschungen in sich birgt. Denn tatsächlich könnten im direkten Citybereich wesentlich mehr Büroflächen vermietet werden als jene knapp 668.000 Quadratmeter, die 52,7% der zur Verfügung stehenden Gesamtmietfläche ausmachen. Ein entsprechendes Angebot ist jedoch nicht vorhanden, was beim Blick auf die geringe Leerstandsquote deutlich wird. Im aktuellen Report „Markt und Fakten“ der renommierten DIPGruppe (Deutsche Immobilien-Partner) ermittelt der umsatzstärkste deutsche Makler-Verbund für Bremen nämlich eine Angebotsreserve von nur 3,5 %. Dabei handelt es sich im Vergleich der 15 größten deutschen Städte um den niedrigsten Wert, der zugleich das Dilemma an der Weser aufzeigt: Die Angebotsreserve ist zu gering, um auch auf rasche Marktentwicklungen bzw. Flächengesuche angemessen reagieren zu können. Und bei dem vorhandenen Leerstand handelt es sich sehr häufig um strukturell schwer vermietbare Immobilien mit großem Sanierungsbedarf oder um Kleinflächen, die daher die Marktsituation nicht repräsentativ widerspiegeln. Den Beweis liefert ein Blick auf die erstmals in diesem „City Report“ veröffentlichte Aufstellung der Mietflächen nach Nutzung: 63 % der leerstehenden Flächen sind kleiner als 300 Quadratmeter. Im Bundesvergleich niedrige Werte weist Bremen auch hinsichtlich der Mietpreise für Büroflächen auf. In der Innenstadt liegt die mittlere Miete zwischen netto 7 und 8,50 Euro je Quadratmeter, für Spitzenobjekte werden netto 12 bis 13 Euro/qm gezahlt. Zum Vergleich: „Markt und Fakten“ weist in der Spitze für Stuttgart (18 Euro/qm) oder Düsseldorf (23 Euro/qm) zum Teil deutlich höhere Werte aus. Der Einzelhandel nimmt mit einem Anteil von ca. 215.000 qm (17 %) Platz zwei des Mietflächenbestandes in der Bremer City ein. Die Wohnnutzung folgt mit ca. 186.000 qm (14,7 %), auf das Parken entfallen 121.000 qm (9,5 %). Gaststätten, Restaurants und Hotels erreichen 67.337 qm des Flächenumsatzes, was einem Wert von 5,3% entspricht. Im Vergleich der Branchen, die am häufigsten in der Bremer Innenstadt vertreten sind, weist der aktuelle City-Report keine Veränderungen gegenüber dem Vorjahr auf. Platz eins belegt der Einzelhandel mit 214.946 qm (17,0 %) vor dem Bereich Dienstleistungen mit 179.309 qm (14,1 %). Nach dem Wohnen (185.867 qm / 14,7 %) und der öffentlichen Verwaltung (133.196 qm / 10,5 %) folgen dicht beieinander die Bereiche Banken / Finanzierung mit 121.703 qm (9,6%) und Parken (121.037 qm / 9,6%). Auf 7,1 % (89.424 qm) kommt die Gruppe Versicherungen / Wirtschaftprüfer / Steuerberater / Unternehmensberater, während der Bereich Logistik / Reederei 68.906 qm (5,4%) aufweist.

in der praxis Kräne, Hauptnutzung Baugerüste in der und Stadt: Maschinen Büro, dann – inEZH. der Bremer Überseestadt Laut sind der Handelskammer die Zeugnisse betriebsamer beträgt die gesamte Bautätigkeiten Einzelhandel unübersehbar, Fläche in werden Bremen alte 860.000qm. Speicher So und würde Schuppen die Innenstadt umgebaut ca.und neue 25% der Bürogebäude EZH-Flächewie abdecken der Weser-Tower .Empfehlungerrichtet. den Anteil Ein derBild, das innenstädlichen sich dem aufmerksamen Einzelhandel-Fläche Flaneur inan der Gesamtmietfläche City, nur gut einen Kilometer anzuheben. entfernt, deutlich seltener bietet. Dabei wissen Marktbeobachter von einer erkennbaren Nachfrage auch überregional tätiger Unternehmen zu die berichten, zusamNur 4% der Innenstadt-MF wird durch Branchedie Gastronomenhängende, modern ausgestattete Büroflächen zwischen mie/Hotel besetzt. 2.500 undunterdurchschnittliche 6.000 qm in direkter Citylage suchen. Die etwa Kaufkraft vor OrtDenn kannlängst die nicht jede Firma oder auch möchte sich in Gesamtstadt Bremen durchBehörde ihre Anziehungskraft aufder dieÜberRegiseestadt, imgut Technologiepark oder in der Airport City ansiedeln. on wieder machen. Vor diesem Hintergrund sehen Branchenkenner gegenwärtig hervorragende Chancen für Eigentümer verfügbarer Flächen oder aus- und umbaufähiger Immobilien in der Bremer Innenstadt. Ihre Empfehlung: Jetzt angesichts des aktuell interessanten Zinsniveaus aktiv werden und innovative, zeitgemäße Projekte entwickeln, die mit dem Ende der Rezessionsphase bei zusätzlich anziehender Nachfragesituation den Markt bereichern können. Auch die Kennziffern für innerstädtische Einzelhandelsflächen weisen eine hohe Umsatzdynamik und geringe Leerstände aus. Konsequenz: Freie Ladenlokale insbesondere in 1a-Lage sind seit Jahren kaum zu finden und selbst in 1b-Lage sind Leerstände ausgesprochen rar und in jüngster Vergangenheit abgebaut worden. Die Entwicklung zusätzlicher Flächen wäre somit hoch willkommen, zumal der Anteil des City-Einzelhandels an der gesamten Geschäftsfläche in Bremen lediglich 16 % beträgt. Und das ist im Vergleich mit Städten wie Hannover (33 %) oder Düsseldorf (35 %) eindeutig zu wenig. Sowohl der „City Report 2008“ als auch Analysen der Handelskammer und des Bauressorts kamen angesichts dieser Tatsachen zu dem Schluss, dass ein Ausbau der Einzelhandelsflächen in der Bremer Innenstadt und eine damit verbundene Verbesserung der Rahmenbedingungen – etwa der Laufwegstrukturen und Wegebeziehungen – dringend geboten sei. Ein Thema, das in der Folge in verschiedenen Gremien sowie in der Öffentlichkeit umfassend diskutiert worden ist. Mittlerweile werden bereits erste Pläne erörtert, wie sich die gegenwärtige Situation verändern ließe. Deutliches Entwicklungspotential zeigte der „City Report 2008“ auch für die Branche Gastronomie/Hotel auf, die nur 5,3% der innenstädtischen Gebäudefläche nutzt. Ein Anteil, der durch das Einbeziehen des Stephani-Viertels zwar um 0,5 % gegenüber dem Vorjahr angestiegen ist, aber in Fachkreisen immer noch als zu niedrig gilt. So fehlt es in Bremen nach wie vor an kulinarisch hochwertigen Angeboten. Eine Belebung der Szene wird unter anderem etwa durch den gegenwärtigen Bau des „Atlantic“-Hotels in Marktplatznähe erwartet.

DIE INNENSTADT BREMEN

in Zahlen

10

11

DER INNErSTÄDTISCHE EINZELHANDEL mit Stephaniviertel Der innerstädtische Einzelhandel

Geschäftsfl. in qm %

Verkaufsfl. in qm %

Bücher/Papierwaren/Druckerei

13.718

6,4

10.700

6,7

Beauty/Wellness/Parfüm/Frisör

12.886

6,0

9.664

6,0

Lebensmittel

11.386

5,3

7.970

5,0

Apotheken/Drogerien/Optiker/Hörgeräte

6.679

3,1

5.009

3,1

Blumen/Souvenirs/Tabakwaren

1.959

0,9

1.469

0,9

Überwiegend kurzfristiger Bedarf

46.628

21,7

34.812

21,7

Bekleidung

72.350

33,7

56.433

35,1

Schuhe

14.535

6,8

11.047

6,9

3,6

Sport/Spielwaren

7.710

6.014

3,7

44,0 73.494

45,7

15,1

23.319

14,5

8,6

12.604

7,8

6.545

3,0

4.189

2,6

4.814

2,2

3.755

2,3

29,0 43.867

27,3

8.580

5,3

100,0 160.753

100,0

Überwiegend mittelfristiger Bedarf

94.595

Einrichtung/Wohnen

32.388

Elektro/HIFI/DV/Foto

18.535

Schmuck/Schirme/Taschen Reisen Überwiegend langfristiger Bedarf

62.282

Leerstand

11.441

Einzelhandel Gesamt

214.946

Netto Mietpreise (Euro/qm) Handel* 51 bis 100 qm Lagenote bis 51 bis 50 qm 100 qm 40 – 120

5,3

1a

70 – 150

15 40––60 120

101 bis 200 qm 101 bis 200 30 – qm 100

1b

20 – 100

15 – 60

30 10 –– 100 45

über 200 qm über 200 qm 25 – 90 25 – 40 90 10

10 – 45 10 – 40 * Für jede einzelne Straße bzw. einzelne Objekte ist eine individuelle Miete hinterlegt

in worten „Suche Ladenlokal in 1a-Lage in Bremen“ – derartige Anfragen können auch die Immobilienspezialisten von Robert C. Spies oftmals nur mit einem Schulterzucken beantworten. Denn der Markt ist leer, zusätzliche Flächen kommen nur selten hinzu. Selbst wirtschaftskräftige Filialisten, die bereit sind, die gegenwärtigen Höchstmieten von bis zu 150 Euro pro Quadratmeter zu zahlen, müssen Absagen einkalkulieren. Dr. Jan-Peter Halves, Geschäftsführer der CityInitiative Bremen Werbung e.V., kennt das Problem. „Die Situation ist angespannt. Einen Ausweg können nur neue Projekte bieten, wie sie etwa durch eine mutige Umgestaltung der Erdgeschossflächen der Innenstadt-Parkhäuser entstehen könnten. Oder durch ein attraktives Gegengewicht zur Sögestraße, zum Beispiel in Form eines neuen Einkaufszentrums in angemessener Entfernung“, urteilt er. Dass die City trotz der Shoppingcenter „auf der grünen Wiese“ zukunftsfähige Perspektiven bietet, steht für ihn außer Frage. „In Duisburg ist soeben ein ausgesprochen anziehungskräftiger Kaufhaus-Komplex eröffnet worden, obwohl ganz in der Nähe Großprojekte wie das CentrO in Oberhausen locken.“ Parallel zur Entwicklung neuer Projekte müsse man sich zudem dringend um die Stärkung des Einzelhandels Am Wall kümmern. Jan-Peter Halves: „Ein Pracht-Boulevard mit 40 exzellenten Fachgeschäften, der darunter leidet, dass viel ihn zu wenige, insbesondere auswärtige Besucher kennen.“ Sein möglicher Lösungsansatz: Durch Kunstprojekte, Aktionen und eine optisch überzeugende Anbindung an die vorhandene Überdachung mehr Laufkundschaft von der Hauptroute Herdentor/ Sögestraße an den Wall „umleiten“. Dass die Kaufmannschaft eine Zukunft für den gehobenen Einzelhandel Am Wall sieht, zeigen mehrere Neuansiedlungen in jüngerer Vergangenheit. Anfang 2009 standen zwischen Bürgermeister-Smidt-Straße und Ostertorstraße Flächen im Umfang von rund 1.200 Quadratmetern leer, von denen zwischenzeitlich ca. 850 qm unter Beteiligung der Unternehmensgruppe Robert C. Spies durch Mieter aus den Branchen Mode, Schmuck und Gastronomie neu belegt wurden. Auch in der noch etwas abseits von den Hauptwegen liegenden Knochenhauerstraße tut sich etwas. Im Gebäude Nr. 10 – 11 konnte die Unternehmensgruppe Robert C. Spies 550 qm neu vermieten, die früher durch das „House of Lord’s“ und danach durch eine Spielothek und eine Parfümerie genutzt wurden. Das Revitalisierungskonzept der Textil-Firma Wellensteyn sieht vor, die Fläche zu einer Einheit auf drei Geschossen zusammenzufassen. Mittels einer hohen Investitionssumme wird ein hochwertiger Ladenbau realisiert. Noch in diesem Jahr soll alles fertig sein.

Der Innerstädtische Einzelhandel

in Zahlen

in der praxis Das große „L“, gebildet aus Sögestraße und Obernstraße, die Domshof-, die Katharinen- und die Lloyd-Passage, vielleicht noch der vordere Teil der Hutfilterstraße, wo in den letzten 12 Monaten einige Modernisierungsprojekte abgeschlossen wurden – die Liste der sogenannten 1a-Lagen im innerstädtischen Einzelhandel fällt zweifellos kürzer aus als in bspw. Oldenburg, Düsseldorf, Stuttgart und den großen deutschen Metropolen sowieso. Vor diesem Hintergrund werden die Rufe nach zusätzlichen Flächen und Angeboten immer lauter, um die Position der Bremer City als Einkaufsmagnet für den Nordwesten zu stärken. Mögliche Lösungen zeichnen sich bereits ab: Laut „Weser-Kurier“ vom 9. Juli 2009 erörtert eine Investorengruppe den Bau eines Einkaufszentrums in einer Größenordnung von 25.000 bis 30.000 qm. Die Bremer Handelskammer steht derartigen Plänen aufgeschlossen gegenüber, denn Bremen könne, so der zuständige Geschäftsführer Dr. Torsten Slink, „25.000 qm zusätzlicher Einkaufsfläche in der City gut vertragen.“ Dies gelte insbesondere hinsichtlich der gefragten 1a-Lagen, die deutlich erweitert werden müssten. Dr. Slink: „Wir brauchen ein adäquates An-

gebot etwa für hochwertige Marken, die sich in Bremen mit ihren Flagstores ansiedeln möchten, ebenso wie für den mittelständischen Einzelhändler, der angesichts der hohen Mietbelastungen vielleicht davor zurückschreckt, ein Geschäft in der City zu eröffnen.“ Um die Einkaufs- und Erlebnisqualität in der City zu steigern, sei auch eine Aufwertung von „Randlagen“ wie der CarlRonning-Straße oder der Langenstraße unerlässlich. Dr. Slink: „Für Straßen im Herzen der Innenstadt, die trotz dieser Lage viel zu wenig Beachtung finden, herrscht erheblicher Handlungsbedarf. Etwa in Form der Zusammenlegung mehrerer Immobilien zu weitläufigen Einkaufspassagen. Oder durch eine intelligente Wegegestaltung, um die Passantenströme neu zu leiten und die Neugier der City-Besucher für diese Quartiere zu wecken.“ Ein Konzept, dass bekanntlich in ähnlicher Form bereits funktioniert hat. Das Beispiel der sehr gut frequentierten Lloydpassage – ohne Leerstand und Vermietungsschwierigkeiten –, früher als Große Hundestraße der trostlose „Hinterhof“ von Karstadt, beweist es.

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ihre ansprechpartner nicht nur in der bremer city… haben wir den Überblick, was Immobilien angeht. Auch über alle anderen Stadteile Bremens und über die Metropolen Deutschlands – dank unserer Mitgliedschaft im Verbund der deutschen Immobilienpartner DIP – kennen wir den genauen Stand der Dinge, sowohl bei Gewerbe- als auch bei Privatimmobilien. Jahrzehntelange Erfahrung, tiefe Verwurzelung im Bremer Markt und entsprechend aktuelle Informationen versetzen uns in die Position, Angebote in annährend jeder Lage, Größe uns Art zu unterbreiten.

robert c. spies

Dipl.-Kaufmann Jens Lütjen Geschäftsführer T: 0421 / 1 73 93-11 j.luetjen@robertcspies.de

Dipl.-Betriebswirtschaftsingenieurin Sonia Kamps – Research · Vermietung · Büro T: 0421 / 1 73 93-42 s.kamps@robertcspies.de

Gepr. Immobilienfachwirt (IHK), Sachverständiger (WF) Matthias Boelsen – Logistik · Produktionsliegenschaften T: 0421 / 1 73 93-10 m.boelsen@robertcspies.de

Petra Doutiné – Vermietung · Büro T: 0421 / 1 73 93-15 p.doutine@robertcspies.de

Immobilienökonom (ebs) Marcel Lettmann – Beratung Investment T: 0421 / 1 73 93-51 m.lettmann@robertcspies.de

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über uns Mitten in Bremens „Guter Stube” – Am Domshof – sind wir zuhause: Bremer aus Leidenschaft, aber dennoch gern weit über die Landesgrenzen hinaus präsent. Als Mitglied im DIP-Verbund (Deutsche Immobilien-Partner) sind wir an vielen nationalen Projekten in deutschen Metropolen beteiligt, z. B. mit kundennahen Leistungen, die nicht nur den Bereich City-Immobilien, sondern auch Stadtentwicklungsprogramme oder PrivatePartnership-Projekte umfassen. Zu unserem Kerngeschäft gehört seit der Firmengründung im Jahre 1919 auch der Bereich der Privaten Immobilien. Hier wie auch bei den Gewerbe-Immobilien ist die hohe Qualifikation unserer Mitarbeiter als Quelle des Erfolgs zu nennen: Motivierte Fachwirte, Kaufleute der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, Diplomkaufleute, Gutachter und Sachverständige, die kunden-, sach- und marktgerecht zu arbeiten verstehen – was immer wieder hohe Kundenzufriedenheit nach sich zieht.

Robert C. Spies Gewerbe und Investment GmbH & Co.KG Domshof 21, 28195 Bremen Tel. +49 (0)421/ 173 93-50 Fax +49 (0)421/ 173 93-55

Geschäftsgrundlage Wissen Wer an Immobilien interessiert ist, sei es als Mieter, Käufer, Verkäufer oder Anleger, verbindet damit meist eine ganze Reihe unterschiedlichster Vorstellungen und Wünsche. Aber häufig fehlt einem die Idee, welches Objekt oder welche Entscheidung am besten geeignet ist, diese Wünsche zu erfüllen. Es gilt, eine Vorauswahl zu treffen, die Spreu vom Weizen zu trennen, vorhandene Ideen zu konkretisieren und neue Ideen zu entwickeln. Ein Prozess, der Sorgfalt und Tempo gleichermaßen erfordert. Anforderungen, denen wir uns immer wieder gern stellen. Wichtiges Instrument dazu ist unser exaktes, aktuelles und statistisch untermauertes Faktenwissen: Eine hierzulande einzigartig detaillierte Übersicht in punkto City-Immobilien, die tatsächlich alle Gebäude, Größen und relevanten Gegebenheiten aufführt. Das schafft Transparenz, und damit einen guten Ausgangspunkt für die Entwicklung der individuell besten Lösung.

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Hinweis: Stand der Daten: Juli 2009 Bei der Datenrecherche und Erstellung des BREMEN CITY Reports 09/10 gehen wir mit größter Sorgfalt vor. Alle Angaben erfolgen jedoch ohne Gewähr, da trotz sorgfältiger Prüfung und Bearbeitung zwischenzeitliche Änderungen nicht auszuschließen sind. Kopien und Veröffentlichen nur unter Angabe der Quelle „Robert C. Spies Bremen City Report 09/10“. Alle Rechte vorbehalten.